本文來(lái)源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：陳澤旋

圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)

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樓市的漲跌藏在房企的“成績(jī)單”中。截至7月9日，已有27家上市房企披露半年銷售金額，其中，19家同比下跌，僅8家出現(xiàn)同比增長(zhǎng)。

下跌的房企中，僅遠(yuǎn)洋集團(tuán)一家屬于央國(guó)企，而增長(zhǎng)的房企中有5家為央國(guó)企，且漲幅全部達(dá)到雙位數(shù)，包括保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、中國(guó)金茂和建發(fā)國(guó)際，而同比增長(zhǎng)的民企是綠城中國(guó)（注：不含代建項(xiàng)目）、美的置業(yè)和合生創(chuàng)展（注：不含裝修合同銷售）。

這與百?gòu)?qiáng)房企的整體走勢(shì)基本一致。時(shí)代財(cái)經(jīng)綜合克而瑞、中指研究院的數(shù)據(jù)獲悉，受第二季度市場(chǎng)轉(zhuǎn)弱的影響，上半年百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)銷售總額同比增幅不到一個(gè)百分點(diǎn)，但央國(guó)企和部分優(yōu)質(zhì)民企韌性仍強(qiáng)，與中小民企的表現(xiàn)分化明顯

保利又奪“大滿貫”

同比增長(zhǎng)的5家央國(guó)企中，尤以越秀地產(chǎn)最為突出。根據(jù)公告，上半年，越秀地產(chǎn)累計(jì)合同銷售金額達(dá)到836.27億元，同比漲幅高達(dá)71%，而去年同期，越秀地產(chǎn)僅僅賣了489.14億元。

盡管保利發(fā)展的漲幅不是最大的，卻在上半年拿到了業(yè)績(jī)“大滿貫”。其中期業(yè)績(jī)快報(bào)顯示，上半年，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)簽約金額同比增長(zhǎng)12.65%至2368.21億元。在目前已公布銷售金額的27家房企中，保利發(fā)展位居榜首，而萬(wàn)科、中海地產(chǎn)和碧桂園分別以2039.4億元、1801.76億元和1287.6億元緊隨其后（注：碧桂園為權(quán)益銷售額，其余均為合同銷售額）。

在房企依靠“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”實(shí)現(xiàn)大舉擴(kuò)張的時(shí)期，保利發(fā)展由于經(jīng)營(yíng)策略相對(duì)保守，規(guī)模增長(zhǎng)較為緩慢，被后來(lái)者不斷趕超。不過(guò)，2021年下半年，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，民營(yíng)地產(chǎn)龍頭銷售規(guī)模大幅倒退，這給了保利發(fā)展反超的機(jī)會(huì)。進(jìn)入2023年之后，保利發(fā)展迅速擠掉多年穩(wěn)坐第一的碧桂園，“銷冠”之位已保持了半年。

不過(guò)，在克而瑞、中指研究院等第三方機(jī)構(gòu)的銷售業(yè)績(jī)排行榜上，上半年，保利發(fā)展是在全口徑銷售額方面排名第一，權(quán)益銷售額排名第一的房企則是中海地產(chǎn)。而在第一季度的兩份榜單上，保利發(fā)展拿的是“雙冠”。

隨著規(guī)模反超，保利發(fā)展的業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)幾乎全線飄紅。其中，營(yíng)業(yè)總收入、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)、歸屬于上市公司股東的扣非凈利潤(rùn)扭轉(zhuǎn)去年同比下跌的頹勢(shì)，在上半年分別實(shí)現(xiàn)24.93%、2.07%、15.67%的漲幅，達(dá)到1383.76億元、195.9億元、117.11億元。

出現(xiàn)下滑的是營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率和歸母凈利率。上半年，保利發(fā)展的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率為14.16%，同比去年降低3.17個(gè)百分點(diǎn)；歸母凈利率為8.67%，同比去年降低1.1個(gè)百分點(diǎn)。不過(guò)，對(duì)比2022年上半年的同比降幅，今年上半年的幅度有縮窄的跡象。而不同證券機(jī)構(gòu)在近日發(fā)表研究報(bào)告均指出，隨著新增土地項(xiàng)目的利潤(rùn)空間增大，保利發(fā)展的利潤(rùn)率水平也有望好轉(zhuǎn)。

