2018年萬(wàn)科內(nèi)部年會(huì)，其中一個(gè)十分顯眼的標(biāo)語(yǔ)“活下去”，這三個(gè)字一出社會(huì)上輿論嘩然！

(資料圖片僅供參考)

當(dāng)時(shí)業(yè)內(nèi)許多相關(guān)人士看到這句標(biāo)語(yǔ)，相信很多人還是不以為然，覺得有些言過(guò)其實(shí)。

房地產(chǎn)怎么萬(wàn)科都活不下去了，那誰(shuí)還能活下去？

結(jié)果還成了一個(gè)緊急公關(guān)事件進(jìn)行平息。

時(shí)至今日5年過(guò)去了，事實(shí)已經(jīng)得到驗(yàn)證，萬(wàn)科的一句“活下去”說(shuō)的不單單是自己，更應(yīng)驗(yàn)了眼下的整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)。

2023年已過(guò)去一半，6月30號(hào)在深圳市鹽田區(qū)大梅沙環(huán)梅路33號(hào)萬(wàn)科中心率先召開了“2022年度股東大會(huì)”。

會(huì)議涉及內(nèi)容甚多，輝哥盡量做了精簡(jiǎn)提取描述。

01

百感交集

從“活下去”到“節(jié)衣縮食”再到“黑鐵時(shí)代”，萬(wàn)科的每一次對(duì)行業(yè)的總結(jié)，在當(dāng)時(shí)來(lái)看似乎都有著作秀嫌疑。

在談及未三年萬(wàn)科的發(fā)展和目標(biāo)方面，萬(wàn)科是否會(huì)成為為數(shù)不多穿越新一輪房地產(chǎn)周期的企業(yè)？

郁亮給出的回答是：過(guò)去三年對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)、對(duì)于萬(wàn)科、對(duì)于我們每個(gè)人來(lái)說(shuō)都可以說(shuō)是百感交集，每個(gè)企業(yè)、每個(gè)人都不容易。

在舊的模式下，基本上靠拿地和融資。

但在新的發(fā)展模式下，如果還只是靠這兩招，可能會(huì)出現(xiàn)買越多地錯(cuò)誤越多、融資越多有可能越不安全的情況。

房地產(chǎn)行業(yè)正處于新舊模式的轉(zhuǎn)換階段，盡管萬(wàn)科比較早的意識(shí)到行業(yè)的高速增長(zhǎng)不可持續(xù)，但是行動(dòng)上依然沒有完全擺脫慣性。

我們花了比較多的精力去處理這樣的事情，到目前取得了一些進(jìn)展。

02

經(jīng)營(yíng)問(wèn)題

如今的房企開發(fā)商從先前的努力掙扎來(lái)到了躺平狀態(tài)，少數(shù)通過(guò)努力自救和新型業(yè)務(wù)的成功轉(zhuǎn)型獲得重生。

在談到萬(wàn)科過(guò)去一年和2023年的經(jīng)營(yíng)方面的問(wèn)題時(shí)，萬(wàn)科集團(tuán)總裁祝九勝給出回答：

1、基于行業(yè)的現(xiàn)狀和行業(yè)業(yè)績(jī)的滯后性，導(dǎo)致公司無(wú)論是銷售額還是毛利率都出現(xiàn)了下滑趨勢(shì)，這是壓力的第一方面；

2、第二2023年的市場(chǎng)有所恢復(fù)，特別是今年的3月份，信心有提振，但4、5、6月份的數(shù)據(jù)又出現(xiàn)一定的回落，往后來(lái)看，還有很多的不確定性，如何更好應(yīng)對(duì)未知？這是來(lái)自市場(chǎng)的壓力。

3、開發(fā)業(yè)務(wù)和經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)能力的提升，轉(zhuǎn)化為結(jié)算利潤(rùn)，客觀上有一個(gè)時(shí)間的滯后。

今年第一季度公寓、物流、商業(yè)都是雙位數(shù)增長(zhǎng)，公寓收入增長(zhǎng)10.8%，物流增長(zhǎng)了20 %，商業(yè)增長(zhǎng)了10.4%。

但這些努力反映在業(yè)績(jī)上還需要時(shí)間，我們對(duì)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)是用成本法，一些價(jià)值當(dāng)年還是很難體現(xiàn)出來(lái)。

總結(jié)還是三句話：“短期有壓力、努力有成效、長(zhǎng)期有信心”。

03

融資舉措

以往我國(guó)房企開發(fā)商的融資渠道單一，如今多數(shù)開發(fā)商內(nèi)部管理薄弱，信用風(fēng)險(xiǎn)高是導(dǎo)致融資困難的主要因素之一。

再融資是指上市公司通過(guò)配股、增發(fā)和發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券等方式在證券市場(chǎng)上進(jìn)行的直接融資，再融資對(duì)上市公司的發(fā)展起到了較大的推動(dòng)作用。

近期招商蛇口、保利發(fā)展等房企的再融資項(xiàng)目都獲得了證監(jiān)會(huì)的批文。

談及萬(wàn)科A股融資方案的進(jìn)展和為什么要向股東大會(huì)申請(qǐng)發(fā)行股份的一般性授權(quán)問(wèn)題時(shí)。

萬(wàn)科集團(tuán)董事會(huì)秘書朱旭給出的回答是：

我們向特定對(duì)象發(fā)行A股的事項(xiàng)還在進(jìn)程之中。

增發(fā)的方案需要深交所審核，并要獲得中國(guó)證監(jiān)會(huì)的同意才能實(shí)施。

在5月24日公司已經(jīng)收到了深交所關(guān)于我們?cè)霭l(fā)方案的問(wèn)詢，問(wèn)詢函涉及的部分事項(xiàng)我們還在進(jìn)一步落實(shí)和完善，公司也申請(qǐng)了延期回復(fù)。

