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地產(chǎn)新科狀元

2023-07-10 09:19:44來(lái)源:進(jìn)深News

文/樂(lè)居財(cái)經(jīng)許淑敏曾樹(shù)佳今年初的業(yè)績(jī)會(huì)上,劉平對(duì)規(guī)模的進(jìn)取,避而不

文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 許淑敏 曾樹(shù)佳

今年初的業(yè)績(jī)會(huì)上,劉平對(duì)規(guī)模的進(jìn)取,避而不談。


(資料圖片僅供參考)

對(duì)外,作為保利發(fā)展董事長(zhǎng)的他,也澄清說(shuō),所謂的“進(jìn)三爭(zhēng)一”,并不是保利發(fā)展真要在規(guī)模上爭(zhēng)第一,是指成為硬實(shí)力、軟實(shí)力都過(guò)硬的一流企業(yè),綜合實(shí)力領(lǐng)先。

當(dāng)下,他更喜歡外界用“高質(zhì)量發(fā)展”一詞,來(lái)定義自己掌舵的企業(yè),而不是“王者之爭(zhēng)”的標(biāo)簽。

但不能否認(rèn),不管是主動(dòng)還是被動(dòng),保利發(fā)展的行業(yè)銷售排名,確實(shí)上調(diào)了。從去年成功擠入TOP3,到今年上半年位列榜首,它一步步按照“進(jìn)三爭(zhēng)一”的進(jìn)度推進(jìn)。

這兩年行業(yè)下行,風(fēng)險(xiǎn)蔓延,不少民營(yíng)房企銷售規(guī)模下調(diào)、投資暫緩,而不少國(guó)資背景的房企則逆勢(shì)拓展,銷售排名不斷向前挪動(dòng)。保利發(fā)展作為地產(chǎn)央企的領(lǐng)頭者,最為典型。

不管是銷售,還是拿地增儲(chǔ)金額,它目前都名利前茅。這些跨越,與行業(yè)深度調(diào)整因素有關(guān),亦與新任領(lǐng)導(dǎo)人風(fēng)格相關(guān)。上任兩年多的劉平,不斷調(diào)整保利發(fā)展的人事、組織架構(gòu)等方面,適應(yīng)著行業(yè)變化。

“一利五率”的框架下,央企在周期里,也想抓住發(fā)展的窗口期。

坐上榜首

沒(méi)有太多懸念,今年上半年的房企銷售榜單,一眾國(guó)資背景的房企,占據(jù)大半江山。

行業(yè)TOP50當(dāng)中,一半以上的房企為央國(guó)企背景,頭部房企以保利發(fā)展、中海發(fā)展、華潤(rùn)置地、招商蛇口、建發(fā)房產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)正猛,穩(wěn)入十強(qiáng)。

尤其是保利發(fā)展,進(jìn)取的意味強(qiáng)烈。上半年,它以2368億元的銷售金額,位列行業(yè)銷售榜單第一。

這大概是保利發(fā)展自成立以來(lái),首次登頂。以往,它最高的名次,僅僅是亞軍。

即便是于2012年成為千億房企的高光時(shí)刻,保利發(fā)展在當(dāng)年的銷售榜單上,也是次于萬(wàn)科。而后輾轉(zhuǎn)十年,保利發(fā)展的行業(yè)名次一直在TOP3開(kāi)外,維持在4、5名。

很長(zhǎng)一段時(shí)間,保利發(fā)展標(biāo)簽一直是“央企第一,行業(yè)前五”。前些年,碧桂園、恒大、萬(wàn)科、融創(chuàng)穩(wěn)居行業(yè)前四,而保利發(fā)展在規(guī)模表現(xiàn)上并不突出。

2017年,保利發(fā)展前董事長(zhǎng)宋廣菊不甘心規(guī)模落后,也曾喊出重回行業(yè)前三的目標(biāo)。但多年來(lái)始終未能實(shí)現(xiàn)。

