中房報記者 付珊珊 上海報道

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今年上半年，杭州的供地規(guī)模之大、節(jié)奏之快，放眼全國，沒有一個城市可與之比肩。

繼6月初第五批次供地收官不到一個月，杭州第六批次集中供地也在6月30日開拍。最終，這批共推出的12宗涉宅地塊均成功出讓，其中，6宗低價、6宗封頂搖號，共攬金約127.78億元，成交樓面均價14093元/平方米，平均溢價率6.9%。

至此，2023年上半年杭州拍地正式收官。若算上2022年第五批次集中供地，上半年杭州共進(jìn)行了七次集中供地，累計出讓土地91宗，總成交金額1002.9億元，突破千億元大關(guān)。

根據(jù)中指院數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，北京賣地收入為1008.7億元，上海和廣州分別為545.6億元、535.5億元。按照此數(shù)據(jù)，杭州上半年賣地收入超過了上海和廣州，距離北京一步之遙。在91宗地塊中，杭州累計出讓宅地66宗，總成交金額953.4億元，平均溢價率8%。因溢價率封頂而觸發(fā)搖號的地塊共有40宗，封頂成交率高達(dá)60%。

在房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷的當(dāng)下，在民營房企普遍拿地動力不足的情況下，杭州土地市場可謂走出了獨(dú)立行情。

根據(jù)杭州發(fā)布的2023年國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃顯示，2023年杭州的國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃總量為5175.09公頃，其中住宅用地956.69公頃，占比18.49%。從年初杭州各區(qū)上報的土地出讓計劃就能看出，杭州要完成全年的土地出讓計劃，每月一拍是必然的節(jié)奏。

回顧歷史，杭州在全國范圍內(nèi)一直是賣地大戶，其土地財政依賴度也長期名列前茅。

根據(jù)公開報道統(tǒng)計，從2016年至2019年，杭州的土地出讓金逐年增高，其中2016年為1624億元，2017年為2259億元，2018年為2402億元，2019年為2677億元。2020年杭州土地出讓金有所回落，但也基本與2019年持平。此后，土地市場推行集中供地制度，杭州2021年土地出讓金驟降為1814億元，2022年超過1900億元。今年，各地集中供地制度調(diào)整為靈活供地，可以明顯看到，今年上半年，杭州供地規(guī)模上來了，節(jié)奏也更快了，不僅每月一拍甚至兩拍，每場土地拍賣幾乎一個小時就能出讓完畢，最終，杭州于2023年上半年的土地出讓金已經(jīng)超過千億元。

“一般情況下，杭州每年上半年的供地計劃完成率高于下半年?！必悮ぱ芯吭汉贾菡旧瞎賱Ρ硎?。

但即使如此，杭州全年賣地收入也基本能與過去兩年持平甚至超出。那么杭州的土地財政依賴度又如何？

根據(jù)公開報道中的數(shù)據(jù)，杭州土地財政依賴度長期居高不下，2017年至2021年數(shù)據(jù)分別為142.6%、133.8%、139.5%、124.8%、140%。

具體到今年上半年，杭州之所以急于大規(guī)模、快節(jié)奏賣地，上官劍認(rèn)為，杭州新房市場熱度較高，上半年土地出讓優(yōu)質(zhì)地塊占比高，基于風(fēng)險小，去化速度較快，在杭州拿地積極性高。以及，上半年拿的地，能夠在當(dāng)年轉(zhuǎn)化為銷售額，開發(fā)商拿地意愿度也更高。這些因素促使地方政府積極推地。

也有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，杭州今年之所以供應(yīng)這么多宅地，亞運(yùn)會也是一個重要契機(jī)。舉辦亞運(yùn)會需要巨大的財力支撐，僅靠稅收，遠(yuǎn)水解不了近渴，土地財政來錢更多更快，因此政府必定會抓住機(jī)會多賣地。

“此外，疫情結(jié)束后經(jīng)濟(jì)可能會有一輪復(fù)蘇和反彈，而杭州作為重點(diǎn)二線城市，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好，居民購買力強(qiáng)，所以政府比較看好杭州房地產(chǎn)市場，在看漲預(yù)期的推動下，推地力度就更大?！币晃缓贾荼就练科笕耸勘硎?。

