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■ 賀宛男

繼6月16日招商蛇口首次“嘗鮮”，其定增方案獲證監(jiān)會(huì)注冊(cè)批復(fù)后，6月27日，保利發(fā)展、大名城、福星股份、中交地產(chǎn)四家房企同日公告，定增方案獲得證監(jiān)會(huì)注冊(cè)。緊接著，6月29日晚間，陸家嘴作為滬市首單房企重組，包括向控股股東發(fā)售股份購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)，以及配套定增募資的申請(qǐng)，也獲得證監(jiān)會(huì)的注冊(cè)批復(fù)。

從6月16日到29日，不到半個(gè)月時(shí)間，獲得證監(jiān)會(huì)注冊(cè)生效的6家房企，通過(guò)定向增發(fā)募資就將超過(guò)350億元。包括招商蛇口85億元，保利發(fā)展125億元，大名城30億元，中交地產(chǎn)35億元，福星股份13.4億元，陸家嘴66億元。

而在它們身后，作為“第三支箭”的房企股權(quán)融資還有長(zhǎng)長(zhǎng)的一串名單。據(jù)有關(guān)媒體統(tǒng)計(jì)，年內(nèi)已有25家上市房企擬通過(guò)股權(quán)融資方式募資，其中被滬深交易所受理的就有：萬(wàn)科擬募資150億元，華發(fā)股份60億元，外高橋35億元，榮盛發(fā)展30億元，中南建設(shè)28億元，三湘印象16億元，天地源12.5億元。

有分析提及，2014年以來(lái)，A股房地產(chǎn)公司增發(fā)，從初始預(yù)案公告日至發(fā)審委/并購(gòu)重組委的通過(guò)日，歷時(shí)2.2至25.4個(gè)月不等，中位數(shù)為7.6個(gè)月。而目前已獲批的6家房企，速度最快的中交地產(chǎn)，從發(fā)布定增預(yù)案到獲得證監(jiān)會(huì)注冊(cè)生效，一共用時(shí)116天，不到4個(gè)月，其余5家房企用時(shí)均不到7個(gè)月。上市房企積極推出定增預(yù)案，監(jiān)管部門(mén)盡快批復(fù)，這說(shuō)明什么？既說(shuō)明房企對(duì)資金的渴求，更說(shuō)明從給房地產(chǎn)企業(yè)貸款(第一支箭)，到發(fā)行債券(第二支箭)，再到股權(quán)融資(第三支箭)，要救的絕不僅僅是房地產(chǎn)，而是關(guān)系到整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)大局。

房企定增獲批的速度確實(shí)是加快了，但發(fā)行呢？落地呢？十幾億、幾十億乃至上百億的真金白銀，能不能真正進(jìn)入房企的賬戶，就不好說(shuō)了。

動(dòng)作最快的招商蛇口，6月16日收到證監(jiān)會(huì)注冊(cè)批復(fù)后，“積極推進(jìn)本次發(fā)行股份購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)并募集配套資金暨關(guān)聯(lián)交易的實(shí)施事宜”。到6月28日，便發(fā)布了“關(guān)于發(fā)行股份購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)并募集配套資金暨關(guān)聯(lián)交易之標(biāo)的資產(chǎn)過(guò)戶完成的公告”，原來(lái)由大股東持有的南油集團(tuán)24%股權(quán)，以及招商前海實(shí)業(yè)2.8866%股權(quán)，已過(guò)戶到上市公司名下。

這真有點(diǎn)讓人哭笑不得。招商蛇口增發(fā)購(gòu)買(mǎi)的這兩塊標(biāo)的資產(chǎn)，合計(jì)為89.27億元，原是說(shuō)好以14.83元/股，發(fā)行6.02億股股份取得的，但目前股價(jià)才13元多。公司在資產(chǎn)“過(guò)戶完成”之后不得不說(shuō)，諸如向大股東增發(fā)股份，以及配套募資85億元等后續(xù)事項(xiàng)，均尚未實(shí)施。

當(dāng)然，以高于市場(chǎng)價(jià)參與增發(fā)的個(gè)案也不是沒(méi)有。不久前，中國(guó)移動(dòng)不正是溢價(jià)42.8%(市場(chǎng)價(jià)4.65元，增發(fā)價(jià)6.64元)，包攬了郵儲(chǔ)銀行450億元的定增了嗎？但那是市場(chǎng)行為嗎？再說(shuō)，招商蛇口的大股東可以溢價(jià)增發(fā)，參與配套募資的35名合格投資者，會(huì)有幾個(gè)愿意同進(jìn)退呢？

同樣，已經(jīng)注冊(cè)生效的保利發(fā)展，這次擬定增81914 萬(wàn)股，募資125億元，以此測(cè)算，增發(fā)價(jià)為15.26元/股，而目前股價(jià)才13元多，大股東也只是承諾拿出1-10億元資金參與增發(fā)。大股東可以不怕套，參與增發(fā)的投資者愿意嗎？

至于剛剛獲批的陸家嘴，擬通過(guò)發(fā)行股份77873萬(wàn)股，發(fā)行價(jià)8.66元/股，加配套募資66億元，向大股東購(gòu)買(mǎi)133億元資產(chǎn)。相比之下，以該股目前9.87元的股價(jià)，8.66元的增發(fā)價(jià)還是有希望在較短時(shí)間內(nèi)發(fā)行成功的。但上市公司購(gòu)買(mǎi)的實(shí)物資產(chǎn)(四塊股權(quán))，原賬面值為71.53億元，評(píng)估增值至133億元，增值率高達(dá)86.2%。且上市公司購(gòu)買(mǎi)的上海前灘、洋涇等土地資產(chǎn)，目前尚處于開(kāi)發(fā)前期。以高價(jià)收購(gòu)來(lái)的地產(chǎn)，大股東是大大增值并套現(xiàn)了，日后上市公司的開(kāi)發(fā)前景如何，還真不好說(shuō)。像陸家嘴這樣處在黃金地段的地產(chǎn)公司，前些年盈利都在30-40億元，2022年突降至10億元，就已經(jīng)給市場(chǎng)以警示了。

更不用說(shuō)如中交地產(chǎn)那樣，目前還處在虧損、負(fù)債率高達(dá)294%的房企，該公司定增能率先獲批，不能不說(shuō)是沾了央企的光。

有觀點(diǎn)認(rèn)為，“房企定增目前在監(jiān)管層面上都是積極支持的，所以基本都能獲批。但發(fā)行是非常市場(chǎng)化的，這是要保薦機(jī)構(gòu)滿世界去找錢(qián)，能不能找到各憑本事?！边@話頗有見(jiàn)地。別的不說(shuō)，盡管對(duì)房企融資連發(fā)“三箭”，但有關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，今年5月，80家典型房企的融資總量為263.29億元，環(huán)比減少56.4%，同比減少60.4%，為2020年以來(lái)單月融資的新低。

房企股權(quán)融資能否順利落地，不僅是對(duì)房企以及相關(guān)中介機(jī)構(gòu)的考驗(yàn)，從某種意義上說(shuō)，更是中國(guó)經(jīng)濟(jì)是否回暖的一個(gè)標(biāo)志。

編輯|龍笑 校檢|袁鋼

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