直到2022年,行業(yè)加速出清,行業(yè)轉(zhuǎn)變發(fā)展邏輯。恒大、融創(chuàng)等民營(yíng)房企陷入債務(wù)危機(jī),不再占據(jù)頭部位置。

保利發(fā)展憑借央企的優(yōu)勢(shì),逆勢(shì)拓展,終于實(shí)現(xiàn)“重返前三”的目標(biāo),銷售金額4573億元,排名行業(yè)第二。直到今年,保利才開(kāi)始在銷售榜首,站住了腳。

保利發(fā)展或許也知道,它自身必須保有一定的銷售節(jié)奏,才能讓公司更好地運(yùn)轉(zhuǎn)。

2020年至2022年,其存貨賬面價(jià)值,分別為7414.75億元、8096.56億元和8778.93億元,占資產(chǎn)總額的比重分別為59.25%、57.84%和59.70%。

接近六成的存貨規(guī)模,考驗(yàn)的是房企的變現(xiàn)能力,體現(xiàn)到一線,便是項(xiàng)目的銷售進(jìn)展。

同期,保利發(fā)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~,分別為151.56億元、105.51億元和74.22億元,有下降的趨勢(shì),這更促使其在銷售體量上的維持與進(jìn)階。

保利發(fā)展這兩年的進(jìn)取,不僅僅表現(xiàn)在銷售上,更表現(xiàn)在拿地?cái)U(kuò)儲(chǔ)上。

機(jī)構(gòu)榜單顯示,今年上半年,保利發(fā)展新增土儲(chǔ)貨值812億元,位于行業(yè)第二,僅次于華潤(rùn)置地。

上半年,保利發(fā)展拿地金額384億元,較去年同期增長(zhǎng)12%,期間不乏有36.2億競(jìng)得北京石景山廣寧村棚改地塊、23.19億斬獲佛山歡樂(lè)海岸宅地之類的表現(xiàn)。

回顧這些年,保利發(fā)展每年新增投資金額均在1500億元以上,甚至2020年還大手筆拿地,投資金額高達(dá)2352億元。

正因此,保利發(fā)展總土儲(chǔ)規(guī)模得以維持。截至2022年底,保利發(fā)展土儲(chǔ)規(guī)模1.64億萬(wàn)平方米。

另一方面,保利發(fā)展也將土儲(chǔ)權(quán)益控制在一定范圍內(nèi),并有穩(wěn)步上升的趨勢(shì)。2018-2022年,其土儲(chǔ)權(quán)益維持在65%-68%以內(nèi)。

至于土儲(chǔ)布局,保利發(fā)展長(zhǎng)期堅(jiān)持深耕核心城市的戰(zhàn)略,近年來(lái)重點(diǎn)布局的38城貨量?jī)?chǔ)備始終保持在75%以上,住宅貨量占比超80%。

2022年銷售規(guī)模上,主要核心城市銷售貢獻(xiàn)為86%,同比提升8個(gè)百分點(diǎn)。尤其是珠三角、長(zhǎng)三角簽約銷售占比56%,同比提升3個(gè)百分點(diǎn)。

倒逼下提效

保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)跨越,與行業(yè)深度調(diào)整因素相關(guān),亦與新任領(lǐng)導(dǎo)人風(fēng)格相關(guān)。

“我不太喜歡這個(gè)‘王者之爭(zhēng)’的標(biāo)簽,大家也不要說(shuō)規(guī)模如何?!边@是今年初,劉平對(duì)外回應(yīng)說(shuō)的一句話。

劉平或許不太喜歡提及規(guī)模爭(zhēng)奪一類的詞,但他上任之后的種種動(dòng)作,都在表明,他對(duì)于規(guī)模并非全無(wú)想法。

上任之初,劉平便組織多名高管進(jìn)行股份增持,完成了總額超850萬(wàn)元的增持計(jì)劃,以此維護(hù)公司股價(jià),并試圖改變保利發(fā)展多年來(lái)市值被低估的狀況。