有關(guān)這次要向股東大會(huì)申請(qǐng)發(fā)行股份的一般性授權(quán)，每年我們會(huì)在股東大會(huì)上申請(qǐng)發(fā)行股份的一般性授權(quán)，這是一個(gè)常規(guī)的審議事項(xiàng)，這有助于增加公司未來(lái)融資的靈活性。

04

投資標(biāo)準(zhǔn)

高速發(fā)展時(shí)期，靠的是市場(chǎng)紅利，現(xiàn)如今已然是行不通了。

房企在投資端的分析與研判缺乏標(biāo)準(zhǔn)化和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，追求規(guī)模的同時(shí)難以兼顧產(chǎn)品品質(zhì)和自身價(jià)值，以致抗風(fēng)險(xiǎn)能力銳減。

萬(wàn)科今年前5月拿地金額是453.8億元，拿地強(qiáng)度達(dá)到了27%，這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)都比去年同期高一些，提及到萬(wàn)科今年的拿地策略和優(yōu)勢(shì)表現(xiàn)在哪里？

萬(wàn)科集團(tuán)首席運(yùn)營(yíng)官劉肖指出：

今年1-5月公司大概27%的投資強(qiáng)度，策略上今年內(nèi)部特別強(qiáng)調(diào)兩個(gè)詞，一個(gè)是特別好的項(xiàng)目，一個(gè)是精準(zhǔn)投資。

其中特別好的項(xiàng)目我們有著三個(gè)投資標(biāo)準(zhǔn)：

1、第一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)是市場(chǎng)和客戶基數(shù)比較好；

2、第二個(gè)萬(wàn)科也特別看重產(chǎn)品解決方案；

3、第三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)是投資回報(bào)要好，過(guò)去一系列財(cái)務(wù)指標(biāo)中，今年特別強(qiáng)調(diào)股東自有現(xiàn)金的IRR回報(bào)水平，即考慮預(yù)售監(jiān)管、資金分配等各種情況下的股東回報(bào)水平。

從今年1-5月已經(jīng)披露的15個(gè)項(xiàng)目、453.8億的投資看，預(yù)計(jì)普遍能達(dá)到20%以上的股東自有現(xiàn)金回報(bào)水平。

有關(guān)精準(zhǔn)投資我們相信每個(gè)市場(chǎng)都有結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。

現(xiàn)在可能大家覺得一線或準(zhǔn)一線投資機(jī)會(huì)更多。

公司的投資會(huì)隨著研究產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況、人口流入情況和經(jīng)濟(jì)的基本面等不斷完善，幫助我們發(fā)現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)投資。

事實(shí)上，今年上半年投資從業(yè)人員都提到搖號(hào)，萬(wàn)科也是搖到了一些項(xiàng)目，有的城市也是屢搖不中，比如在北京我們參與了5個(gè)項(xiàng)目的搖號(hào)，也沒有搖中。

但不可否認(rèn)的是萬(wàn)科具備多賽道的綜合競(jìng)爭(zhēng)力、復(fù)雜產(chǎn)品的綜合產(chǎn)品力，一方面符合我們開發(fā)經(jīng)營(yíng)服務(wù)并重的戰(zhàn)略，另一方面也能構(gòu)成我們未來(lái)投資競(jìng)爭(zhēng)力的基礎(chǔ)。

看完萬(wàn)科的股東大會(huì)，輝哥不得不說(shuō)，行業(yè)風(fēng)向標(biāo)依舊還是那個(gè)風(fēng)向標(biāo)，自查與自信并存。

如今暴雷、退市房企接踵而至，如萬(wàn)科這樣的企業(yè)是過(guò)往很多企業(yè)學(xué)習(xí)目標(biāo)，但很多已經(jīng)失去了再學(xué)習(xí)的機(jī)會(huì)，首先要確保“活著”是多么的重要。

05

格局大變

2023年已過(guò)一半，對(duì)于各家房企而言也到了中期交卷的時(shí)刻。

據(jù)第三方數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2023年上半年，國(guó)內(nèi)百?gòu)?qiáng)房企的銷售數(shù)據(jù)也已出爐。

但整體格局已發(fā)生較大變化。

通過(guò)上圖可以看出，昔日的眾多千億房企已經(jīng)不見蹤跡亦或是一沉到底。

眼下的百?gòu)?qiáng)格局大致有三類：

一是依舊為主力的頭部國(guó)央企中海、保利、招商；

二為像萬(wàn)科、金地、綠城這類擁有著較高抗風(fēng)險(xiǎn)綜合能力的混改房企；

三為龍湖這等民營(yíng)陣營(yíng)中的佼佼者。

不難看出有跌落者就會(huì)有上升者補(bǔ)位，如華發(fā)、建發(fā)、中交、中國(guó)中鐵、象嶼等國(guó)央企以及像建杭置業(yè)這類穩(wěn)健區(qū)域性房企，都在市場(chǎng)下行期，內(nèi)外兼修，脫穎而出。

總結(jié)

這幾年來(lái)，內(nèi)外人士對(duì)國(guó)內(nèi)房企未來(lái)發(fā)展都尤為關(guān)注，各類評(píng)判和預(yù)測(cè)層次不窮。

房地產(chǎn)行業(yè)的紅利時(shí)代已一去不復(fù)返，也有人講到地產(chǎn)已是夕陽(yáng)行業(yè)，不同的角度和所站高度不同，自然會(huì)出現(xiàn)不同見解和看法。

對(duì)于未來(lái)樓市還是引用萬(wàn)科郁亮曾說(shuō)過(guò)的一句話：房地產(chǎn)這個(gè)十萬(wàn)億的市場(chǎng)，依舊是常做常新、常做常有。

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