南方財(cái)經(jīng)全媒體記者翁榕濤實(shí)習(xí)生曾日麗 廣州報(bào)道

(相關(guān)資料圖)

6月29日，戴德梁行召開(kāi)2023年上半年度房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧及展望新聞發(fā)布會(huì)，解讀廣州商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的復(fù)蘇步調(diào)，探討市場(chǎng)多元化的發(fā)展趨勢(shì)。

回顧上半年，廣州寫字樓市場(chǎng)迎來(lái)復(fù)蘇，甲級(jí)寫字樓凈吸納量由負(fù)轉(zhuǎn)正，但新增供應(yīng)集中入市等多方面因素疊加，仍然推動(dòng)全市空置率持續(xù)上升。

在零售市場(chǎng)方面，餐飲業(yè)態(tài)強(qiáng)勁復(fù)蘇，商業(yè)品牌拓店積極性回歸推動(dòng)各商圈購(gòu)物中心入駐率提升，全市空置率在連續(xù)四個(gè)季度的上升之后迎來(lái)首次回落；在投資領(lǐng)域方面，中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金C-REITs今年迎來(lái)擴(kuò)容，促進(jìn)完善消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施的投資閉環(huán)，推動(dòng)當(dāng)前存量市場(chǎng)條件下的提升與轉(zhuǎn)型。

廣州迎來(lái)寫字樓“供應(yīng)潮”

今年琶洲商務(wù)區(qū)的甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目完成竣工驗(yàn)收并集中投入使用，推動(dòng)上半年廣州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)增加，推動(dòng)上半年廣州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)達(dá)39.8萬(wàn)平方米，是過(guò)去五年同期水平的最高值。

戴德梁行廣州企業(yè)服務(wù)部主管梁振聲表示，“隨著多個(gè)新增優(yōu)質(zhì)物業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)，新增供應(yīng)為整個(gè)市場(chǎng)帶來(lái)了更多的選擇，但也導(dǎo)致市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加劇。在這種情況下，全市空置率延續(xù)上升趨勢(shì)至18.0%?！?/p>

據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，今年上半年全市平均租金持續(xù)走低，降至每月每平方米161元，同比下降了7.6%。

“對(duì)于租戶而言，當(dāng)前充裕的供應(yīng)量將提供更多的辦公空間選擇，同時(shí)考慮到經(jīng)濟(jì)運(yùn)行仍處于恢復(fù)期，租戶保持謹(jǐn)慎態(tài)度，并更注重降本增效。在此情況下，業(yè)主也在不斷調(diào)整租賃策略、放寬議價(jià)空間，因此可明顯看到市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)正在加劇。由于整個(gè)市場(chǎng)的觀望情緒，全市空置率水平仍在持續(xù)向上增長(zhǎng)?！绷赫衤暠硎?，短期來(lái)看，由租戶主導(dǎo)的市場(chǎng)現(xiàn)狀或?qū)⒀永m(xù)，成本控制依然是多數(shù)企業(yè)關(guān)注的重點(diǎn)，性價(jià)比高的辦公空間更受市場(chǎng)青睞。

在零售市場(chǎng)方面，廣州商業(yè)零售市場(chǎng)持續(xù)復(fù)蘇。戴德梁行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1-4月廣州全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長(zhǎng)8.2%，比1-3月提高了2.7個(gè)百分點(diǎn)。

據(jù)戴德梁行廣州研究部助理經(jīng)理汪驪珠介紹，隨著餐飲業(yè)態(tài)強(qiáng)勁復(fù)蘇，熱門商業(yè)品牌拓店的積極性有所回歸，帶動(dòng)各商圈購(gòu)物中心的入駐率提升，全市整體空置率在經(jīng)歷過(guò)去四個(gè)季度的上升之后，在今年第二季度回落至7.0%。

盡管消費(fèi)市場(chǎng)逐漸恢復(fù)，但商家依然關(guān)注成本控制，“多數(shù)業(yè)主采取降低租金、增加免租期等積極策略以提高出租率，全市平均租金同比下降3.3%至每月每平方米750.3元。而核心商圈的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目憑借其優(yōu)越的區(qū)位和成熟的運(yùn)營(yíng)能力持續(xù)引進(jìn)新品牌?！蓖趔P珠說(shuō)。

數(shù)據(jù)顯示，降本增效已經(jīng)成為了大多數(shù)企業(yè)的主要需求。從行業(yè)需求來(lái)看，專業(yè)服務(wù)業(yè)和金融業(yè)的需求表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)健，其中專業(yè)服務(wù)業(yè)是上半年廣州全市租賃成交的最大主力，占據(jù)全市租賃成交總面積的27.6%。消費(fèi)市場(chǎng)的復(fù)蘇推動(dòng)貿(mào)易和零售業(yè)需求回升，成為上半年市場(chǎng)需求的第二大主力。

對(duì)此，梁振聲進(jìn)一步分析：“降本增效是上半年需求端的關(guān)鍵詞。今年有很多租戶大面積續(xù)租的案例，他們大多數(shù)能獲得更為優(yōu)惠的租金和靈活的條款；在一些搬遷案例中，租戶也在調(diào)整租賃面積，使得辦公空間更為緊湊實(shí)用，同時(shí)要求業(yè)主給予定制裝修補(bǔ)貼等。一些小面積的租賃需求也能獲得較大的價(jià)格談判空間?！?/p>

據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年1-5月，全市新登記經(jīng)營(yíng)主體21.2萬(wàn)戶，同比增長(zhǎng)19.8%。營(yíng)商環(huán)境的持續(xù)優(yōu)化不僅有利于經(jīng)濟(jì)的高質(zhì)量發(fā)展，也是租賃需求回暖的重要基礎(chǔ)。供應(yīng)方面，隨著過(guò)去兩年延期交付的項(xiàng)目陸續(xù)入市，廣州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)預(yù)計(jì)將在今年迎來(lái)供應(yīng)高峰。

