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2023年6月，市場全面降溫，各地累計單月房地產(chǎn)調(diào)控政策達(dá)到了58多次。

(資料圖)

記者丨劉四紅

金融支持房地產(chǎn)政策再迎利好。繼“金融16條”大禮包后，據(jù)央行7月10日官網(wǎng)消息，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局再次發(fā)布關(guān)于延長金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)政策期限的通知，將《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（以下簡稱《通知》)中有適用期限的政策統(tǒng)一延長至2024年12月31日。

兩項(xiàng)政策延期至明年底

2022年11月11日，中國人民銀行、原銀保監(jiān)會聯(lián)合出臺《通知》，從保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好保交樓金融服務(wù)、配合做好受困房企風(fēng)險處置、加大住房租賃金融支持等方面，明確了16條支持政策，其中兩條政策規(guī)定了適用期限。

中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，《通知》發(fā)布實(shí)施后，對保持房地產(chǎn)融資合理適度、推動化解房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險發(fā)揮了積極作用，取得了良好的政策效果。綜合考慮當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢，為引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)對房地產(chǎn)企業(yè)存量融資展期，加大保交樓金融支持，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局決定，延長有關(guān)政策適用期限。

據(jù)介紹，此次政策延期涉及兩項(xiàng)內(nèi)容。一方面，對于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資，在保證債權(quán)安全的前提下，鼓勵金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)基于商業(yè)性原則自主協(xié)商，積極通過存量貸款展期、調(diào)整還款安排等方式予以支持，促進(jìn)項(xiàng)目完工交付。2024年12月31日前到期的，可以允許超出原規(guī)定多展期一年，可不調(diào)整貸款分類，報送征信系統(tǒng)的貸款分類與之保持一致。

另外則是，對于商業(yè)銀行按照《通知》要求，2024年12月31日前向?qū)ｍ?xiàng)借款支持項(xiàng)目發(fā)放的配套融資，在貸款期限內(nèi)不下調(diào)風(fēng)險分類；對債務(wù)新老劃斷后的承貸主體按照合格借款主體管理。對于新發(fā)放的配套融資形成不良的，相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員已盡職的，可予免責(zé)。

光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華評價，延長的這兩條主要涉及房地產(chǎn)供給端融資支持措施，繼續(xù)為部分房企緩解短期資金壓力，隨著樓市需求穩(wěn)步復(fù)蘇，房地產(chǎn)自我造血能力改善，信用環(huán)境改善，房地產(chǎn)有望逐步進(jìn)入良性循環(huán)。

此次通知也強(qiáng)調(diào)，除上述兩條政策外，其他不涉及適用期限的政策長期有效。各金融機(jī)構(gòu)應(yīng)按照文件要求切實(shí)抓好落實(shí)，因城施策支持剛性和改善性住房需求，保持房地產(chǎn)融資合理適度，加大保交樓金融支持，推動行業(yè)風(fēng)險市場化出清，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

風(fēng)險企業(yè)被市場自然出清

此次延期政策出臺可謂正當(dāng)其時。仲量聯(lián)行大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家及研究部總監(jiān)龐溟指出，目前，供給端復(fù)蘇節(jié)奏、力度仍滯后于銷售端回暖，新開工面積和施工面積增速回落、待售面積同比已多月持續(xù)上升、地產(chǎn)下游相關(guān)的消費(fèi)鏈條也仍處于復(fù)蘇初期，房地產(chǎn)企業(yè)更多重視盤活存量、謹(jǐn)慎對待追加增量，仍需政策持續(xù)支持呵護(hù)。

“一方面，之前出臺的一系列穩(wěn)樓市政策措施發(fā)揮積極效果，國內(nèi)樓市整體呈現(xiàn)企穩(wěn)回暖態(tài)勢；另一方面，目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場元?dú)馍形赐耆謴?fù)，仍需要政策支持，國內(nèi)根據(jù)目前樓市進(jìn)一步延長相關(guān)措施，有助于穩(wěn)定房地產(chǎn)預(yù)期，繼續(xù)支持房地產(chǎn)穩(wěn)步復(fù)蘇?！敝苊A同樣說道。

從政策效果來看，龐溟認(rèn)為，目前政策加大金融對保交樓、保民生工作的支持力度并深化落地，滿足了優(yōu)質(zhì)龍頭房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，并引導(dǎo)其探索新的、可持續(xù)的業(yè)務(wù)增長點(diǎn)。另一方面，政策重點(diǎn)著眼于處理防范系統(tǒng)性風(fēng)險和道德風(fēng)險，依法依規(guī)幫助有需要的企業(yè)化解、處置風(fēng)險，并妥善處理部分無法主動完成業(yè)務(wù)調(diào)整和經(jīng)營轉(zhuǎn)型的企業(yè)被市場自然出清。

