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丁祖昱:房企加速布局輕資產(chǎn)商管

2023-07-10 22:10:37來(lái)源:中新經(jīng)緯

中新經(jīng)緯7月10日電題:房企加速布局輕資產(chǎn)商管作者丁祖昱易居企業(yè)集團(tuán)

中新經(jīng)緯7月10日電 題:房企加速布局輕資產(chǎn)商管

作者 丁祖昱 易居企業(yè)集團(tuán)首席執(zhí)行官

近幾年來(lái),房地產(chǎn)業(yè)格局持續(xù)劇變。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主業(yè)受挫、流動(dòng)性承壓嚴(yán)重,在降杠桿、降負(fù)債壓力下,房企紛紛對(duì)業(yè)務(wù)布局做出調(diào)整,開(kāi)始從戰(zhàn)略方向?qū)ふ野l(fā)展的“第二曲線”。


(資料圖片)

2019年年末以來(lái),多家商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)主體相繼在港股上市。隨著房地產(chǎn)從增量市場(chǎng)轉(zhuǎn)向存量市場(chǎng),商管行業(yè)大有可為。越來(lái)越多的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)模式正從地產(chǎn)集團(tuán)主業(yè)分化形成獨(dú)立賽道,并在資本市場(chǎng)上顯現(xiàn)出價(jià)值。

商管輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)成重要發(fā)展趨勢(shì)

與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相比,商管業(yè)務(wù)具有較高盈利水平,且能帶來(lái)持續(xù)收入和一定品牌影響力。

從商管業(yè)態(tài)運(yùn)營(yíng)和盈利模式看,重資產(chǎn)模式下,運(yùn)營(yíng)物管團(tuán)隊(duì)由資產(chǎn)持有方組建,營(yíng)業(yè)收入屬于資產(chǎn)性收入。在輕資產(chǎn)模式下,商管公司主要通過(guò)委托管理、品牌及管理輸出、咨詢顧問(wèn)、整租等模式為業(yè)主方提供服務(wù),從而獲取商業(yè)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理服務(wù)收入。

目前,越來(lái)越多的企業(yè)逐步由自持運(yùn)營(yíng)重資產(chǎn)模式向輸出管理運(yùn)營(yíng)服務(wù)的輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型。

近年來(lái)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、萬(wàn)科印力、華潤(rùn)置地、龍湖集團(tuán)、大悅城控股、寶龍地產(chǎn)等紛紛提速輕資產(chǎn)項(xiàng)目布局。

2018年,碧桂園文商旅整合成立,2022年成功簽約35個(gè)優(yōu)質(zhì)輕資產(chǎn)項(xiàng)目,市場(chǎng)化項(xiàng)目比重持續(xù)加大。

2020年,萬(wàn)達(dá)商管宣布從2021年開(kāi)始不再發(fā)展“重資產(chǎn)”,全面實(shí)施“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略。

2021年,龍湖也宣布全面啟動(dòng)輕資產(chǎn)模式,龍湖智創(chuàng)生活開(kāi)始與獨(dú)立第三方擁有的購(gòu)物中心探索輕資產(chǎn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式。

輕資產(chǎn)化成為商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)重要趨勢(shì)。一方面是因?yàn)樵谥刭Y產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式下,高能級(jí)城市或是核心區(qū)域項(xiàng)目,開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)需大量資金沉淀,但當(dāng)前企業(yè)融資端吃緊、流動(dòng)性承壓,輕資產(chǎn)模式相對(duì)而言成本和風(fēng)險(xiǎn)較低。

另一方面,隨著商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈,對(duì)運(yùn)營(yíng)管理能力提出更高要求,輕資產(chǎn)模式下的商管團(tuán)隊(duì)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)成熟、產(chǎn)品線豐富完善、運(yùn)營(yíng)規(guī)范性及標(biāo)準(zhǔn)化有優(yōu)勢(shì),能滿足市場(chǎng)需求。

房企輕資產(chǎn)商管布局有哪些路徑?

房企一般都是依托自持商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目和運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn),分拆商管業(yè)務(wù)板塊,業(yè)務(wù)布局與拓展路徑主要有三種:

一是承接地產(chǎn)母公司及關(guān)聯(lián)公司的商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)服務(wù);二是向獨(dú)立第三方商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目輸出運(yùn)營(yíng)管理服務(wù);三是投資收購(gòu),通過(guò)與投資機(jī)構(gòu)合作或小股操盤(pán),負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)工作。

大部分從地產(chǎn)集團(tuán)里分拆出來(lái)的商業(yè)子公司多以地產(chǎn)母公司及關(guān)聯(lián)公司的商業(yè)項(xiàng)目作為業(yè)務(wù)資源基礎(chǔ),因此不同程度會(huì)呈現(xiàn)母公司資源依賴(lài)特征。

如萬(wàn)達(dá)商管、華潤(rùn)萬(wàn)象生活均憑借萬(wàn)達(dá)集團(tuán)和華潤(rùn)置地的資源、品牌優(yōu)勢(shì)率先占據(jù)行業(yè)頭部地位。

以華潤(rùn)萬(wàn)象生活為例,由于母公司華潤(rùn)置地商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模龐大,其商管項(xiàng)目及業(yè)績(jī)來(lái)自華潤(rùn)置地占比顯著,也為其構(gòu)筑起強(qiáng)大的品牌和規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)力。