梁振聲指出，預(yù)計(jì)今年廣州還有43.4萬(wàn)平方米新增供應(yīng)商業(yè)物業(yè)投入使用，“今年4月份以后，整個(gè)市場(chǎng)的活躍度有所減緩，整體市場(chǎng)的回調(diào)仍然需要宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定恢復(fù)和營(yíng)商環(huán)境的持續(xù)優(yōu)化，對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)會(huì)有更大的動(dòng)力；另外一方面，專業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力也是在新時(shí)代贏得客戶的一個(gè)非常關(guān)鍵的因素。”

戴德梁行廣州公司總經(jīng)理羅進(jìn)良表示，“大量的新增供應(yīng)將為租戶帶來(lái)更多辦公選擇，但同時(shí)也會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇。廣州市場(chǎng)已進(jìn)入新存量物業(yè)時(shí)代，當(dāng)前環(huán)境尤其考驗(yàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)企業(yè)的內(nèi)功，需要運(yùn)營(yíng)企業(yè)有敏銳的市場(chǎng)觸覺(jué)，加上專業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力，并且迅速調(diào)整策略，才能贏得最優(yōu)質(zhì)的客戶?！?/p>

根據(jù)戴德梁行調(diào)研結(jié)果，消費(fèi)者對(duì)生活方式、文化娛樂(lè)、健康養(yǎng)生等方面的消費(fèi)的支出在逐漸增加。

C-REITs加速擴(kuò)容

在房地產(chǎn)市場(chǎng)投資領(lǐng)域，中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金C-REITs今年迎來(lái)擴(kuò)容。

回顧發(fā)展歷程，三年以來(lái)，C-REITs發(fā)展迅速。2021年6月，首批C-REITs上市。今年6月，市場(chǎng)累計(jì)發(fā)行C-REITs產(chǎn)品27只，總市值已經(jīng)達(dá)到850億元，底層資產(chǎn)覆蓋產(chǎn)業(yè)園區(qū)、高速公路、保障性租賃住房等多種關(guān)乎國(guó)計(jì)民生的重大基礎(chǔ)設(shè)施。

戴德梁行廣州估價(jià)及顧問(wèn)部董事何肇?zé)@指出，“今年C-REITs迎來(lái)快速發(fā)展期。一方面是底層資產(chǎn)在寬度上進(jìn)行了擴(kuò)容，今年3月增加了增強(qiáng)消費(fèi)能力、改善消費(fèi)條件、創(chuàng)新消費(fèi)場(chǎng)景的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs；另一方面是深度上的擴(kuò)容，今年6月，有4只已上市的C-REITs進(jìn)行擴(kuò)募，而且擴(kuò)募后的C-REITs也已經(jīng)成功上市了。整體來(lái)說(shuō)，C-REITs從寬度和深度方面都進(jìn)行了提速。”

今年3月24日，C-REITs監(jiān)管部門發(fā)布了相關(guān)文件，支持百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，以及保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。

對(duì)此，何肇?zé)@補(bǔ)充，“消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施作為居民消費(fèi)行為的主要承載空間，在我國(guó)存量較大。優(yōu)質(zhì)的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)權(quán)清晰、經(jīng)營(yíng)狀態(tài)良好、能持續(xù)產(chǎn)生穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流，與REITs底層資產(chǎn)的要求高度匹配?！?/p>

日前，住建部黨組書記、部長(zhǎng)倪虹發(fā)表《譜寫住房和城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)高質(zhì)量發(fā)展新篇章》，其中提到“建筑業(yè)是最重要的實(shí)體經(jīng)濟(jì)”。何肇?zé)@對(duì)此表示，商業(yè)類的資產(chǎn)與C-REITs產(chǎn)品高度匹配，“消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs契合我國(guó)擴(kuò)內(nèi)需促消費(fèi)的政策方向，也契合國(guó)有企業(yè)盤活存量以及高質(zhì)量發(fā)展的目標(biāo)。”

展望未來(lái)，何肇?zé)@指出，“根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，目前國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心的總存量已經(jīng)超過(guò)了5億平方米，根據(jù)研究部的專題研究，全國(guó)16個(gè)重點(diǎn)城市高質(zhì)量零售物業(yè)的存量已經(jīng)超過(guò)了1億平方米，是一個(gè)非常龐大的市場(chǎng)，保守估計(jì)超過(guò)萬(wàn)億元級(jí)別。”

何肇?zé)@表示，“消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施的C-REITs成功發(fā)行之后，預(yù)計(jì)可以為產(chǎn)業(yè)鏈的相關(guān)參與者帶來(lái)一定好，對(duì)原始權(quán)益人來(lái)說(shuō)可以優(yōu)化零售物業(yè)持有人資產(chǎn)負(fù)債表；在資本市場(chǎng)角度，引入消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs或可以改善REITs市場(chǎng)供不應(yīng)求格局；對(duì)投資者而言，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs可以提供風(fēng)險(xiǎn)收益適中的投資產(chǎn)品選擇?！?/p>

戴德梁行大中華區(qū)副總裁、華南及華中區(qū)董事總經(jīng)理程家龍則表示：“從美國(guó)、新加坡等國(guó)外成熟REITs市場(chǎng)來(lái)看，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施一直是最主要的底層資產(chǎn)類型之一。這次擴(kuò)容，有利于完善消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施的投資閉環(huán)，促進(jìn)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)管理水平的提升，促進(jìn)消費(fèi)拉動(dòng)內(nèi)需；同時(shí)，C-REITs將迎來(lái)新的資產(chǎn)類型，豐富投資人的投資選擇。”

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