大家好！

這篇是我們每周都會為大家?guī)淼慕跓狳c話題或消息的點評。

有時候能不能賺到錢，靠的不是能力而是信息差，富人能拿到高收益也正是因為能夠獲取一手信息、精準(zhǔn)抓到周期、及時上車。

(資料圖片僅供參考)

所以每周我們都會針對近期的熱點新聞，給大家分析、盤點，甚至敏感話題，還在閉門直播中詳細(xì)展開，細(xì)致分析。

此外，我們經(jīng)常會有部分城市的線下考察團，包括珠海、蘇州、武漢、重慶、海外等等，都已經(jīng)有線下的考察團。

想要拿到閉門直播門票，或者想直接跟著我們?nèi)嵉乜疾斓姆劢z朋友，都可以掃下方二維碼，跟我詳聊。

香港樓市，率先松綁！

7月7日，香港率先出臺樓市松綁政策，成為我國首個松綁的超級一線城市。

這次香港公布的樓市新政共有4條：

第一：1500萬元以下物業(yè)上限70%；1500萬元至3000萬以下物業(yè)上限60%；3000萬以上物業(yè)上限50%。非自用住宅物業(yè)的按揭成數(shù)上限維持在50%。

第二：調(diào)整非住宅物業(yè)即寫字樓、商鋪等，最高按揭成數(shù)，由5成上調(diào)至6成。

第三：放寬以資產(chǎn)水平為審查基礎(chǔ)的按揭成數(shù)上限，由40%升至50%，適用于所有住宅和非住宅物業(yè)。

第四：取消現(xiàn)時就主要收入來自香港以外地區(qū)的按揭貸款申請人，將所適用的按揭成數(shù)上限及“供款與入息比率”上限下調(diào)10%的要求;同時取消現(xiàn)時按揭申請人因整體按揭成數(shù)超過金管局所容許的水平20%時，將所適用的“供款與入息比率”上限下調(diào)5%的要求。

大胡子點評：

這次新政，力度不小，買房貸款上限再次大幅放開。

看到這個松綁政策，大家會覺得很奇怪，香港不是早就可以1成首付買房了嗎？為什么這次松綁1500萬以下都僅僅只允許貸款7成？

原因是，這次貸款松綁的是1按，香港樓市還允許2按。

香港1成首付買房，基本都是通過2按實現(xiàn)的。

算上2按來看的話，更多的房子可以享受超低首付的購房優(yōu)惠了。

調(diào)整后，如果購買1000萬到1125萬元的“合格物業(yè)”，也可以做到最高9成?？梢韵硎?成首付的房子，上限從1200萬元提高到了1500萬元。

此外，可以享受超低首付比例的“合格物業(yè)”的定義似乎也有松動。

此前的要求是首次置業(yè)且自住的房子，才能享受1成首付買房，現(xiàn)在有報道稱已不需要首次置業(yè)。

如果這個消息是真的，香港這次松綁的誠意和力度非常之高。

香港樓市相比內(nèi)地樓市來說，情況要很多。香港樓市早早松綁，內(nèi)地一線城市卻遲遲沒有動靜，這也不禁讓人猜想：

其他一線城市的松綁，會不會也快了？

7月傳聞的大招，到底何時能夠來？以什么樣的方式到來？現(xiàn)在來看機會還大嗎？

近期我有一場閉門直播，將直接清晰的跟大家聊聊我的判斷和想法，有幾條政策我認(rèn)為是大概率會推出的！感興趣的朋友，可以掃碼回復(fù)“閉門直播”做好預(yù)約，一旦開播我會直接把門票免費發(fā)給大家。

上半年賣地收入公布，市場極度分化

根據(jù)CRIC統(tǒng)計，上半年土地成交總金額位居前十的城市為：北京、杭州、上海、廣州、西安、成都、蘇州、南京、天津、深圳，成交金額（包括商地）分別為1076億元、1032億元、596億元、592億元、475億元、445億元、385億元、380億元、307億元、304億元。

今年上半年，各大城市賣地收入可謂極度分化，賣地大戶北京和杭州，總成交金額均過千億，更多城市甚至不到百億，不及大城市賣地金額的“零頭”，300城住宅用地供求規(guī)模降至近十年來最低。

大胡子點評：

今年，土拍市場確實冷到極致，300城住宅用地供求規(guī)模將至近10年新低。

這個數(shù)據(jù)，不意外。

畢竟樓市不熱，開發(fā)商回款變慢，資金流轉(zhuǎn)的速度降下來了，拍地的手也就難有過去那么闊綽。

開發(fā)商變謹(jǐn)慎了，地方供地也越來越謹(jǐn)慎了。

畢竟現(xiàn)在市場不好，不拿點好地出來，開發(fā)商都不出手，流拍太多，對地方樓市復(fù)蘇又是一大利空。

所以，今年上半年土地市場才會呈現(xiàn)出近十年新低的供需兩弱狀態(tài)。

不過，冷只是現(xiàn)在市場的一面，分化是市場的另一面。

開發(fā)商不是不拿地了，而是拿地的范圍更集中了。

碰到好的地塊，高溢價率拿地情況也不少。

上半年，上海、成都、合肥等多宗地拍到地價上限，截至目前，22個重點城市土拍平均溢價率為8.5%，比去年同期提升0.4個百分點。

蘇州上半年出讓地塊中就有8宗觸頂搖號，8宗溢價成交。

但是三四線城市，土拍市場卻是一片沉寂，不少城市今年上半年土地成交百億都不到。

今年，房企愿意高溢價率拿的地塊，都是價值非常不錯的地塊。

如果你搞不清楚買哪里？不知道你看中的板塊價值如何？不如看看，房企還愿不愿意拍你房子附近的地。

32城小學(xué)生大數(shù)據(jù)：重慶、廣州和成都位居前三，長沙5年增幅第一

近日，第一財經(jīng)梳理了32個重點城市近五年來小學(xué)生數(shù)量變化，在32個城市中，有18個城市小學(xué)生數(shù)量增幅達到或超過20%，其中，增速超過30%的城市共有6個，分別是長沙、西安、武漢、南京、貴陽和廈門。