未上市前的2017-2019年,華潤(rùn)萬(wàn)象生活商業(yè)運(yùn)營(yíng)及物業(yè)管理服務(wù)收入來(lái)自華潤(rùn)集團(tuán)及華潤(rùn)置地的占比分別達(dá)到94.2%、86.7%、86.6%。2020年上市以來(lái),母公司華潤(rùn)置地的貢獻(xiàn)率呈下降趨勢(shì),但依舊保持在高位。

2022年,華潤(rùn)萬(wàn)象生活在管購(gòu)物中心項(xiàng)目86個(gè)(包括兩個(gè)分租項(xiàng)目),并為27個(gè)寫(xiě)字樓提供商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)以及145個(gè)寫(xiě)字樓提供物業(yè)管理服務(wù),總收入42.1億元,位于行業(yè)前列,其中來(lái)自華潤(rùn)置地的占比達(dá)到85.9%。

從經(jīng)營(yíng)走勢(shì)來(lái)看,商管業(yè)務(wù)發(fā)展越來(lái)越重視第三方外拓,只為增強(qiáng)獨(dú)立經(jīng)營(yíng)能力,減弱對(duì)母公司資源依賴(lài)度。第三方業(yè)務(wù)外拓有助于品牌“走出去”,在業(yè)內(nèi)打響知名度,搶占市場(chǎng)份額,擴(kuò)大規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)力。

華潤(rùn)萬(wàn)象生活、中駿商管、卓越商企、寶龍商業(yè)、星盛商業(yè)等分拆上市公司的商管業(yè)務(wù)都在加速市場(chǎng)化角逐,持續(xù)拓展第三方業(yè)務(wù)增量。

華潤(rùn)萬(wàn)象生活背靠華潤(rùn)置地和華潤(rùn)集團(tuán),也在積極外拓,2022年新簽約商業(yè)輕資產(chǎn)外拓項(xiàng)目13個(gè),且根據(jù)十四五規(guī)劃目標(biāo),商業(yè)方面,到2025年,第三方外拓至少50個(gè)購(gòu)物中心,在管項(xiàng)目達(dá)到150個(gè)。

特別是卓越商企、中駿商管、星盛商業(yè)這些分拆上市公司的商管屬性較強(qiáng),且母公司及關(guān)聯(lián)公司項(xiàng)目資源不比萬(wàn)達(dá)商管、華潤(rùn)萬(wàn)象生活等,外拓訴求更強(qiáng)。

其中,卓越商企經(jīng)過(guò)20余年發(fā)展,確立了商管核心主業(yè)地位,目前已形成第三方外拓為主導(dǎo)的經(jīng)營(yíng)格局。

截至2022年末,公司來(lái)自第三方市場(chǎng)拓展的商務(wù)物業(yè)收入14.1億元,與2021年同期相比增加13.5%,占商業(yè)基本物業(yè)服務(wù)收入65.1%。

商管運(yùn)營(yíng)將深度專(zhuān)業(yè)化

近年來(lái),輕資產(chǎn)商管業(yè)務(wù)遭遇一定挑戰(zhàn),部分面臨盈利下行局面。2023年以來(lái),商管業(yè)務(wù)仍有所承壓。

但從中長(zhǎng)期看,一二線城市商業(yè)地產(chǎn)步入“存量時(shí)代”,三四線城市消費(fèi)擴(kuò)容提質(zhì),都給輕資產(chǎn)模式商管業(yè)態(tài)帶來(lái)潛在增長(zhǎng)空間。

由于商管業(yè)態(tài)存在專(zhuān)業(yè)壁壘,其運(yùn)營(yíng)管理能力以及品牌效應(yīng)都難以在短時(shí)間內(nèi)快速形成,這是企業(yè)布局相關(guān)業(yè)務(wù)面臨的最大挑戰(zhàn)和考驗(yàn)。

從發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看,未來(lái)商管運(yùn)營(yíng)將深度專(zhuān)業(yè)化。一方面,輕資產(chǎn)商管領(lǐng)域競(jìng)爭(zhēng)將集中在運(yùn)營(yíng)服務(wù)“質(zhì)”的比拼上,這也是打響品牌、實(shí)現(xiàn)規(guī)模布局的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力。

另一方面,隨著公募REITs放開(kāi)與落地,對(duì)房企運(yùn)營(yíng)能力提出更高要求,轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)的企業(yè)需要持續(xù)強(qiáng)化自身運(yùn)營(yíng)實(shí)力,才能贏得資本市場(chǎng)長(zhǎng)久青睞。

值得一提的是,技術(shù)賦能也成為商業(yè)拓客、創(chuàng)新服務(wù)的主要突破口。目前,商管服務(wù)同質(zhì)化、管理低效等問(wèn)題突出,增值服務(wù)也有待進(jìn)一步拓展。技術(shù)賦能不僅能提升運(yùn)營(yíng)管理效率,同時(shí)可以提供多元化、個(gè)性化商業(yè)場(chǎng)景和消費(fèi)體驗(yàn),有效解決服務(wù)體驗(yàn)同質(zhì)化問(wèn)題,這成為企業(yè)轉(zhuǎn)型當(dāng)中需要下功夫的重點(diǎn)領(lǐng)域。(中新經(jīng)緯APP)

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