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房企離不開高周轉(zhuǎn)

2023-07-12 08:07:47來源:明源地產(chǎn)研究

前段時間,58安居客研究院發(fā)布了一篇研究報告。里面提到,2022年,24個

前段時間,58安居客研究院發(fā)布了一篇研究報告。里面提到,2022年,24個一二線城市涉宅地塊成交1597宗,可截止2023年5月底,已開工的地塊僅532幅,整體開工率僅33%,地方平臺(城投)拿地開工率為16%。

這個開工率,比2021年還要低上不少。據(jù)克而瑞統(tǒng)計,2021年房企平均拿地開工率為67%,即便排名末位的城投,開工率也有38%。

看到這里,明源君不禁產(chǎn)生了疑問。


(資料圖)

長期以來,開發(fā)商都把“高周轉(zhuǎn)”視作沖擊規(guī)模、實現(xiàn)高利潤的法寶。尤其是在目前的市場環(huán)境下,項目多等一天就多增加一筆成本,早一天賣光就多節(jié)約一天利息。所以各大房企應該恨不得拿地即開工,然后各個環(huán)節(jié)打配合,快速完成項目開發(fā)。

可開工率如此之低的既定事實擺在面前。難道,“高周轉(zhuǎn)”也和“高負債”、“高杠桿”一起,退出歷史舞臺了?

央企肩負“拿地即開工”重任

地方平臺拉低平均值

先說第一個問題,房企2022年拿地開工率為何再度走低。

第一,地方平臺拉低了平均值。

從數(shù)據(jù)上看,各類房企拿地開工率,分化十分明顯。

其中,地產(chǎn)央企資金雄厚,因此整體開工率達到57%。

民營房企由于融資成本高,資金周轉(zhuǎn)運作都需要項目“動起來”,因此拿地開工率也能跑贏平均值,達到39%。

拉低平均值的是地方平臺,開工率僅16%。這類平臺在2022年托底意圖較明顯,缺乏自身開工能力,即便是合作開發(fā),受體制不同影響,流程繁雜,時間成本放大,制約了開工速度。

第二,部分城市房地產(chǎn)市場持續(xù)走弱。

除了房企自身原因,拿地開工率還和其所在城市的房地產(chǎn)市場存量的狀態(tài)息息相關(guān)。

通常,開工率較高的城市,商品住宅出清周期處于合理值或者偏低。開工率較低的城市,普遍出清周期偏高且未動工或者在建項目量龐大。

比如杭州2021年底年底商品住宅出清周期僅1.46個月,2022年為3.95個月,市場持續(xù)處于供不應求狀態(tài),所以房企對杭州市場相當看好,整體開工率也高達88%。

反觀東北某城市,其2021年底年底商品住宅出清周期為15.33個月,2022年為25個月,因此其當務之急是積極推進在售項目去庫存,在建項目暫緩上市,這也是造成其地塊0開工的主要因素。

第三,民營房企保交樓和去庫存的意愿強于新開工意愿。

雖然民營房企拿地開工率跑贏了平均值,但與之前相比,仍然下滑明顯。

一是目前各大民營房企的流動性壓力依然很大,所以只能壓縮新開工量,少投入,多賣房,持有現(xiàn)金,然后等待時機。

二是房企目前的工作重點是保交樓和去庫存,內(nèi)部資金也會往這兩方面傾斜。

高周轉(zhuǎn)沒有消失,反倒越來越快

再說第二個問題,“高周轉(zhuǎn)”有沒有退出歷史舞臺。

必須承認的是,近幾年的地產(chǎn)強力調(diào)控,的確成效顯著。此前一度靠“高負債”和“高杠桿”發(fā)展的房企紛紛暴雷,昭示著三高模式中的兩高已經(jīng)基本退出房地產(chǎn)舞臺。

雖然不少房企高管在面對媒體采訪時都說高周轉(zhuǎn)時代已經(jīng)結(jié)束,但明源君認為,這里指的更多是傳統(tǒng)加杠桿的高周轉(zhuǎn)模式,而以快回款降成本為內(nèi)核的新型高周轉(zhuǎn)模式,仍是房企發(fā)展的主旋律。

現(xiàn)在,無論是國央企,還是混合所有制房企,亦或是優(yōu)質(zhì)民企,這些發(fā)展比較好的企業(yè),實際都還在執(zhí)行新型高周轉(zhuǎn)模式,而且周轉(zhuǎn)效率越來越高。

