本文來(lái)源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：鐘黛

圖片來(lái)源：圖蟲(chóng)

【資料圖】

7月11日，上海2023年第二批次土拍開(kāi)幕。盡管上海二批次放出的地塊利潤(rùn)率相較一批次下降了一些，熱度依然高企。

本次土拍延續(xù)三天，共放出15幅地塊，其中四幅地塊由單一競(jìng)買(mǎi)人報(bào)價(jià)摘得。土拍首日共成交八幅地塊，包含四幅托底地塊，共收金193.8億元。

楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)01D4-06地塊、01D2-03地塊為首日最熱地塊，這也是本場(chǎng)土拍唯一的內(nèi)環(huán)地塊。該地塊共吸引13家房企或聯(lián)合體報(bào)名，最終由保利置業(yè)幸運(yùn)搖中。

熱度緊隨其后的是松江區(qū)永豐街道SJC10011單元H02-16、H02-18號(hào)地塊，共吸引7家房企或聯(lián)合體報(bào)名，最終招商蛇口幸運(yùn)搖中。

上海土拍對(duì)房企的資金要求更高。在上海，房企如若參拍一幅地塊，相當(dāng)于土地起拍價(jià)110%的資金要被監(jiān)管，在有些城市，只有20%的資金需要被監(jiān)管。

這也意味著，在上海土拍中，報(bào)名了七八塊、超十塊土地的開(kāi)發(fā)商，要有超百億元的資金趴帳。土拍現(xiàn)場(chǎng)，招商蛇口投拓人士對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)表示，公司為本次土拍鎖了兩三百億元的資金。

在上海拿地，更加看運(yùn)氣了

去化相對(duì)安全，足夠合理的利潤(rùn)空間，是上海吸引諸多房企的原因。有投拓人士認(rèn)為：“上海今年二批次土拍利潤(rùn)率大約在6個(gè)點(diǎn)左右，不同的地塊有差異”。該名人士表示，在上海拿地的利潤(rùn)率依然比杭州高出不少，“杭州主要是跑流量”。

伴隨著不少新玩家發(fā)力，今年上海土拍比去年更激烈了。在不少現(xiàn)場(chǎng)投拓人士看來(lái)，如今的上海不是有資金、有資源就能拿地的，更加拼運(yùn)氣，尤其是二批次土拍更改了競(jìng)拍規(guī)則。

在原規(guī)則中，參拍房企在競(jìng)至地塊的中止價(jià)之后，需要一次性書(shū)面報(bào)價(jià)。隨后土拍工作人員在其中加入一個(gè)隨機(jī)值。最接近該組數(shù)字中間值的報(bào)價(jià)將競(jìng)得該幅地塊。而在新規(guī)則中，房企在競(jìng)至中止價(jià)之后就直接進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)。

具體而言，上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦闡述道，在新規(guī)則之下，搖號(hào)分成2部分，先搖“組別”后搖“號(hào)碼”，拿地與否就看運(yùn)氣。

招商蛇口報(bào)名11幅地塊

在本次土拍中，多數(shù)房企僅報(bào)名了少數(shù)優(yōu)質(zhì)地塊或符合自身需求的地塊，少數(shù)房企采取“廣撒網(wǎng)”的策略。

時(shí)代財(cái)經(jīng)自參拍房企人士處獲得的報(bào)名表顯示，就11幅具有多名競(jìng)買(mǎi)人的土地而言，招商蛇口報(bào)名了全部11幅地塊，足見(jiàn)投拓決心和投拓目標(biāo)不小。此外，建發(fā)、華發(fā)、象嶼以及保利發(fā)展也很積極，單獨(dú)或聯(lián)合報(bào)名了9幅、8幅、8幅以及7幅地塊。

保利置業(yè)僅報(bào)名了兩幅熱門(mén)地塊。其首日拿下的楊浦地塊，成交總價(jià)為22.73億元，成交樓板價(jià)74287元/平方米，地塊房地聯(lián)動(dòng)價(jià)117000元/平方米。

盧文曦分析稱(chēng)，該地塊所在板塊發(fā)展成熟，交通便利，配套齊全，居住特性較明顯，是千萬(wàn)預(yù)算改善客群重點(diǎn)關(guān)注的地方。此外，兩幅小地塊總面積僅1萬(wàn)多平方米，2幅子地塊住宅套數(shù)下限總計(jì)293套，一次開(kāi)盤(pán)就能清盤(pán)。在該地塊附近，保利和越秀、建工已有合作項(xiàng)目。

招商蛇口首日拿下的松江地塊，成交總價(jià)為18.479億元，成交樓板價(jià)25574元/平方米，地塊房地聯(lián)動(dòng)價(jià)49000元/平方米。

盧文曦表示，地塊所在板塊是松江發(fā)展比較早的地方，距離松江老城核心區(qū)域大約3公里左右，小區(qū)眾多，商業(yè)、醫(yī)院、教育、娛樂(lè)等配套較成熟。地塊計(jì)容面積超過(guò)7萬(wàn)平方米，體量中等。房地聯(lián)動(dòng)價(jià)之間有50%以上的差距，確保房企有合理利潤(rùn)。不足支出在于，沒(méi)有軌道站點(diǎn)，而且離市區(qū)比較遠(yuǎn)。

7月11日推出的其他兩幅具有多名競(jìng)買(mǎi)人的地塊，在部分房企投拓眼中，不盡如人意。

“松江區(qū)洞涇鎮(zhèn)地塊，雙規(guī)交，配套稍差，所需資金量大，要70多個(gè)億。這塊地還能達(dá)到我們集團(tuán)的投拓標(biāo)準(zhǔn)。而松江區(qū)新橋鎮(zhèn)地塊，我們就‘沒(méi)法干’了。該地塊位置很偏，周邊沒(méi)什么新售的項(xiàng)目。此外，地塊兩處基本都鄰著河，一邊毗鄰老小區(qū)，一邊連著橋?！蓖僚默F(xiàn)場(chǎng)一名投拓人士對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)表示。

招商蛇口敢于報(bào)名全部地塊，一方面或源于其在上海從高端到剛需的全系產(chǎn)品均已鋪開(kāi)，無(wú)論拿下市中心地塊，還是拿下稍邊緣一些的地塊，均有操盤(pán)能力；另一方面，其內(nèi)部的投拓標(biāo)準(zhǔn)或更松一些。

上海是招商蛇口投資版圖的重中之重。而在今年上海首批土拍，招商蛇口僅拿下兩宗地塊。當(dāng)土拍規(guī)則改變，招商蛇口或與更多房企分蛋糕。

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