21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者李莎 北京報(bào)道6月30日，北京、深圳、杭州、武漢、廈門(mén)等城市進(jìn)行了土地出讓?zhuān)?22個(gè)集中供地城市上半年土拍就此收官。

中指數(shù)據(jù)顯示，截止到6月30日，今年上半年22城共推出住宅用地規(guī)劃建筑面積5388萬(wàn)平方米，同比下降39%；成交面積3898萬(wàn)平方米，同比下降34%；土地成交平均溢價(jià)率為8%，地價(jià)觸頂和底價(jià)成交占比分別為40%和49%。整體來(lái)看，上半年22城宅地供應(yīng)縮量趨勢(shì)未減，成交面積也明顯下降，得益于優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)增加，部分城市整體熱度尚可。

上半年22城土拍市場(chǎng)有哪些特征？哪些城市表現(xiàn)更好？都是哪些房企在拿地？下半年土地市場(chǎng)將如何走？21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者盤(pán)點(diǎn)后發(fā)現(xiàn)，今年上半年土拍市場(chǎng)冷熱不均非常明顯，上海等城市地價(jià)上限成交占比在60%以上，但也有部分城市土拍普遍底價(jià)成交。

(資料圖片僅供參考)

供需縮量

“總體來(lái)看，盡管部分核心城市土拍市場(chǎng)熱度較高，但受弱能級(jí)城市拖累，全國(guó)土拍市場(chǎng)總體熱度仍低迷?！敝兄秆芯吭和恋厥袌?chǎng)研究負(fù)責(zé)人張凱在分析上半年土地市場(chǎng)時(shí)談到。

受預(yù)供地新規(guī)等因素影響，上半年實(shí)際入市地塊數(shù)量大幅減少，土地成交規(guī)模大幅走低?？硕饠?shù)據(jù)顯示，在2022年基期土拍已降至低位的水平上，今年上半年全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地成交建筑面積為3.2億平方米，同比較2022年同期下降25%，創(chuàng)下2010年以來(lái)全國(guó)土地交易規(guī)模的新低。

在市場(chǎng)銷(xiāo)售轉(zhuǎn)暖不明顯、企業(yè)融資承壓背景下，企業(yè)拿地開(kāi)始向核心城市聚集，上半年北京、上海、南京、成都、杭州等地再現(xiàn)“搶地潮”，十?dāng)?shù)家甚至數(shù)十家房企競(jìng)逐某一地塊的情況時(shí)有發(fā)生。但“高熱”的僅停留在局部，整體來(lái)看，與全國(guó)土地市場(chǎng)類(lèi)似，22城上半年土拍也呈現(xiàn)出明顯的“供需縮量”特征。

據(jù)中指數(shù)據(jù)，在供應(yīng)方面，上半年22城共推出住宅用地規(guī)劃建筑面積5388萬(wàn)平方米，同比下降39%，除了長(zhǎng)春、武漢在低基數(shù)下同比保持增長(zhǎng)外，其余城市推地面積都有不同程度下降，其中合肥、廈門(mén)、成都、福州、長(zhǎng)沙、青島、重慶、無(wú)錫等城市推地面積下降超50%。

究其原因，一方面，新房銷(xiāo)售的不確定性直接影響政府推地和企業(yè)拿地的積極性，二季度開(kāi)始新房市場(chǎng)銷(xiāo)售熱度下降，地方政府推地仍較謹(jǐn)慎。另一方面，這也與供地新規(guī)有關(guān)，在取消全年供地次數(shù)限制，推出擬出讓地塊清單公布制度，以及強(qiáng)調(diào)去化周期長(zhǎng)、土地流拍率高、需求不足城市應(yīng)適當(dāng)控制宅地供應(yīng)規(guī)模等新要求下，22城上半年土地供應(yīng)呈現(xiàn)明顯的“多頻少量”特征。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，去年以來(lái)，土地市場(chǎng)熱度走低，城投托底拿地現(xiàn)象頻現(xiàn)，出于提升土拍效率，降低流拍概率，提振土地市場(chǎng)活力考慮，“多頻少量”的供地方式受到各城市青睞。不僅如此，這樣的供地方式也可以為房企在土拍前進(jìn)行深入研究和成本測(cè)算爭(zhēng)取更多時(shí)間，同時(shí)減輕拿地資金壓力、更加聚焦優(yōu)質(zhì)地塊，旨在提升房企拿地積極性。

