近日，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于印發(fā)鄭州市示范文本的通知》(以下簡稱“《通知》”)。《通知》提到，新版的《商品房買賣合同》將自2023年9月1日起，在全市推廣施行，屆時(shí)現(xiàn)行鄭州市《買賣合同》同時(shí)廢止。

9月1日起推廣新版買賣合同

《通知》表示，據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，近年來鄭州市房地產(chǎn)市場消費(fèi)者，對商品房交易投訴量占比較大的問題，主要為單方違約、一房多賣、面積差價(jià)款、房屋質(zhì)量、延期交房、房產(chǎn)糾紛等多方面問題。

(相關(guān)資料圖)

推行新版《商品房買賣合同》，既能大幅度減少因商品房買賣合同而產(chǎn)生的糾紛，避免因合同條款不完善和當(dāng)事人意愿表示不真實(shí)、不確切，而造成顯失公平和公正等方面問題，同時(shí)又能最大限度地維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)社會和諧與穩(wěn)定。

根據(jù)啟用時(shí)間節(jié)點(diǎn)，新版《商品房買賣合同》將于2023年9月1日起，在全市推廣實(shí)施，要求全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)在企業(yè)售樓處、經(jīng)營場所公示《商品房買賣合同(預(yù)售)示范文本》、《商品房買賣合同(現(xiàn)售)示范文本》。同時(shí)，現(xiàn)行鄭州市《買賣合同》廢止。

新版買賣合同新增抵押方信息

相比現(xiàn)行的《買賣合同》，新版的《商品房買賣合同》除了對住房信息以及買受雙方信息的登記方面，又將抵押情況、預(yù)售監(jiān)管資金情況、抵押方信息、裝修建材標(biāo)準(zhǔn)等寫入合同，受法律保護(hù)。

新版《商品房買賣合同》第四條明確：目前合同所涉及商品房的有關(guān)抵押情況與否，對抵押類型、抵押人、抵押權(quán)人、抵押登記機(jī)構(gòu)等信息均有明確標(biāo)注。

新版第六條商品房價(jià)款部分明確，合同涉及商品房是否有內(nèi)裝部分，內(nèi)裝部分價(jià)款將單獨(dú)明細(xì)進(jìn)行標(biāo)注，并按照“已含在該商品房總價(jià)款內(nèi)”統(tǒng)計(jì)。

第七條內(nèi)容對付款方式及期限進(jìn)行了明確，將預(yù)售監(jiān)管資金賬戶名稱、賬號、開戶行等信息寫入合同，并明確提醒“買受人應(yīng)將全部房價(jià)款直接存入該項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管賬戶”，同時(shí)對于首付、貸款金額打入監(jiān)管賬戶都有金額標(biāo)注。

目前，鄭州市部分新建小區(qū)交付，已經(jīng)在業(yè)主中部分實(shí)現(xiàn)“交房即發(fā)證”，這條前置性政策，也在新版合同中有所標(biāo)注。

同時(shí)，有別于此前《買賣合同》中“七通一平”的交付標(biāo)準(zhǔn)，新版《商品房買賣合同》對于綠地率、非市政道路、規(guī)劃的車位車庫、物業(yè)服務(wù)用房等均有日期及達(dá)到率的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，對到期未達(dá)成標(biāo)準(zhǔn)，明確標(biāo)注相應(yīng)的違約條款。

多數(shù)購房者對于未收房商品房、未達(dá)標(biāo)準(zhǔn)商品房物業(yè)費(fèi)如何支付的問題，新版《商品房買賣合同》內(nèi)也有明確：該商品房未達(dá)到交付條件或具備交付條件但出賣人未通知買受人交驗(yàn)房的，由出賣人負(fù)責(zé)繳納前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)；該商品房達(dá)到交付條件且出賣人已通知買受人交驗(yàn)房的，自通知發(fā)出之日起30日后，由買受人負(fù)責(zé)繳納前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

為了避免因?yàn)樾麄餮b修標(biāo)準(zhǔn)和交付標(biāo)準(zhǔn)的出入，以及個(gè)別開發(fā)企業(yè)明確品牌不明確型號等行為，新版《商品房買賣合同》附件八內(nèi)，將材料、品牌、規(guī)格、型號、數(shù)量等進(jìn)行了明確標(biāo)注，且分功能區(qū)域進(jìn)行約定。

買房更加有保證賣房市場更規(guī)范

那么對于新版《商品房買賣合同》的啟用，在購房者和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中間，又會激起什么樣的浪花呢？

