地產(chǎn)進(jìn)入下半場，開源變得越來越難，房企不得不使勁地向成本“擰水龍頭”。

(資料圖片僅供參考)

這段時間以來，房企為了降本增效，可謂花樣百出，手段不一而足。但是，無論減員降薪還是內(nèi)部節(jié)流，終究只是權(quán)宜之計(jì)。長遠(yuǎn)來看，還是得從流程上提效、以及提升項(xiàng)目精細(xì)化管理程度上發(fā)力。

舉一個最典型的例子，以前的地產(chǎn)項(xiàng)目往往是只能先設(shè)計(jì)后測算，以至于方案反復(fù)修改，設(shè)計(jì)周期延誤，最終不得不以降低設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的“硬著陸”手段去滿足目標(biāo)成本的要求。

所謂“設(shè)計(jì)一條線，成本千千萬?！痹O(shè)計(jì)方案對項(xiàng)目建安成本的影響占到85%，是成本控制的關(guān)鍵點(diǎn)。不過，目前房企對此顯然重視程度不夠。而在設(shè)計(jì)及成本標(biāo)準(zhǔn)化的背景下，不少設(shè)計(jì)師也養(yǎng)成了“流水線”作業(yè)的習(xí)慣，對于成本管控并沒有太強(qiáng)的主觀意識。

圖紙階段，設(shè)計(jì)師如何更好的承擔(dān)起成本管控的重任？本文的作者，是一名從業(yè)多年的地產(chǎn)設(shè)計(jì)師。他根據(jù)自己的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，以商業(yè)項(xiàng)目為例，梳理了建筑設(shè)計(jì)過程中，可以進(jìn)一步深入或優(yōu)化的成本管控動作。以下就是其中的精華內(nèi)容，供大家參考。

成本浪費(fèi)的根源是各類無效面積

設(shè)計(jì)方案中要系統(tǒng)優(yōu)化、反復(fù)檢查

建筑面積是成本存在的根本，存在面積就意味需要有結(jié)構(gòu)，機(jī)電，幕墻和裝修等等的投入。在方案設(shè)計(jì)過程中，由于方案比選不充分、成本測算漏項(xiàng)、對設(shè)計(jì)規(guī)范解讀不到位等原因，造成的無效、低效面積指標(biāo)，是成本浪費(fèi)的主要來源。減少無效、低效成本，可從以下七個方面入手：

1、減少無用面積

這里主要指嚴(yán)控地下車庫室面積和設(shè)備房面積的占比。商業(yè)地下車庫屬于配建面積，所需的建安成本最終會分?jǐn)偟接?jì)容單方成本，因此地下車庫的面積在滿足停車數(shù)量的前提下，當(dāng)然是越小越好，在方案設(shè)計(jì)階段通過反復(fù)優(yōu)化單車位面積指標(biāo)就能基本判斷地下車庫的設(shè)計(jì)是否高效合理。

舉個例子，某商業(yè)地產(chǎn)公司內(nèi)部的控制指標(biāo)如下:無人防情況下單車位面積為38平方米，如人防面積占比不超50%，指標(biāo)為41平方米，人防面積占比大于50%時，為44平方米，如在塔樓投影疊加情況下，可再增加2-5平方米。在柱網(wǎng)和車行路線合理的情況下，單車位面積指標(biāo)做到以上要求基本是可以實(shí)現(xiàn)的。如果有少量車位無法布置到地下室，也可以靈活結(jié)合景觀設(shè)計(jì)安排在地面，以滿足規(guī)劃驗(yàn)收的要求，避免增加地下室層數(shù)及層高。

地下設(shè)備機(jī)房總面積目前各地產(chǎn)公司還未見有比較明確控制指標(biāo)，筆者根據(jù)一些項(xiàng)目的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，建議辦公為主項(xiàng)目方案階段應(yīng)控制在計(jì)容面積的3~4%左右；商業(yè)項(xiàng)目根據(jù)商場規(guī)模建議控制在計(jì)容面積的5~6.5%左右，規(guī)模越大則占比會相應(yīng)偏小。