盡管如此，受土地供應(yīng)縮量、企業(yè)審慎投資等因素影響，上半年22城宅地成交縮量態(tài)勢(shì)未改。中指數(shù)據(jù)顯示，上半年22城住宅用地成交規(guī)劃建筑面積3898萬(wàn)平方米，同比下降34%。除南京、天津、武漢、無(wú)錫和長(zhǎng)春之外，其余17城成交面積均有不同程度減少，其中合肥、廈門(mén)、福州、寧波、上海、青島和沈陽(yáng)同比降幅超50%。

如果說(shuō)核心城市是房企補(bǔ)倉(cāng)重點(diǎn)，那一線(xiàn)城市就成為“必爭(zhēng)之地”。但從成交情況來(lái)看，中指數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、廣州和深圳上半年成交面積分別為248萬(wàn)平方米、199萬(wàn)平方米、248平方米和76平方米，同比分別下降19%、55%、5%和29%。整體來(lái)看一線(xiàn)城市成交面積同比下降31.2%，土地出讓金同比下降15.6%。

對(duì)此，張凱向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，一方面成交與供應(yīng)相關(guān)，盡管一線(xiàn)城市投資的安全邊際更高，但從土拍情況來(lái)看，房企重點(diǎn)關(guān)注的仍然是核心區(qū)域地塊，因此今年各地政府均縮減了郊區(qū)地塊的供應(yīng)，再加上供地方式調(diào)整后個(gè)別城市推地節(jié)奏慢于去年，以及地方政府出于減少流拍的考慮，上半年總供應(yīng)量亦隨之減少。

另一方面，今年2-3月房地產(chǎn)“小陽(yáng)春”過(guò)后，市場(chǎng)熱度未能持續(xù)，也在一定程度上影響了房企在一線(xiàn)城市的購(gòu)地積極性。

從面積來(lái)看，上半年集中供地城市供需兩端整體發(fā)力不足。但轉(zhuǎn)向價(jià)格視角，為吸引房企參拍，多數(shù)城市優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)增多，四成宅地觸頂成交，但分化也在加劇，近半土地底價(jià)成交。

中指數(shù)據(jù)顯示，22城上半年土地成交平均溢價(jià)率為8%，地價(jià)達(dá)上限成交占比40%，底價(jià)成交占比49%。上海、杭州、合肥、福州地價(jià)上限成交占比均在60%以上，北京、杭州部分地塊創(chuàng)下近幾年土地參拍企業(yè)數(shù)量記錄；與此同時(shí)，廣州、青島、濟(jì)南、天津、福州等核心區(qū)地塊企業(yè)參與度高，而非核心區(qū)地塊多底價(jià)成交，板塊間分化明顯；無(wú)錫、鄭州、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春普遍以底價(jià)成交，土拍情緒持續(xù)低迷。

誰(shuí)在拿地？

“北京市場(chǎng)比較安全，拿地競(jìng)爭(zhēng)也很激烈，熱門(mén)地塊需要搖號(hào)，能否順利拿到地，運(yùn)氣占了很大成分。”7月5日，某房地產(chǎn)央企投資經(jīng)理向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。盡管資金相對(duì)充裕，參拍地塊眾多，但今年上半年其所在房企在北京市場(chǎng)上僅收獲一宗宅地。

盡管如此，央國(guó)企仍是22個(gè)集中供地城市的拿地主力軍。據(jù)中指監(jiān)測(cè)，今年上半年，央國(guó)企在22城的涉宅用地拿地金額占比達(dá)到58%。相較去年，今年上半年央國(guó)企拿地金額占比提升21個(gè)百分點(diǎn)。