鄭州市民周女士2018年底，在農(nóng)業(yè)路附近購買了一套公寓產(chǎn)品，剛簽合同的幾個(gè)月，開發(fā)企業(yè)承諾的返月供等活動還是正常進(jìn)行，半年之后，月供的返還政策，就突然停止了，2019年6月，項(xiàng)目開始處于停工狀態(tài)。“開發(fā)商監(jiān)管賬戶里一分錢都沒有，停工之后，還要繼續(xù)還月供，但什么時(shí)候交房，遙遙無期?！?/p>

在已經(jīng)人去樓空，大門緊鎖的售樓處，周女士得知，新版《商品房買賣合同》中，對于監(jiān)管資金賬戶以及第三方抵押方有了明確的責(zé)任劃分，項(xiàng)目監(jiān)管資金出現(xiàn)問題，再也不是和她一樣的購房者單獨(dú)承擔(dān)資金壓力，“如果當(dāng)時(shí)簽的責(zé)任劃分有這么詳細(xì)，可能我們2000多戶業(yè)主，就不用這么被動了”。

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和營銷人員來說，宣傳以及銷售標(biāo)準(zhǔn)的更加明細(xì)，對于規(guī)范市場銷售行為，有更多的保證。

曾就職于金水北某項(xiàng)目的置業(yè)顧問陳女士表示，之前因?yàn)樗陧?xiàng)目宣傳口徑和實(shí)際交付內(nèi)容的出入，業(yè)主將對房子的不滿，全盤發(fā)泄在她的身上。陳女士坦言，對外銷售口徑是公司統(tǒng)一培訓(xùn)的說辭，實(shí)際交付標(biāo)準(zhǔn)由工程部把關(guān)，“中間跨部門，業(yè)主對未交房的不滿與意見，可能只是轉(zhuǎn)發(fā)到客戶關(guān)系部門”。

陳女士說，把裝修標(biāo)準(zhǔn)寫在合同里，蓋的是公司的章，就有相應(yīng)的法律效力，出現(xiàn)問題后不會由置業(yè)顧問來“背鍋”，“不然出現(xiàn)問題了，公司就說是置業(yè)顧問自己瞎說的，人已經(jīng)開除，所以都寫進(jìn)合同里，賣房的時(shí)候我們也更有底氣跟客戶承諾”。

制度查漏補(bǔ)缺體現(xiàn)法治的進(jìn)步

對于鄭州推行新版《商品房買賣合同》范本，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，精裝修以及交付標(biāo)準(zhǔn)領(lǐng)域，是購房者權(quán)益受侵害較多的領(lǐng)域，寫入新版《商品房買賣合同》，主要還是受“保交樓”等后續(xù)政策的影響，此類合同范本，更多地保護(hù)了購房者的權(quán)益。

“相比此前監(jiān)管容易被架空的情況，從這個(gè)角度看，其實(shí)也是填補(bǔ)了過去的一些漏洞?！眹?yán)躍進(jìn)告誡廣大開發(fā)企業(yè)，對于此類監(jiān)管本身是為了促進(jìn)行業(yè)和企業(yè)健康發(fā)展，不能簡單理解為“為難房企”，要以健康心態(tài)認(rèn)識此類合同。

“從單純的概念性買賣合同到約定細(xì)節(jié)交付標(biāo)準(zhǔn)，體現(xiàn)了法治的進(jìn)步?！敝?jīng)濟(jì)學(xué)家、中國商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會副會長，河南省商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會會長宋向清指出，對于開發(fā)商來講，這次政策調(diào)控其實(shí)也是友好的，有利于構(gòu)建更加和諧的買賣關(guān)系，可以提升消費(fèi)者對開發(fā)商的信任度，增進(jìn)買賣雙方的相互了解和理解，“雖不一定能夠立即實(shí)現(xiàn)對過往房地產(chǎn)市場亂象的清零，但將大大減少新增問題，大大優(yōu)化樓市交易環(huán)境，大大提高買賣雙方的信心。”

中指研究院河南公司總經(jīng)理梁波濤提到，監(jiān)管信息、抵押信息等內(nèi)容記入合同更加明確監(jiān)管責(zé)任，對開發(fā)商使用預(yù)售資金起到約束作用，能夠有效避免違規(guī)挪用資金的問題，一定程度上可以緩解延期、停工、爛尾等問題，預(yù)售資金監(jiān)管趨嚴(yán)，對于房企運(yùn)用預(yù)售資金的限制更多，現(xiàn)金流壓力增加不可避免，特別是對于銷售乏力和融資受阻的房企，現(xiàn)金流壓力將變得更加緊張，而對于經(jīng)營穩(wěn)健、銷售良好的房企影響則較為微弱。來源：金水發(fā)布

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