今日，招商證券房地產(chǎn)研究發(fā)文表示，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營、融資及長期發(fā)展路徑層面仍在持續(xù)分化。

(資料圖)

在銷售方面，招商證券(600999)報(bào)告指出，從2022年樣本房企的銷售額來看，國央企同比下滑14%，混合制下滑26%，民企下滑43%；從2022年樣本房企的銷售集中度來看，國央企提升2個(gè)百分點(diǎn)至16%，混合制持平，民企下降三個(gè)百分點(diǎn)至10%。整體來看，國央企表現(xiàn)優(yōu)于混合制企業(yè)，更優(yōu)于民企。

招商證券進(jìn)一步表示，2023年這種特征仍在延續(xù)。的確，在近日地產(chǎn)機(jī)構(gòu)發(fā)布的2023上半年百強(qiáng)房企銷售榜中，也能找到這種趨勢(shì)的佐證。

央國企平均增長8.7%

據(jù)中指研究院發(fā)布的榜單顯示，2023年上半年，TOP100房企銷售總額為35682.3億元，同比微增0.1%，增幅相比上月大幅下降8.3個(gè)百分點(diǎn)，持續(xù)收窄。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水進(jìn)一步指出，從增速看，TOP100房企銷售額，1-4月、1-5月、1-6月同比分別增長12.8%、8.4%、0.1%，增速持續(xù)明顯下降，房企銷售出現(xiàn)二次探底的情況。

2023年上半年，TOP30陣營房企銷售保持韌性，銷售額持續(xù)提升。

其中，TOP10房企銷售額均值為1542.0億元，較上年增長6.0%；TOP11-30房企銷售額均值為489.3億元，較上年增長1.0%；TOP31-50房企銷售均值為241.0億元，較上年下降6.4%；TOP51-100房企銷售額均值為113.1億元，同比下降9.6%。

2023年以來，保利、中海、華潤、招商、綠城、建發(fā)等國央企房企銷售有著明顯增長，其中建發(fā)和華潤同比漲幅較高，分別為53.71%和40.68%。

劉水表示，上半年，央國企銷售增長強(qiáng)勁，部分民企仍在大幅下降過程中。TOP50房企中，央國企平均同比增長45.8%，穩(wěn)健民企同比增長14.2%，混合所有企業(yè)同比增長7.7%，出險(xiǎn)民企下降36.6%。

比如，“世界房企”碧桂園、“活下去”萬科的上半年銷售額均同比下降，其中碧桂園下降幅度達(dá)32.03%。

整體來看，與2021年同期比較，央國企平均增長8.7%，穩(wěn)健民企、混合所有企業(yè)平均下降40%左右，出險(xiǎn)民企平均下降超過70%。

克而瑞地產(chǎn)研究分析也認(rèn)為，2023年上半年百強(qiáng)房企格局繼續(xù)分化，央國企及部分優(yōu)質(zhì)民企韌性較強(qiáng)、中小房企競爭力不足。

但值得注意的是，龍湖、濱江、卓越、大華等民企的表現(xiàn)優(yōu)于行業(yè)整體，累計(jì)業(yè)績?cè)鲩L的同時(shí)，行業(yè)排名也有明顯提升。比如，濱江2023年上半年銷售額為925.8億元，同比增長35.37%。

在銷售陣營方面，2023年上半年，千億以上陣營企業(yè)數(shù)量有所減少。具體來看，千億以上陣營7家，較去年同期減少2家，銷售額均值1793.7億元。

其中，第四陣營（100-300億）變化最為劇烈。中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年銷售額在100-300億的企業(yè)為45家，較去年同期減少7家，銷售額均值171.4億元。

此外，從銷售目標(biāo)完成率來看，房企上半年銷售目標(biāo)完成率超50%。

中指研究院指出，近年來，隨著行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期，越來越多企業(yè)不再增加銷售目標(biāo)、追求規(guī)?；l(fā)展，轉(zhuǎn)而通過主動(dòng)管控銷售規(guī)模，追求更加平穩(wěn)的發(fā)展。

下半年房地產(chǎn)市場恢復(fù)仍有波折

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2023年以來房地產(chǎn)行業(yè)雖然有一定的修復(fù)預(yù)期，但在供需兩端制約之下，復(fù)蘇動(dòng)能放緩，上半年企業(yè)和樓市表現(xiàn)都相對(duì)平淡。而這種弱復(fù)蘇和冷淡行情或?qū)⒃谙掳肽瓿掷m(xù)蔓延。

中指研究院指出，下半年各類型房企銷售業(yè)績將明顯分化，央國企銷售仍將保持強(qiáng)勁增長，穩(wěn)健性民企將有小幅的增長，出險(xiǎn)房企銷售仍會(huì)是大幅下降。

此外，上半年多家房企的退市，對(duì)于整個(gè)行業(yè)的債務(wù)重組、保交樓、信心提振都產(chǎn)生了較大的打擊。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年已經(jīng)有2家房企退市，現(xiàn)在有8家房企鎖定退市，還有多家房企面臨退市風(fēng)險(xiǎn)，上市房企退市潮席卷下半年已是不可避免。

劉水指出，在銷售回款及融資改善有限的情況下，下半年房企債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)仍將會(huì)蔓延。

克而瑞研究院指出，若7月無強(qiáng)有力的救市政策出臺(tái)，整體新房成交規(guī)模還將低位持穩(wěn)，維持弱復(fù)蘇主基調(diào)。

那下半年能迎來強(qiáng)支撐的救市政策嗎？會(huì)迎來哪些類型的救市政策？

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜分析認(rèn)為，下半年政策加力預(yù)期增強(qiáng)，但房地產(chǎn)政策力度和節(jié)奏取決于宏觀基本面的變化，若下半年經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)超預(yù)期轉(zhuǎn)弱情況，則房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)“穩(wěn)定器”，托底政策或?qū)⒓涌炻涞兀诵囊欢€城市“一區(qū)一策”有空間。

她認(rèn)為，中性預(yù)期下，全年宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步恢復(fù)，下半年房地產(chǎn)政策維持當(dāng)前節(jié)奏，購房者置業(yè)情緒緩慢修復(fù)。在此情況下，下半年房地產(chǎn)市場恢復(fù)仍有波折，銷售面積在低基數(shù)下或?qū)崿F(xiàn)小幅增長，全年銷售面積與2022年基本持平。

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