房屋征收，根據房屋所占用的土地性質，分為國有土地上房屋征收和集體土地上房屋征收。適用的法律也是不同的，集體土地上房屋征收更多的是適用《土地管理法》的相關規(guī)定。而國有土地上房屋征收則主要根據《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定來進行。楹庭律師提醒各位企業(yè)主對于國有土地上房屋征收要特別注意以下這六條規(guī)定。

1、關于明確界定公共利益的范圍的問題。《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定，市、縣級主管部門作出房屋征收決定，必須以為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發(fā)展等公共利益的需要為前提，并以列舉的方式對公共利益進行了界定，明確了因公共利益征收的范圍，征收房屋、征收城市房屋必須基于公共利益的需要。

就我國的具體國情而言，工業(yè)化、城鎮(zhèn)化是經濟社會發(fā)展、國家現(xiàn)代化的必然趨勢。符合廣大人民群眾的根本利益，是公共利益的重要方面。2004年我國憲法修正案為保護公民個人合法的私有財產，規(guī)定只能基于公共利益的需要并依照法律程序才能進行征收或者征用。這標志著公共利益征收與商業(yè)開發(fā)征收混為一談的拆遷模式已經成為歷史。

(相關資料圖)

2、關于征收過程的程序化，強調尊重被征收人的意愿。征收程序是規(guī)范行政機關征收行為、維護被征收人合法權益，促使行政機關做好群眾工作的重要保障。征收補償條例提高了對征收補償方案的公眾參與度，征收補償方案應征求公眾的意見。多數被征收人認為征收補償方案不符合本條例規(guī)定的，應當組織聽證會并修改方案。修改方案被列入條例是對被征收人權益的尊重，也是突破。

行政機關作出房屋征收決定前，應當進行社會穩(wěn)定風險評估。房屋征收決定涉及被征收人數量較多的，應當經行政部門常務會討論決定。被征收房屋的調查結果和分戶補償情況應當公布。被征收人對征收決定和補償決定不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟，審計機關應當加強審計。

征收補償條例比較強調民眾的參與。征收和補償涉及到了幾個環(huán)節(jié)：

作出征收決定要不要征收，如果做了征收決定以后，就是怎么補償，什么標準補償，補償里面老百姓能不能參與。這幾個環(huán)節(jié)里面，實際上條例都規(guī)定了老百姓的參與，尤其是利害關系人的參與，征收補償條例為規(guī)范行政機關的征收行為，維護被征收人合法權益提供了重要的保障。

3、明確了征收補償標準。房屋征收中應該給予多少補償是人們最為關注的問題，也是矛盾的激發(fā)點。直接關系人民群眾的切身利益，而且搬遷引發(fā)的矛盾大多集中在征收補償的標準和補償是否公平上。征收補償條例規(guī)定，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值應由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。

需要特別注意的是征收補償條例明確補償的時間和標準，時間是房屋征收決定公告之日，標準是不低于被征收房屋類似房地產的市場價。

4、以市場價作為補償標準，使得被征收人的基本利益得到了保障，這不僅包括對被征收的房屋的補償，也包括對土地使用權的補償。大體上可以確保被征收人的居住條件有改善，生活水平不下降。

那么，楹庭律師認為，《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似的房地產市場的價格。為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收人給予公平的補償。對被征收房屋的補償應參照就近區(qū)域的區(qū)位價以及就近區(qū)域的新建商品房的價格，以被征收人在房屋被征收后居住條件和生活質量不降低，長遠生計有保障為標準。

5、被征收人協(xié)商選定評估機構。在過去大多數情況下，房屋價值的評估都是由行政機關指定的評估機構進行的，或者由開發(fā)商和被征收人共同協(xié)商決定。有的甚至是由開發(fā)商指定的評估機構，所以許多被征收人對評估機構不信任，被征收人沒有選擇權。

征收補償條例規(guī)定，房地產價格評估機構由被征收人協(xié)商選定。協(xié)商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定。這就極大地維護了被征收人的權益，有利于房屋評估的公平公正，這樣打破了以往一家評估的局面，從根本上轉變錯估、漏估、少估等明知有誤又無法改變的不公平現(xiàn)象，促使更貼近實際，更公平、更具有科學性。

6、征收房屋應先補償后搬遷。拆遷條例沒有明確規(guī)定先補償后搬遷的原則，征收補償條例則明確了實施房屋征收應當先補償后搬遷，并進一步明確作出房屋征收決定前，征收補償費應當足額到位，專戶存儲，?？顚Ｓ谩?/p>

對于之前由建設單位執(zhí)行補償容易出現(xiàn)推諉、拖欠等不負責任的情況，征收補償條例明確現(xiàn)在由行政機關替代建設單位，行政機關也需要滿足這個要求，以保證在搬遷前補償到位。由行政機關發(fā)放補償款，可以增加公信力，使被征收人安心、放心，也便于依法征收的順利進行。

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本文法律知識并不代表其法律建議，如遇同類問題應當具體分析。

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