當(dāng)時(shí)正值行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)暴露的最初階段,逆勢(shì)增持需要勇氣。

而劉平有這樣的勇氣。他也知道,光靠增持股份加強(qiáng)信心還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

劉平開(kāi)始對(duì)公司的高管團(tuán)隊(duì)以及組織架構(gòu)動(dòng)刀。2021年12月,保利發(fā)展組織架構(gòu)調(diào)整,總部中心新增地產(chǎn)管理中心和產(chǎn)業(yè)管理中心,將原來(lái)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)的成本、運(yùn)營(yíng)等職能,并入了新設(shè)立的地產(chǎn)管理中心,并凸顯多元化業(yè)務(wù)。

鋪墊過(guò)后,保利發(fā)展又于2022年初,成立廣東、華東區(qū)域共享中心籌備工作組。更重要的是,保利發(fā)展開(kāi)始大量采用青年干部。隨之,保利發(fā)展任命了13位分公司總經(jīng)理,其中11位為“80后”青年干部,4位“85后”。

正是此時(shí),劉平提出了保利發(fā)展“進(jìn)三爭(zhēng)一”的目標(biāo)。他曾對(duì)外表示,企業(yè)走到現(xiàn)在,發(fā)現(xiàn)成長(zhǎng)速度還不夠快,而三四十歲這個(gè)年紀(jì)的人精力最旺盛,正是真正能干事創(chuàng)業(yè)的好時(shí)候。

“年輕干部一茬接一茬, 有‘帶著幾條槍就去開(kāi)發(fā)根據(jù)地’的闖勁兒?!弊掷镄虚g,都表達(dá)了保利發(fā)展要繼續(xù)闖下去的意思。

人與事匹配,是保利發(fā)展進(jìn)行調(diào)整的原則。今年初,保利發(fā)展繼續(xù)進(jìn)行調(diào)整,包括新設(shè)立10個(gè)專務(wù)類崗位,并地產(chǎn)平臺(tái)公司董事長(zhǎng)任命數(shù)量增加至22位等。

同時(shí),保利也進(jìn)行了一番區(qū)域整合,包括合并灣區(qū)公司、蘇州公司等,實(shí)現(xiàn)降本增效。

這些操作,都是劉平敢于帶領(lǐng)保利發(fā)展沖刺行業(yè)第一的籌碼。

2023年,央企的考核經(jīng)營(yíng)指標(biāo)從“兩利四率”調(diào)整為“一利五率”,考核凈資產(chǎn)收益率、營(yíng)業(yè)現(xiàn)金比率、利潤(rùn)總額、資產(chǎn)負(fù)債率、全員勞動(dòng)生產(chǎn)率、研發(fā)經(jīng)費(fèi)投入強(qiáng)度等。原來(lái)的凈利潤(rùn)、營(yíng)業(yè)收入利潤(rùn)率已被替換。

比起單純的利潤(rùn)考核,如今更考驗(yàn)央企的綜合能力。凈資產(chǎn)收益率(ROE)既包括資產(chǎn)指標(biāo),又包含利潤(rùn)指標(biāo),還與杠桿水平相關(guān),體現(xiàn)央企整體資產(chǎn)回報(bào)質(zhì)量,而營(yíng)業(yè)現(xiàn)金比率體現(xiàn)的是獲取現(xiàn)金的能力,保證資金安全。

2022年,保利發(fā)展凈資產(chǎn)收益率為9.18%,營(yíng)業(yè)現(xiàn)金比率2.63%、利潤(rùn)總額353億元、資產(chǎn)負(fù)債率78%,全員勞動(dòng)生產(chǎn)率418萬(wàn)元/人、研發(fā)經(jīng)費(fèi)投入強(qiáng)度0.4%。