央國(guó)企買地狂飆

利潤(rùn)空間增大是今年以來(lái)一二線城市優(yōu)質(zhì)地塊土拍火熱的重要原因。

6月30日，位于深圳市南山區(qū)頂豪板塊深圳灣超級(jí)總部基地的一宗宅地，盡管起拍總價(jià)高達(dá)108.98億元，依然在6家央國(guó)企100多輪的爭(zhēng)搶中觸及最高限制地價(jià)，最終由中海地產(chǎn)以總價(jià)125.32億元和5.85萬(wàn)平方米的自持租賃面積競(jìng)得。

彼時(shí)，一名不愿具名的房企投拓人士向時(shí)代財(cái)經(jīng)指出，地塊所處區(qū)位比較好，可為樓盤形成品牌效應(yīng)，“在新房限價(jià)的情況下，項(xiàng)目開(kāi)盤就可以比較快售罄，創(chuàng)造好的現(xiàn)金流”，而盡管成交樓面價(jià)已接近6.03萬(wàn)元/平方米，并且該地塊對(duì)新房售價(jià)的限制為13.33萬(wàn)元/平方米，但項(xiàng)目仍有正常的利潤(rùn)空間，這是房企積極競(jìng)拍上述地塊的主要原因。

保利發(fā)展今年在土地市場(chǎng)表現(xiàn)頗為兇猛，在深圳灣地塊的競(jìng)拍中，保利發(fā)展便是參與者之一。根據(jù)保利發(fā)展多份土地投資公告獲悉，1月12日至7月8日期間，保利發(fā)展一共新增41個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，規(guī)劃容積率面積將近384.92萬(wàn)平方米，保利發(fā)展需要支付的土地價(jià)款達(dá)到563.79億元，同比增加將近170.02億元，漲幅達(dá)到43.18%。

而去年1月10日至7月7日期間，保利發(fā)展一共新增37個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，需要支付的土地價(jià)款為393.77億元。

盡管第二季度房地產(chǎn)銷售端轉(zhuǎn)弱，但央國(guó)企們?cè)谕恋赝顿Y端仍然保持著較高的參與熱情，如中海地產(chǎn)在6月29-30日短短兩天便在深圳、廈門、福州和石家莊拿下4宗宅地，成交金額高達(dá)225.52億元，同樣積極的華潤(rùn)置地于7月4日以45.05億元的總價(jià)拿下天河區(qū)一宗宅地，按照出讓要求，華潤(rùn)置地還需投資30億元配建南沙全民文化體育綜合體。

整體上，市況不佳但仍保持銷售去化能力、融資渠道相對(duì)暢通的央國(guó)企，對(duì)土地的投資拓展相對(duì)民企更為積極。在克而瑞、中指研究院的多份拿地排行榜上，排名前5的房企中，央國(guó)企占比全部過(guò)半。

榜上有名的中海地產(chǎn)在上半年斥資412.78億元（注：累計(jì)應(yīng)付土地出讓金）拿地，對(duì)應(yīng)的累計(jì)應(yīng)占樓面面積達(dá)234.97萬(wàn)平方米。

不過(guò)，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，至少在第三季度，房地產(chǎn)銷售端依然會(huì)延續(xù)第二季度的狀態(tài)，而由于銷售回款是房企資金的重要來(lái)源，一旦銷售下行，即便央國(guó)企也難以保持上半年的拿地積極性。

中國(guó)人民銀行近期發(fā)布的《2023年第二季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查報(bào)告》顯示，僅有16.2%的居民打算在未來(lái)三個(gè)月購(gòu)房，大幅低于今年一季度的17.5%。

“當(dāng)居民的預(yù)期放緩，下半年的市場(chǎng)可能會(huì)因此更差一些”，李宇嘉補(bǔ)充道。

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