央國(guó)企融資成本相對(duì)低，資金優(yōu)勢(shì)明顯，近兩年在集中供地城市拿地占比高，今年上半年在北京、深圳、廈門(mén)、福州、武漢、青島等地拿地金額占比超80%。與之相對(duì)，去年同樣頻現(xiàn)于土地市場(chǎng)上的地方城投公司，今年上半年拿地明顯乏力，今年上半年以城投公司為主的地方國(guó)資企業(yè)拿地金額占比下降33個(gè)百分點(diǎn)，拿地金額占比僅9%，降幅明顯。

對(duì)此，張凱認(rèn)為是多因素作用的結(jié)果。一方面，去年第四季度財(cái)政部發(fā)布126號(hào)文，明確“不得通過(guò)國(guó)企購(gòu)地等方式虛增土地出讓收入”，近期審計(jì)署所發(fā)布報(bào)告通報(bào)稱(chēng)，2022年70個(gè)地區(qū)通過(guò)“自賣(mài)自買(mǎi)”國(guó)有資產(chǎn)、虛構(gòu)土地交易等方式虛增財(cái)政收入。在政策嚴(yán)控背景下，短期內(nèi)不會(huì)進(jìn)入實(shí)質(zhì)開(kāi)發(fā)階段的地塊，地方政府更傾向于不供應(yīng)，而不是請(qǐng)地方城投公司進(jìn)場(chǎng)托底。

另一方面，年初土拍的地塊通?？梢栽谀甑字伴_(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，從而實(shí)現(xiàn)當(dāng)年回款，為房企提供銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，因此市場(chǎng)化運(yùn)作房企更傾向于在上半年拿地，推高了上半年的土拍熱度。除此之外，上半年各個(gè)城市推出的核心區(qū)域地塊普遍較多，對(duì)市場(chǎng)化運(yùn)作房企吸引力比較大，需要城投進(jìn)場(chǎng)托底的地塊則相對(duì)偏少。

時(shí)間進(jìn)入7月，今年22城集中供地下半場(chǎng)已經(jīng)啟幕，房企又開(kāi)始新的角逐。7月3日，廈門(mén)2宗地以42.95%的平均溢價(jià)率成交；7月4日，廣州和重慶分別有2宗地底價(jià)成交；7月5日，長(zhǎng)春4宗涉宅用地成功出讓。

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)承壓，張凱判斷下半年22城土地市場(chǎng)熱度或?qū)⒗^續(xù)回落。

“從目前情況來(lái)看，政策定力仍較強(qiáng)，短期內(nèi)出臺(tái)強(qiáng)力刺激政策的可能性較低，房企沒(méi)有成交規(guī)?？焖倩嘏念A(yù)期，也就不會(huì)在短期內(nèi)加大力度補(bǔ)倉(cāng)土儲(chǔ)?！睆垊P說(shuō)。

而從土地供應(yīng)的角度來(lái)看，張凱談到，部分城市上半年發(fā)力供應(yīng)優(yōu)質(zhì)地塊后，滿(mǎn)足推地條件的優(yōu)質(zhì)地塊的存量不多，預(yù)計(jì)下半年地塊優(yōu)質(zhì)程度將有所下降，對(duì)房企吸引力相應(yīng)減弱。除此之外，從歷史情況看，受到春節(jié)等影響，近五年全國(guó)300城下半年推出的土地平均規(guī)劃建面較上半年增加42%，由此推測(cè)今年下半年土拍的競(jìng)爭(zhēng)激烈程度將有所減弱。

陳霄則認(rèn)為，整體來(lái)看，下半年土地供應(yīng)節(jié)奏或?qū)⒖煊谏习肽?。與此同時(shí)，土拍市場(chǎng)遵循整體趨穩(wěn)、局部火熱的特征，重點(diǎn)一二線(xiàn)城市仍處于熱度“領(lǐng)頭羊”。在行業(yè)調(diào)整周期內(nèi)，房企布局策略也隨之改變，穩(wěn)健型城市依舊是房企的首要選擇。

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