大胡子點評：

小學(xué)生數(shù)相比常住人口增長數(shù)據(jù)，實際上更有價值。

因為小學(xué)生數(shù)增加，背后代表的是青壯年勞動力的增長，這類群體更有活力，也更有購買力。

從這份數(shù)據(jù)能看到，強省會城市小學(xué)生數(shù)增長非常迅猛，比如長沙、西安、武漢，這些都是中西部地區(qū)重點省會城市。

增長最猛的是長沙，近5年，小學(xué)生數(shù)增長近41%，比同期全國增幅高出35.6個百分點。

長沙近幾年常住人口增長也很迅猛，2022年，常住人口增長18.13萬，同樣也是全國第一。

西安和武漢增速位列第二、三。

武漢和西安這幾年的發(fā)展也非常迅猛，武漢2021年的常住人口增長近120萬，同時也是當(dāng)年全國人口增長第一的城市。

這些強省會城市，擁有全省最好的產(chǎn)業(yè)、資金、科教文衛(wèi)資源，對周邊城市的人口吸引力，非常強勁，未來幾年的房價增長，我認(rèn)為也不會差。

近期我們也開了不少強二線城市的考察團，比如武漢、蘇州、重慶等等，看好這些城市的朋友，不如跟著我們實地去看看市場，現(xiàn)在市場的機會越來越多了。

32個城市中，有6個城市近五年小學(xué)生數(shù)量增幅低于10%，分別是哈爾濱、重慶、溫州、南昌、石家莊和東莞。

其中，哈爾濱五年來小學(xué)生數(shù)量下降了12.2%，重慶近五年的小學(xué)生數(shù)量下降了3.2%。

不過重慶比較特殊，全市人口相當(dāng)于一個省份，大量人口分布在下轄市區(qū)，如果只看主城區(qū)，重慶小學(xué)生數(shù)同樣屬于持續(xù)增長的狀態(tài)。

城市競爭的格局，總是在不斷變化，除了小學(xué)生數(shù)，我還整理了幾份非常值得關(guān)注的數(shù)據(jù)資料，不僅能幫助大家買到對的城市，也能幫助大家選擇最適合自己生活定居的城市:

1、全國醫(yī)療實力排名+三甲醫(yī)院排名;

2、全國人口凈流入城市排名;

3、全國31省及333城GDP (含人均GDP)排名;

4、2022年各大城市城投拿地情況;

以上資料，關(guān)注的朋友，記得掃碼加我微信，回復(fù)“歷年數(shù)據(jù)”，我會第一時間將這些資料給到加我的朋友。

畢業(yè)租房季，租金大跌價？

人社部數(shù)據(jù)顯示，2023年我國高校畢業(yè)生達1158萬人，繼去年高校畢業(yè)生數(shù)量首破千萬后，再創(chuàng)新高，然而，讓人意外的是，今年6月，全國大中城市租金掛牌均價出現(xiàn)環(huán)比下滑。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心研究報告顯示，今年6月全國大中城市租金掛牌均價為35.46元/平方米/月，環(huán)比微跌0.01%，同比下跌0.5%。

分等級城市來看，相較于以往畢業(yè)季一線城市強勁的租金漲幅，今年的畢業(yè)季一線城市租金表現(xiàn)不及預(yù)期，二線及三、四線城市租賃市場表現(xiàn)平穩(wěn)。

大胡子點評：

往年6月，都是租房市場較熱的時候。

但是今年，多地租房市場都出現(xiàn)了下跌的情況，比如北京、上海、杭州等等。

為什么會出現(xiàn)這樣的情況？我認(rèn)為有兩方面的原因：

一方面，租房市場的供給變多了。

很多前幾年上車的朋友，房貸壓力較大，將房子出租的情況很多。樓市行情不好，很多人也傾向于將手里的房子拿出來出租，緩解成本和壓力。

此外，樓市較冷，有些想要改善置換的群體，發(fā)現(xiàn)置換實在困難，又不想降價出手，很多也選擇了將房子租出去，自己再去租房子。

所以，二手掛牌量走高的同時，租房市場的供應(yīng)也在變高。

另一方面是需求變?nèi)?，今年大環(huán)境不好，畢業(yè)生人數(shù)很多，但是工作崗位相較于往年卻有下降。

據(jù)智聯(lián)招聘統(tǒng)計，截至今年4月中旬，只有一半畢業(yè)生拿到了offer。

一增一減之間，使得租房市場競爭格外激烈，降價也是自然。

最近，行情不是很樂觀，很多人的都在焦慮自己手里的房子該怎么辦？不清楚是該割肉置換？還是一切手段渡過寒冬？

每個人的情況都不同，文章篇幅有限，我也沒法給出詳細(xì)的回復(fù)，如果你也在為這類問題苦惱的話，可以掃碼加我微信，告訴你想買的，或者已經(jīng)持有的城市+板塊，每天我會開放10個名額，來幫大家做個詳細(xì)的資產(chǎn)診斷和買房建議。

名額有限，先到先得。

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我是大胡子李俊懷。深耕樓市10余年，投資買賣過10幾套房，最高漲幅14倍。我從不煽動“高價買房”，不吹噓“穩(wěn)漲不跌”。10余年買房路上，用實踐總結(jié)方法，用腳步丈量城市，已成功幫助2萬余家庭實現(xiàn)財富升值。

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