以上均是指地下沒有商業(yè)面積及較大面積自行車庫的情況。投拓階段的成本測算，在沒有方案設(shè)計(jì)的情況下，可以用以上的信息推導(dǎo)出地下室所需的建筑面積。

2、不盲目增加核增面積

核增面積主要指控制計(jì)入核增面積的架空層、空中花園、地下地上公共通道、下沉廣場、空中連廊和消防避難空間等面積。雖然核增面積不計(jì)容，不算地價，并且可以提高設(shè)計(jì)品質(zhì)，但對售價及租金的收益提升卻無法量化，并非越多越好。

由于建筑設(shè)計(jì)方案的多樣性，目前是沒有看到有地產(chǎn)公司對此類面積指標(biāo)有明確規(guī)定。筆者從自身經(jīng)驗(yàn)出發(fā)，建議在投拓階段的成本測算中，設(shè)計(jì)管理部列出項(xiàng)目可能發(fā)生的核增面積指標(biāo)，避免遺漏成本科目開項(xiàng)。

投拓階段，通過與投資部比對利潤測算與此類面積成本的敏感度分析，在投拓階段是可以鎖定上限數(shù)值的。后續(xù)方案設(shè)計(jì)須嚴(yán)格按預(yù)留的面積值上限進(jìn)行設(shè)計(jì)，可以避免突破成本邊界，帶來設(shè)計(jì)方案反復(fù)修改的風(fēng)險(xiǎn)。至于如何確定第一版面積取值，可以通過對一些對標(biāo)案例的統(tǒng)計(jì)后進(jìn)行評估后確定。

需要注意的是，如核增面積后續(xù)可以轉(zhuǎn)化為經(jīng)營面積則需要綜合評估。舉例來說，某項(xiàng)目地下商業(yè)按常規(guī)方式計(jì)算實(shí)用率約為55%，但因?yàn)榕c地鐵聯(lián)通，經(jīng)過申請商業(yè)動線面積的50%定義為地下公共通道，計(jì)為核增面積，這樣實(shí)用率大幅提高到65%，提升的經(jīng)濟(jì)效益完全可以覆蓋增加的建安成本。

3、排查是否存在非必要的高標(biāo)準(zhǔn)面積

高出規(guī)范要求的空間及做法，如果不能產(chǎn)生商業(yè)價值，都必須嚴(yán)格控制。

比如，某項(xiàng)目首層辦公大堂聯(lián)系首層商業(yè)的通道，其裝修凈高就和大堂空間一樣做到了10米，這完全是沒有必要的；

又如，某地下室平面以車庫為主，因?yàn)樵O(shè)置局部商業(yè)或個別主要設(shè)備機(jī)房層高較高，采取整層地下室層高提高的方式，造成一定的浪費(fèi)；

再如，很多項(xiàng)目地下車庫的坡道寬度超寬，地下室坡道數(shù)量及出口數(shù)量都超出實(shí)際使用需求和規(guī)范要求，這也是應(yīng)該規(guī)避的。

4、嚴(yán)禁產(chǎn)生核減面積

核減面積的產(chǎn)生就意味著銷售及租賃面積的減少，實(shí)用率的降低，直接影響經(jīng)濟(jì)測算的數(shù)據(jù)，所以無論任何原因都不應(yīng)該讓建筑方案有核減面積的發(fā)生。應(yīng)合理地利用當(dāng)?shù)氐慕ㄖO(shè)計(jì)規(guī)則達(dá)到所需要的建筑效果和功能的要求。

如在深圳，如果需要首層辦公大堂層高需要超過6米，可以利用劃定透空率的指標(biāo)進(jìn)行落實(shí)；在東莞，避難間實(shí)體墻和幕墻之間的空間是需要計(jì)入計(jì)容面積的，可以取消把這兩者間的結(jié)構(gòu)樓板來避免面積計(jì)算或與政府部門申請豁免。

5、關(guān)注規(guī)范執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)提高的臨界值

大家都會注意到建筑高度超100米，超250米后，消防設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的提高對成本的增加。其他類似綠色建筑，節(jié)能計(jì)算，裝配式設(shè)計(jì)，機(jī)電系統(tǒng)選項(xiàng)都會有類似的要求。