不過，推地太多、節(jié)奏太快也存在一定問題。由于賣出的地最終都轉(zhuǎn)化成新房供應(yīng)，而目前杭州的去化情況也出現(xiàn)分化，加上杭州最近幾年人口增速在減少，持續(xù)的高供應(yīng)最后都轉(zhuǎn)化成二手房積壓。根據(jù)易居研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年6月初，杭州二手房掛牌量相比今年1月初有所增長，逼近15萬套。

對于掛牌量增長的情況，上官劍認(rèn)為，主要是過去幾年杭州新房供應(yīng)量大，又碰上很多房子是搖號所得，進(jìn)入二手房市場比重會適當(dāng)提高，又遇到目前銷售一定下滑，供需節(jié)奏差導(dǎo)致當(dāng)前市場掛牌量提升較多。但他認(rèn)為，市場總需求是相對恒定的，當(dāng)新房供應(yīng)量大，會分流二手房的需求。再者因新房限價，部分購房者會優(yōu)先考慮新房。

除了推地規(guī)模大、出讓節(jié)奏快，今年上半年，杭州土地市場還有一個明顯區(qū)別于其他城市的特點(diǎn)，就是民企高度活躍。

中指研究院華東大區(qū)常務(wù)副總經(jīng)理高院生表示，杭州土地市場能保持熱度的重要因素就是民營企業(yè)比較活躍，如果民營企業(yè)拿地積極性比較高，市場熱度基本都不會太差。

在剛結(jié)束的第六批次集中供地中，本土民營房企再次發(fā)揮重要作用。高院生表示，民企在此次供地中競得10宗地塊。其中，金帝集團(tuán)競得地塊數(shù)量最多，獨(dú)立競得銀湖科技城以及聯(lián)合蕭山城區(qū)建設(shè)競得新塘地塊；濱江集團(tuán)搖中城東新城地塊；興耀搖中臨平新城地塊；大家房產(chǎn)聯(lián)合運(yùn)河集團(tuán)競得運(yùn)河新城地塊；此外，中騰置業(yè)、富陽山水置業(yè)、華元等也積極補(bǔ)倉，新面孔杭州穩(wěn)暢房地產(chǎn)、大兆豐實(shí)業(yè)&浙江國豐也有所斬獲。

據(jù)中國房地產(chǎn)報記者統(tǒng)計，在上半年杭州拿地金額前十的房企中，有6家是杭州本土企業(yè)，且民營房企居多。

在所有參與拿地的本土民營房企中，濱江集團(tuán)拿地最多，上半年共計斬獲11宗地，耗資154億元，占杭州總土地出讓金額的15.5%；其次是綠城，上半年斬獲得3宗地塊權(quán)益金額為85.3億元，占總土地出讓金的比例達(dá)8.9%；坤和置業(yè)拿地金額56.5億元，排第三位，占總土地出讓金的比例為5.9%。

此前，有熟悉濱江集團(tuán)的人士向中國房地產(chǎn)報記者表示，現(xiàn)在杭州形成了以濱江集團(tuán)為首的浙江民營房企聯(lián)合體，其中包括建杭、興耀、坤和、中豪等企業(yè)，大家都參與土地拍賣，增加搖號概率，拿到地后一起干。在其看來，民企體制差不多，干起活來比較通氣。這也是濱江集團(tuán)以及眾多本土民營房企在杭州土地市場較為活躍的原因之一。

“雖土地出讓金同比去年有所下降，但溢價率明顯提升，橫向?qū)Ρ绕渌鞘薪衲晖恋嘏馁u情況，杭州走出自身獨(dú)立行情?！备咴荷硎?。

就在杭州土地市場上半年收官之際，杭州市政府又馬不停蹄地推出了第八批集中供地清單，包含4宗涉宅地，計劃于8月1日出讓。杭州下半年土地市場的戰(zhàn)役又再次打響了。

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