先看幾組數(shù)據(jù):

第一,4個月開盤已是過去式,現(xiàn)在有盤不到兩個月。

大家都知道高周轉(zhuǎn)并非近年產(chǎn)物。早在2010年,萬科就提出“5986”的高周轉(zhuǎn)模式,即拿地5個月動工、9個月銷售、第一個月必須售出八成、六成產(chǎn)品是住宅。

過了幾年,碧桂園又將之提速,對三四五線城市要求“456”,即拿地后4個月開盤,5個月現(xiàn)金流回正,6個月資金再周轉(zhuǎn)。對一二線城市則要求“678”,即6個月開盤、7個月資金回正、8個月資金再周轉(zhuǎn)。

當年看覺得不可思議,但和現(xiàn)在的房企比,簡直就是小巫見大巫。

比如杭州某項目,今年3月29日拿地,5月22日就領(lǐng)到了預售證,拿地到開盤只用了54天的時間,拿地到售罄也僅用了81天。

杭州另一個項目,今年2月21日拿地,9天后開工,4月19日就領(lǐng)到了預售證,拿地到開盤僅花了57天。

上海同樣如此。有媒體統(tǒng)計了上海2016-2022年出讓的422塊土地,結(jié)論是:2016年,上海新房拿地-開盤的上市節(jié)奏為29個月,2021年縮短到11個月,2022年,有些項目僅耗時3個月多就已經(jīng)上市。

第二,國央企紛紛加入高周轉(zhuǎn)大軍。

高周轉(zhuǎn)一度是民營房企的標簽,可隨著市場急劇變化,越來越多的國央企也加入到高周轉(zhuǎn)大軍中。

比如某央企為了提高周轉(zhuǎn),就制定了“嚴控商辦比例”等舉措。2019年該央企存貨周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分別為0.24、0.19,2022年分別增長至0.36、0.21。

廣州某國企也明確提出“搶節(jié)點”追求高質(zhì)量的周轉(zhuǎn),抓緊推進好項目的銷售,然后抓緊去瞄準更好的項目,以此循環(huán)。2019年該國企存貨周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分別為0.22、0.19,2022年分別增長至0.26、0.22。

高周轉(zhuǎn)并非洪水猛獸

核心是快回款降成本

剛才明源君講到,現(xiàn)在的高周轉(zhuǎn),與傳統(tǒng)高周轉(zhuǎn)模式有著本質(zhì)區(qū)別。

第一,傳統(tǒng)高周轉(zhuǎn)的本質(zhì)是加杠桿和挪用預售款。比如項目預售了,現(xiàn)金流達到頂峰,房企就用這個錢去拿地,不斷循環(huán)。所以不少人會把高周轉(zhuǎn)和高杠桿天然聯(lián)系在一起。

而現(xiàn)在的高周轉(zhuǎn),更多是房企通過提高周轉(zhuǎn)速度、加快現(xiàn)金回流,以此達到降杠桿和緩解資金壓力的目的,盡可能地保障資金的充裕性。

比如某房企就曾算過一筆賬,以資金占用15%信托成本計息,1億元每天利息為4.2萬元, 每月為125萬元。這樣的成本,必然要求項目建設過程的速度為王,減少利息支出,增加利潤。而且如果項目慢了,因為政策、市場的因素,很有可能會造成滯銷,那項目的成本就會很高。

為什么傳統(tǒng)高周轉(zhuǎn)玩不轉(zhuǎn)了?

一是政策層面,預售款的監(jiān)管在不斷加強。

之前的預售款大量挪用,造成多地項目逾期交付、甚至爛尾。所以近兩年,各地政府再次加強預售資金監(jiān)管。一旦項目預售資金被挪用,將追究有關(guān)機構(gòu)和人員責任。

比如昆明預售資金監(jiān)管,就從過去政府指導、銀行監(jiān)管為主,轉(zhuǎn)變?yōu)檎O(jiān)管、多方參與監(jiān)督。還有不少城市出臺新規(guī),政府可直接劃轉(zhuǎn)監(jiān)管預售款給施工單位。