例如正常情況下，人防配建面積同首層面積的，規(guī)定首層面積超5000平方米后，需要配設(shè)戰(zhàn)時電站（成本增加約500萬），如果首層面積剛好在臨界值，做出少量的調(diào)整即可減除電站的設(shè)置，這樣何樂不為呢。

6、嚴(yán)控公共空間的面積比例

商業(yè)地產(chǎn)公共空間主要是指大堂、電梯廳、公共走道、中庭、公區(qū)衛(wèi)生間等。其面積占比的增大意味著實(shí)用率下降，且公共空間的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)較高，是成本控制的敏感點(diǎn)。各地產(chǎn)公司的產(chǎn)品手冊對以上指標(biāo)都會有較清晰取值范圍規(guī)定，這里就不贅述了。方案設(shè)計(jì)啟動前需明確相關(guān)面積及占比指標(biāo)要求，過程中需階段性的復(fù)核統(tǒng)計(jì)落地的數(shù)據(jù)，對于突破的地方，一定要與設(shè)計(jì)顧問復(fù)查和調(diào)整。

7、杜絕低品質(zhì)的計(jì)容面積

主要是指由于建筑設(shè)計(jì)方案的不合理或者設(shè)計(jì)師追求特別的造型設(shè)計(jì)，導(dǎo)致平面功能有缺陷，從而引起銷售和租賃的價格低于合理水平的情況。如因?yàn)槠矫娌季?，部分商業(yè)面積功能上有缺陷（太隱蔽不易到達(dá)，空間尺度不好用，沒有后勤通道等）導(dǎo)致租金水平較正常低；如辦公平面不規(guī)則，局部凈高不達(dá)標(biāo)，需打折銷售等。

成本控制的終極目標(biāo)是適配

設(shè)計(jì)方案要反復(fù)比選，與成本部拉通協(xié)同

適配就是不超配也不低配，把錢花在刀刃上，且花得剛剛好?，F(xiàn)在，許多房企都建立了自己的成本限額標(biāo)準(zhǔn)。作為設(shè)計(jì)部門，既要遵循標(biāo)準(zhǔn)，也要在標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上發(fā)揮主觀能動性，通過方案比選、技術(shù)比選、跨部門協(xié)同等動作，尋找最佳的設(shè)計(jì)方案，而不是一味按圖索驥做個“工具人”。

1、對成本影響極大！千萬不要忽略體型系數(shù)的比選

體形系數(shù)是指建筑物與室外大氣接觸的外表面積與其所包圍的體積的比值，這個指標(biāo)經(jīng)常用在節(jié)能計(jì)算中。體形系數(shù)其實(shí)涉及因素非常多，包括建筑總層數(shù)，避難層數(shù)量，核心筒布局，視線日照，空間進(jìn)深，實(shí)用率，結(jié)構(gòu)形式，幕墻面積，施工周期等，是大家在設(shè)計(jì)過程中容易忽略的一個需要反復(fù)比選的指標(biāo)。

下面通過一個簡單的模型進(jìn)行說明：

辦公塔樓建筑面積為10萬平方米，層高按4.5米計(jì)，標(biāo)準(zhǔn)層面積分別為2000平方米(40X50米)和3000平方米（50X60米），則樓層數(shù)分別是50層和34層。兩者差了16層，按5天一層計(jì)，主體工期相差80天。

延續(xù)以上的舉例，這兩種情況幕墻面積的比較如下：

標(biāo)準(zhǔn)層2000的幕墻展開面積為50層X4.5米X（40+40+50+50）米=4.05萬平方米。標(biāo)準(zhǔn)層3000的幕墻展開面積為34層X4.5米X(50+50+60+60)米=3.36萬平方米。