對(duì)比行業(yè)其他央企地產(chǎn)商的情況,保利發(fā)展整體基本面較好。比如,保利發(fā)展的全員勞動(dòng)生產(chǎn)率較高,達(dá)到了418萬(wàn)元/人,而華潤(rùn)置地、招商蛇口該指標(biāo)均在400萬(wàn)元/人以下。

另外,保利發(fā)展凈資產(chǎn)收益率處于行業(yè)較高水平,可供對(duì)比的是,2022年500強(qiáng)房企凈資產(chǎn)收益率均值為3.74%。

百億定增控負(fù)債

前些年,保利發(fā)展雖有進(jìn)取之意,但盈利多少受到一些影響。

像是2019年、2020年,保利發(fā)展曾為了提高規(guī)模,在各地拿下了不少高價(jià)地,而近幾年消化這些高價(jià)地,毛利率不可避免呈現(xiàn)下跌趨勢(shì)。

加上這兩年受到行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期,保利發(fā)展不免出現(xiàn)盈利下跌的情況,但總體而言,各項(xiàng)指標(biāo)優(yōu)于行業(yè)。

去年,保利發(fā)展?fàn)I業(yè)總收入、凈利潤(rùn)均有所下滑,主要是由于前期低利潤(rùn)項(xiàng)目成為結(jié)轉(zhuǎn)主力,導(dǎo)致毛利率水平、投資收益規(guī)模下降。

這樣的情況并沒(méi)有持續(xù)多久,保利發(fā)展很快便調(diào)整過(guò)來(lái)。2023年上半年,繼續(xù)回歸增長(zhǎng)趨勢(shì)。期內(nèi),保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1383.76億元,同比增長(zhǎng)24.93%,歸母凈利潤(rùn)119.99億元,同比增長(zhǎng)10.84%。

上半年,保利發(fā)展最受關(guān)注的一筆融資大單,便是其金額達(dá)到125億的定增。

去年12月底,它借著“第三支箭”的東風(fēng),順勢(shì)宣布,向控股股東特定對(duì)象發(fā)行的股票數(shù)量不超過(guò)8.19億股,募資不超過(guò)125億元。今年6月底,證監(jiān)會(huì)正式通過(guò)了保利發(fā)展的定增方案。

這筆融資,前后正好經(jīng)歷了半年時(shí)間。其所籌集的資金,將投資于廣州保利領(lǐng)秀海、西安保利天匯、大連保利城、合肥保利和光熙悅、中山保利天匯等14個(gè)項(xiàng)目,以及補(bǔ)充流動(dòng)資金。

樂(lè)居財(cái)經(jīng)查閱獲悉,這14個(gè)項(xiàng)目,均屬于已預(yù)售未交付的存量項(xiàng)目,前后總投資金額達(dá)到561.57億元,假如定增所獲取的融資,都投到這些項(xiàng)目里面,那將解決其中22.26%的資金需求。

除了百億定增之外,保利發(fā)展還曾發(fā)行短期融資及公司債合計(jì)65億元,短融發(fā)行利率2.26%,“3 2”公司債發(fā)行利率3.2%,融資利率較低。

另外,它還成立一筆住房租賃定向資產(chǎn)支持票據(jù)信托,其中優(yōu)先級(jí)規(guī)模8.361億元,預(yù)期收益率為3.75%。

近些年,保利發(fā)展的凈負(fù)債率,大部分時(shí)間都在60%以下,2019年至2021年,分別為56.91%、56.61%、55.07%;2022年,它的凈負(fù)債率,達(dá)到63.57%。

對(duì)于資產(chǎn)負(fù)債率,這家央企則有較強(qiáng)的控場(chǎng)能力。2018年至2022年,其剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率,分別為66.02%、67.53%、69.95%、69.3%、69.66%,一直控制在70%的紅線之下。

而由于銷售、融資的相對(duì)順暢,保利發(fā)展的現(xiàn)金短債比,也常年在2倍以上。

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