二是市場層面,傳統(tǒng)加杠桿的高周轉(zhuǎn)模式難以為繼。

傳統(tǒng)高周轉(zhuǎn)模式下,房企挪用預售資金大肆買地,這種滾雪球的做法得以大行其道,是建立房地產(chǎn)持續(xù)上行的基礎(chǔ)上。

可當下的房地產(chǎn)市場不確定性增強,房企不敢亂投資,如果拿到的項目去化慢或者賣不出去,對房企反而是更大的資金負擔。

所以這種加了杠桿的舊高周轉(zhuǎn)模式其實是終結(jié)了,難以為繼。

做好高周轉(zhuǎn),工作前置是核心

提到高周轉(zhuǎn),還有不少人會把房屋低品質(zhì)的原因歸結(jié)于它,認為兩者是此消彼長的關(guān)系。

首先,項目的質(zhì)量好壞,很大程度上取決于工程建造過程,而房企追求的高周轉(zhuǎn),指的是提高資金的使用效率,項目銷售合同規(guī)定的交付周期仍然是原標準。

比如30層的高層住宅,交付周期一般還是2-3年。過去幾年,濱江、綠城都在執(zhí)行高周轉(zhuǎn)策略,可他們建造的房屋品質(zhì),在業(yè)內(nèi)外都是有口皆碑的。

當然,不是所有的企業(yè)都擁有高周轉(zhuǎn)的能力。房企如果沒有成熟的系統(tǒng)化管控能力做支撐,而是一味模仿,那么在快速開發(fā)時,很可能帶來產(chǎn)品質(zhì)量的降低或者不達標。

那么,房企怎么才能在不犧牲品質(zhì)的前提下,做好高周轉(zhuǎn)呢?

第一,想做高周轉(zhuǎn),就必須拿適合快速開發(fā)的地塊。

投資高周轉(zhuǎn)的核心,首先是拿地的高周轉(zhuǎn)。簡單來講,就是現(xiàn)金流可以盡快回籠的地塊。

比如,要盡量選擇體量適中的地塊,一般不大于15萬平方米,10萬平方米上下的項目最合適。如果地塊太大,就很難做到當年全部賣掉變現(xiàn)。

當然,如果地塊能分期付款,單位時間內(nèi)較少占用股東資金,即使面積較大也可以去拿。

同時,為了保證獲取凈地和快速開工,房企的投資獎勵可向一線投資團隊傾斜,將投資保障高周轉(zhuǎn)作為獎勵依據(jù),凈地交付或首期凈地交付作為考核條件。

第二,工作前置是高周轉(zhuǎn)的核心。

要想實現(xiàn)高周轉(zhuǎn),項目首先要做好策劃,清楚哪些工作可以提前介入。比如在收地之前,跟政府部門做好充分的溝通,在允許的情況下,以一級土地開發(fā)的名義,提前做好土方、圍墻、地勘、道路、臨設。

或者在看地的時候帶上設計和營銷人員,規(guī)劃研究初步設計,設計師、工程師、營銷人員一起考慮產(chǎn)品方向,并先設計。

其次,要清楚知道哪些工作怎么做才可以不走彎路。比如在規(guī)劃報建方面,每個環(huán)節(jié)都要跟政府保持密切的溝通,這樣才能在規(guī)劃報建時不出現(xiàn)大的調(diào)整以爭取時間。

再者,要做好施工階段的極致穿插。項目總要有掌握資源、調(diào)動資源的能力,會安排施工穿插,懂得工序優(yōu)化提速,處理好跟施工隊的關(guān)系。

比如某房企為了提高周轉(zhuǎn)速度,對于有先后次序的工程類工作,采取全程穿插施工法,上一道程序完成,下一道程序立刻補上去。這樣可在保障工序合理施工的同時,使項目整體建造時間減少6到8個月。

最后,營銷做到更前端,實現(xiàn)快速銷售。

拿地摘牌前,團隊就要做好項目的可行性研究、戶型分析配比、品牌宣傳等。只要是建設市場所需的、品質(zhì)好的產(chǎn)品,快速銷售就有了前提保障。

第三,發(fā)展戰(zhàn)略供應商,打好配合戰(zhàn)。

房地產(chǎn)是需要高度整合資源的行業(yè),一支優(yōu)秀的供應商隊伍絕對是項目快速開發(fā)的重要武器。

比如某房企在做示范區(qū)時,為了加快進度,都優(yōu)先找已經(jīng)合作過的優(yōu)秀施工單位做展示區(qū)、示范區(qū)。

濱江有一些供應商已經(jīng)合作二十多年了,短的也有7年以上,彼此默契非常高。所以濱江的人效在業(yè)內(nèi)也是首屈一指,一個項目只需要3~5個人。

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責任編輯:hnmd004

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