兩者的差值為約7000平方米，如幕墻成本單方按2000元計(jì)，幕墻的成本就差了1400萬。如果幕墻總造價不變的情況下，標(biāo)準(zhǔn)層3000的情況，幕墻單方的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)可以提高到2400元，大大增加了設(shè)計(jì)師發(fā)揮的空間。同樣的建筑面積規(guī)模，集中式商業(yè)和街區(qū)式商業(yè)兩種方案幕墻展開面積的差異就更大了。

2、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)不明確部分，與成本部充分拉通

各地產(chǎn)公司目前對商業(yè)項(xiàng)目都編制了比較完善的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，包括層高、公共區(qū)域面積、實(shí)用率、主要空間尺度、天窗比例、外墻及裝飾材料、結(jié)構(gòu)形式、機(jī)電系統(tǒng)參數(shù)、品牌選項(xiàng)等都有了較詳細(xì)的規(guī)定，基本能滿足建筑設(shè)計(jì)方案階段設(shè)計(jì)條件輸入的要求，這里就不贅述了。

在實(shí)際的設(shè)計(jì)中，有具體設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)要求設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)還是比較容易執(zhí)行和檢查出來的，如層高，公共空間尺度，實(shí)用率等。但是類似室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)和幕墻標(biāo)準(zhǔn)，往往公司只是規(guī)定了成本限額，設(shè)計(jì)師對具體采用什么材料及對應(yīng)多少面積、范圍、比例可以達(dá)到要求就會比較迷茫了。

由于各公司采購資源優(yōu)勢的不同，各地材料人工差異還有時間帶來的市場變化，無法有明確的統(tǒng)一的圖集或者做法。

筆者在實(shí)際的工作中會在設(shè)計(jì)初期增加一個設(shè)計(jì)師與公司成本部拉通信息的管理動作，內(nèi)容包括設(shè)計(jì)師分享以往類似案例的做法及成本信息，甲方同時分享類似項(xiàng)目成本落地信息。初步交流后，雙方會對項(xiàng)目主材和設(shè)計(jì)手法有大方向的共識，如各部位的成本策略（那些位置該重點(diǎn)投入，那些需要盡量節(jié)?。?，明確主材方向（如衛(wèi)生間的主材石材/人造石/瓷磚），塔樓幕墻主要玻璃尺寸需要控制的尺寸和裝飾性線條的尺度，室內(nèi)潔具、五金及燈具的品牌及選型，天花的形式等等。 其他如過程中增加多方案 比選，保持與成本顧問的信息同步等做法也是需要一步一步夯實(shí)的，并無 捷徑。

3、在滿足設(shè)計(jì)要求的前提下，結(jié)合成本比選技術(shù)措施

設(shè)計(jì)過程中，大家都會比較關(guān)注平面和立面的設(shè)計(jì)，在具體的構(gòu)造做法和技術(shù)措施方面會習(xí)慣性的延續(xù)過往項(xiàng)目制定的內(nèi)容執(zhí)行。其實(shí)在滿足設(shè)計(jì)要求的前提下，不同的做法在成本上會存在一定差異，在技術(shù)評審議題中增加成本的數(shù)據(jù)信息，能有效節(jié)省成本。

比如， 覆土厚度結(jié)合景觀地形和種植要求分范圍確定，避免回填土和結(jié)構(gòu)荷載的浪費(fèi)；

細(xì)化明確有種植和無種植屋面的做法和范圍，減少造價較高的有種植屋面范圍；

根據(jù)不過功能空間樓面面層做法確定結(jié)構(gòu)降板高度，避免基層過厚的浪費(fèi)；

地下室防水方案比選，同樣的防水等級，材料及工序數(shù)量的不同，成本也差異較大；

防火門五金配置要求細(xì)化，如單向疏散的防火門只需要單面設(shè)置拉手，一般物業(yè)只要求樓梯間防火門設(shè)門鎖，前室及通道門不需要設(shè)置門鎖；

綜上，筆者認(rèn)為，地產(chǎn)設(shè)計(jì)師必須建立成本意識，尤其是在無效成本管控以及成本適配上多想一步，與成本部門保持及時充分的協(xié)同溝通，讓成本真正花在“刀刃上”。也 歡迎各位同行指正及留言補(bǔ) 充。

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