“你好說(shuō)法”是“唐山你好”新媒體推出的面向廣大網(wǎng)友的普法欄目。通過(guò)分享與我們生活中密切相關(guān)的各種案列，特別是《民法典》知識(shí)，讓大家一起用法律武器保護(hù)自己和家人，維護(hù)合法權(quán)益！第92期案例由河北正一律師事務(wù)所提供。

河北正一律師事務(wù)所是經(jīng)河北省司法廳批準(zhǔn)設(shè)立的合伙制律師事務(wù)所，多次獲得“河北省十佳律師事務(wù)所”“河北省優(yōu)秀律師事務(wù)所”等光榮稱(chēng)號(hào)。正一律所始終堅(jiān)持投身公益法律服務(wù)工作，解答法律問(wèn)題，提供法律援助，指導(dǎo)依法維權(quán)。

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(相關(guān)資料圖)

簡(jiǎn)要案情

房地產(chǎn)公司一房二賣(mài)，

是否承擔(dān)懲罰性賠償？

2019年7月22日，小張與中興地產(chǎn)公司簽訂《購(gòu)房合同》約定：房屋總價(jià)款為88萬(wàn)元，中興地產(chǎn)公司應(yīng)于2020年10月30日前將驗(yàn)收合格的商品房交付給買(mǎi)受人小張，小張于合同簽訂之日支付購(gòu)房款35萬(wàn)元，房產(chǎn)交付之日小張支付剩余房款53萬(wàn)元。后中興公司未按合同約定交付房產(chǎn)給小張。

小張私下了解得知，2020年9月中旬中興地產(chǎn)公司將房產(chǎn)出賣(mài)給第三人小周，并辦理了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，小周已取得涉案房產(chǎn)的所有權(quán)證。后小張多次找中興地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人協(xié)商解決，要求中興地產(chǎn)公司雙倍返還已付購(gòu)房款，并給付已付購(gòu)房款利息。雙方未達(dá)成一致意見(jiàn)，小張想通過(guò)訴訟方式解決此案，到律所咨詢律師，那么小張的請(qǐng)求能否得到法院的支持？

律師評(píng)析

河北正一律師事務(wù)所律師的分析是：如果在2021年1月1日前，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條規(guī)定，“具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：（一）商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人”。

小張主張中興地產(chǎn)公司返還已付購(gòu)房款35萬(wàn)元及利息，并賠償35萬(wàn)元損失，在法院查明中興房地產(chǎn)公司確實(shí)存在一房二賣(mài)行為時(shí)，小張的請(qǐng)求將會(huì)得到法院支持。

但是2020年12月31日，最高人民法院審判委員會(huì)第1823次會(huì)議通過(guò)的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》刪除了原解釋第八條規(guī)定。因此，小張?jiān)?021年1月1日之后再要求中興地產(chǎn)公司返還購(gòu)房款并按照已付購(gòu)房款1倍承擔(dān)賠償責(zé)任的，將難以得到法院的支持。

最高人民法院刪除該規(guī)定，主要是考慮不動(dòng)產(chǎn)登記制度已經(jīng)日漸完善，懲罰性賠償?shù)姆蛇m用逐漸減少。原解釋出臺(tái)背景是房地產(chǎn)市場(chǎng)管理機(jī)制不夠完善，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)時(shí)常發(fā)生一房多賣(mài)、無(wú)證銷(xiāo)售、出賣(mài)后又抵押等違法經(jīng)營(yíng)情況，嚴(yán)重?fù)p害了廣大購(gòu)房者的合法權(quán)益?，F(xiàn)如今，網(wǎng)簽備案制度已經(jīng)全面推行，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)、商品房預(yù)售許可證核發(fā)情況等基本信息已有公開(kāi)途徑可以查詢，原解釋規(guī)定的懲罰性賠償在實(shí)踐中的適用逐漸減少。

律師提醒

購(gòu)房者在購(gòu)房過(guò)程中應(yīng)更加審慎，簽訂合同前一定要查看所要購(gòu)買(mǎi)的房屋是否已經(jīng)取得預(yù)售許可證，房屋是否存在抵押、網(wǎng)簽、備案情況，并且最好能夠?qū)嵉乜疾煲幌?，并留存相關(guān)證據(jù)。

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