作者 | 梁秀杰

編輯 | 劉玉嬌

責(zé)編 | 韓瑋燁

(資料圖片僅供參考)

萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)想到，曾經(jīng)的“中國(guó)第一高樓”項(xiàng)目，如今卻無(wú)人問(wèn)津。

日前，深圳世茂深港國(guó)際中心項(xiàng)目進(jìn)行了首輪司法拍賣，即便吸引了超3萬(wàn)人圍觀，最終仍因無(wú)人出價(jià)而遭遇流拍。

根據(jù)5月31日北京市第三中級(jí)人民法院發(fā)布的公告，此次拍賣標(biāo)的為深圳市世茂新里程實(shí)業(yè)有限公司名下深圳市龍崗區(qū)龍城街道12宗地土地使用權(quán)及地上物。此次拍賣為該標(biāo)的第一次拍賣，評(píng)估價(jià)約163.05億元，起拍價(jià)約130.44億元，相當(dāng)于在評(píng)估價(jià)的基礎(chǔ)上打了8折。

圖片來(lái)源：京東拍賣

早在該標(biāo)的上架之初，業(yè)內(nèi)就預(yù)判了其流拍結(jié)局。原因主要有三：

其一，即便打了8折，其超百億的起拍價(jià)，對(duì)于當(dāng)下任何一家開(kāi)發(fā)商都是一個(gè)巨大的考驗(yàn)。畢竟單是報(bào)名入場(chǎng)就需要6.52億元的保證金，加價(jià)幅度6522萬(wàn)元，同時(shí)法院要求競(jìng)得者在半個(gè)月內(nèi)（7月20日）前即繳納除保證金外的拍賣余款。

其二，除了總價(jià)帶來(lái)的高門檻之外，項(xiàng)目背后還存在不少風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，包括項(xiàng)目背后復(fù)雜的債權(quán)關(guān)系、長(zhǎng)周期開(kāi)發(fā)所需的資金沉淀以及未來(lái)入市后的去化招商等等，都充滿了未知數(shù)。

其三，從此前高力國(guó)際披露的數(shù)據(jù)來(lái)看，今年Q2深圳寫字樓市場(chǎng)再次下行，凈吸納量為近五年最低值，呈現(xiàn)新增需求不足、租金降幅擴(kuò)大、空置率上升態(tài)勢(shì)，競(jìng)爭(zhēng)壓力可見(jiàn)一斑。

此外，睿和智庫(kù)認(rèn)為，深圳世茂深港國(guó)際中心項(xiàng)目二拍即便再折上折，前景也不樂(lè)觀，再次流拍的可能性極大。

“第一高樓”幻影破滅，被債主推上貨架

就起拍價(jià)而言，即便在評(píng)估價(jià)的基礎(chǔ)上打了8折，深圳世茂深港國(guó)際中心項(xiàng)目依舊被認(rèn)為是近7年來(lái)司法拍賣的最大估值的資產(chǎn)。

這也曾是世茂手中的“王牌”項(xiàng)目，也是其布局深圳的龍頭項(xiàng)目。2017年12月初，世茂集團(tuán)斥資239.43億元拿下了深圳龍崗G01046-0095號(hào)商業(yè)用地，當(dāng)時(shí)還創(chuàng)下了深圳土地拍賣史上第二高總價(jià)的記錄。按照當(dāng)初的規(guī)劃，該地塊上將建一棟668米的超高層建筑，倘若建成，該建筑將刷新“中國(guó)第一高樓”的記錄，成為深圳龍崗區(qū)大運(yùn)新城的新地標(biāo)。

根據(jù)規(guī)劃，該項(xiàng)目被命名為世茂深港國(guó)際中心，占地面積32.19萬(wàn)平方米，總建筑面積136.45萬(wàn)平方米，計(jì)劃總投資規(guī)模達(dá)到500余億元，是一個(gè)集辦公、商業(yè)、旅游、文化、科普展示、公寓于一體的大型城市高端國(guó)際化綜合體。

讓人唏噓的是，不過(guò)6年時(shí)間，世茂深港國(guó)際中心就從品牌地標(biāo)項(xiàng)目變成了化債籌碼被擺上了法拍平臺(tái)。

圖：停工的世茂深港國(guó)際中心

圖片來(lái)源：京東拍賣

被拍賣的原因，則與世茂和中信信托相關(guān)糾紛案有關(guān)。據(jù)北京市第三級(jí)人民法院披露消息，“本院執(zhí)行的中信信托有限責(zé)任公司與深圳市世茂新里程有限公司等一案，需確定下列財(cái)產(chǎn)的處置參考價(jià)?！?/p>

債務(wù)違約、核心資產(chǎn)被 拍賣，背后折射出的是ST世茂（600823.SH）的財(cái)務(wù)窘境。

多個(gè)法拍項(xiàng)目流拍，大宗市場(chǎng)底部難探

值得注意的是，深圳世茂深港國(guó)際中心流拍并非孤例，近期不乏降價(jià)之后依舊流拍的大宗資產(chǎn)。

比如，整體評(píng)估價(jià)為23.6億元的北京東方梅地亞中心，于5月28日以評(píng)估價(jià)近7折的16.5億元首拍時(shí)流拍；6月13日又以評(píng)估價(jià)近5折的13.2億元二拍時(shí)再次流拍，目前正以13.2億元進(jìn)行整體變賣，時(shí)間為7月2日10時(shí)至8月31日10時(shí)，但尚無(wú)人報(bào)名和出價(jià)。

6月28日，位于合肥濱湖新區(qū)的合肥寶能城部分資產(chǎn)也因無(wú)人報(bào)名流拍，共分為兩個(gè)項(xiàng)目，被拍賣資產(chǎn)包括寶能城住宅用地和T7&MALL、酒店的土地使用權(quán)及地上建筑物，總起拍價(jià)超50億元。

整體評(píng)估價(jià)約16.5億元的沈陽(yáng)核心商業(yè)地標(biāo)沈陽(yáng)中街商業(yè)城，于7月2號(hào)以評(píng)估價(jià)近7折的11.5億元首拍時(shí)流拍；預(yù)計(jì)將于7月18日，進(jìn)行二次拍賣，價(jià)格下調(diào)至9.2億元，相當(dāng)于在評(píng)估價(jià)的基礎(chǔ)上打了5.6折。

可見(jiàn)，當(dāng)下房企掏出家底去變現(xiàn)，正變得越來(lái)越難。

首先，敢于接盤、有實(shí)力接盤者寥寥。行業(yè)整體仍處下行期，房企大多資金緊張，即使是國(guó)央企也面臨“節(jié)衣縮食”的局面，尤其是面對(duì)債權(quán)關(guān)系相對(duì)更復(fù)雜的法拍資產(chǎn)，買方更是謹(jǐn)小慎微。

其次，總價(jià)高、體量大的地標(biāo)項(xiàng)目尤甚。除了一般房企無(wú)法承接消化外，很多項(xiàng)目還受制于城市規(guī)劃等要求，對(duì)接盤方的要求也比較苛刻。這也讓或停工、或爛尾的地標(biāo)項(xiàng)目的未來(lái)，更添了幾分未知。

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