“整體看，再次延長這一政策對于市場來說，是預(yù)料之中?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉同樣說道，不過其也認(rèn)為，當(dāng)下房地產(chǎn)市場的問題已經(jīng)不是簡單的延長部分房企貸款期限就可以解決的問題，整體看，房地產(chǎn)市場下半年還存在繼續(xù)下行的風(fēng)險。

在張大偉看來，目前房地產(chǎn)行業(yè)面對的并非簡單的資金問題，拿地、銷售、客源、貸款乃至同質(zhì)化產(chǎn)品競爭都存在壓力。從當(dāng)前監(jiān)測的數(shù)據(jù)來看，多個城市利率均出現(xiàn)了輕微的變化。但當(dāng)前購房是收入穩(wěn)定問題，疊加人口結(jié)構(gòu)問題，依然影響房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。

還有哪些金融政策可期？

中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2023年6月，市場全面降溫，各地樓市調(diào)控政策也依然不斷發(fā)布，累計單月房地產(chǎn)調(diào)控政策達(dá)到了58多次。其中6月力度最大的政策是LPR下調(diào)，?5年期以上LPR降至4.2%，為2019年房貸利率換錨5年期以上LPR以來最低水平。

張大偉認(rèn)為，本次降息對于市場來說，降低增量和存量房貸利率打開空間。配合限售放松、非限購區(qū)域首付比例調(diào)整、公積金寬松等等穩(wěn)樓市組合拳，預(yù)計將對房地產(chǎn)形成一定程度的托底作用。但整體看影響相對有限，市場當(dāng)下更期待一線城市微調(diào)二套房首付等政策。

業(yè)內(nèi)也期待未來房地產(chǎn)市場能有更多的利好政策出臺。

“6月房地產(chǎn)市場邊際繼續(xù)轉(zhuǎn)弱，多數(shù)城市銷售面積環(huán)比延續(xù)下降態(tài)勢，市場信心不足，特別是一線城市的公積金政策相對覆蓋面太小，難以拉動改善需求，小陽春有降溫的趨勢。當(dāng)下樓市政策特別是一線城市需要繼續(xù)加碼，否則市場下行難免?！睆埓髠フf道。

龐溟則指出，未來一段時間內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)的融資和投資狀況能否改善，從內(nèi)生的角度看，取決于銷售端能否持續(xù)回暖，以便讓房企實(shí)現(xiàn)“自我造血”的良性循環(huán)，同時要避免量價等方面出現(xiàn)過熱，并觸發(fā)宏觀政策調(diào)控和金融信貸條件的邊際收斂。從外生的角度看，取決于微觀主體的信心、預(yù)期、風(fēng)險偏好和資產(chǎn)負(fù)債表的修復(fù)節(jié)奏。

“下階段，應(yīng)繼續(xù)落實(shí)改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計劃，繼續(xù)帶動房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)金流狀況、投資活動、并購重組回到正常發(fā)展軌道，繼續(xù)引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)提供正常的金融支持，繼續(xù)平穩(wěn)、有序地加快房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險市場化出清?！饼嬩榉Q。

龐溟則建議，在供給端，應(yīng)當(dāng)貫徹落實(shí)“金融16條”、房企融資“三支箭”、改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表四項(xiàng)行動、“保交樓”專項(xiàng)借款等穩(wěn)地產(chǎn)政策，保障房地產(chǎn)企業(yè)特別是優(yōu)質(zhì)龍頭企業(yè)的合理融資需求。應(yīng)當(dāng)繼續(xù)推進(jìn)保交樓工作，有效解決部分地區(qū)紓困資金審批流程長、覆蓋面有限等問題。應(yīng)著力于通過調(diào)整債務(wù)期限結(jié)構(gòu)及融資結(jié)構(gòu)等促使房地產(chǎn)企業(yè)降杠桿、縮規(guī)模、控風(fēng)險。應(yīng)推動金融服務(wù)助力設(shè)立REITs等產(chǎn)品，以便房地產(chǎn)企業(yè)盤活優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)、增加融資渠道。應(yīng)積極穩(wěn)妥協(xié)助問題房企化解債務(wù)風(fēng)險，推動行業(yè)有序出清。

編輯丨楊博

圖片丨北京商報、壹圖網(wǎng)

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