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溫州重推樓市新政背后:去化周期20個(gè)月,開發(fā)商拿地積極性不高

2023-07-12 09:10:55來源:中國房地產(chǎn)報(bào)官方號

徐凡淋/發(fā)自上海溫州接連出臺多個(gè)新政刺激樓市。7月10日,溫州市出臺《

徐凡淋/發(fā)自上海

溫州接連出臺多個(gè)新政刺激樓市。


(資料圖片僅供參考)

7月10日,溫州市出臺《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》(以下簡稱“措施”),從二手房帶押過戶、打擊虛假廣告、公積金貸款額度等方面做了新調(diào)整,進(jìn)一步保障購房者權(quán)益。

在上述措施出臺的前兩天,溫州還發(fā)布了購房“賣舊買新”財(cái)政補(bǔ)貼政策。市民換購新建商品住房在享受國家政策給予個(gè)人所得稅退稅1%基礎(chǔ)上,溫州再給予0.6%財(cái)政補(bǔ)貼,即疊加補(bǔ)貼1.6%,補(bǔ)貼范圍包括鹿城區(qū)、龍灣區(qū)、甌海區(qū)、洞頭區(qū)、海經(jīng)區(qū)、溫州灣新區(qū);補(bǔ)貼時(shí)間為2023年6月1日到2023年12月31日。

接連推出樓市新政背后,是溫州當(dāng)前商品住宅銷售出現(xiàn)下滑及高庫存的現(xiàn)實(shí)景象。

“市場每況愈下,連市場公認(rèn)保值性相對較強(qiáng)的濱江CBD板塊,成交套數(shù)和成交價(jià)格每個(gè)月都在下滑。”某房企溫州區(qū)域負(fù)責(zé)人直言。

“濱江CBD板塊整個(gè)6月僅成交4套,對比5月份的12套一半都不到?!睖刂菽撤慨a(chǎn)營銷負(fù)責(zé)人亦表示,1套中瑞曼哈屯,1套華潤·濱江萬象天地,2套華潤九悅,不僅成交量下降,成交單價(jià)也下降了很多。

“折扣力度上,部分項(xiàng)目頻頻探底,大部分樓盤創(chuàng)下區(qū)域內(nèi)折扣力度新高?!鄙鲜鰷刂菽撤科鬆I銷負(fù)責(zé)人表示,這一輪樓市低谷期不僅豪宅板塊大幅下降,剛需改善板塊的降價(jià)更加嚴(yán)重,持續(xù)走低的市場行情對購房者信心影響巨大。

在商品住宅銷售價(jià)格方面,根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),溫州新房房價(jià)指數(shù)從2022年2月開始已連續(xù)下跌12個(gè)月,在今年2月~4月迎來小幅上漲后,5月新房價(jià)格再次下跌0.2%;二手房同樣自2022年2月連續(xù)下跌12月后,今年2月~3月迎來小幅上漲后再次進(jìn)入下行通道,其中,4月下跌0.4%,5月下跌0.6%,在長三角城市群中屬跌幅較大的城市之一。

來自同策研究院的數(shù)據(jù)顯示,今年上半年溫州商品住宅成交292萬平方米,同比增長32%;當(dāng)前商品住宅庫存989萬平方米,創(chuàng)階段性歷史新高,去化周期為20.3個(gè)月。

新房折扣探底,二手房交易也持續(xù)下行。根據(jù)C21世紀(jì)溫州研究中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),2023年6月溫州市區(qū)二手房成交量同比上月下降30.08%;成交榜單大多以楊府山、瓏悅里等安置房為主,二手房成交環(huán)比量價(jià)齊跌。

“目前,剛需購買力不足、土地市場降溫及開發(fā)商拿地積極性不高是溫州樓市的特點(diǎn),在此背景下,溫州推出一系列政策在一定程度上能夠刺激樓市需求,進(jìn)而提振開發(fā)商在溫州拿地投資的信心?!蓖哐芯吭貉芯靠偙O(jiān)宋紅衛(wèi)表示。

對于此次溫州新政,易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,“賣舊買新”政策不僅可以享受個(gè)稅退稅政策,還可以享受額外財(cái)政補(bǔ)貼,有助于降低業(yè)主方出售成本,增加認(rèn)購新房積極性,對一二手房市場有較好的導(dǎo)向作用。

曾經(jīng),溫州樓市經(jīng)歷過一段跌宕起伏的時(shí)刻。

溫州是一座有著2000多年悠久歷史的城市,是浙江三大中心城市之一,也是中國民營經(jīng)濟(jì)改革開放的前沿陣地。改革開放初期,以“南有吳川,北有溫州”享譽(yù)全國,遍布世界各地的溫州商人被稱之為“東方猶太人”。

在房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的第一個(gè)10年,溫州房價(jià)曾有著近乎“瘋狂”的上升階段。

根據(jù)溫州大學(xué)房地產(chǎn)研究院當(dāng)時(shí)的統(tǒng)計(jì),2006年~2011年間,溫州市區(qū)房價(jià)從8045元/平方米一路上漲到34674元/平方米;2008年~2009年,全國商品房平均售價(jià)漲幅約20%,溫州房價(jià)漲了近110%。

房價(jià)快速上升,讓這座城市聚集起了大量“炒房客”,曾經(jīng)的“炒房客”楊濤(化名)在最高峰時(shí),向銀行借貸1.5億元、民間借貸5000萬元投入房產(chǎn)。

2010年之后,全國限購、限貸政策密集出臺。

“炒房客”的恐慌與集中拋售讓溫州樓市率先崩盤。2011年時(shí),溫州房價(jià)33000元/平方米,仍位居全國高位;2015年,房價(jià)跌至16976元/平方米。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),截至2013年7月,70個(gè)大中城市中有69個(gè)城市房價(jià)同比上漲,唯有溫州房價(jià)在下跌,一些新建商品房比最高峰時(shí)下跌了30%~40%。

一夜之間房產(chǎn)縮水,楊濤持有的房產(chǎn)的市值跌到6000萬元,資金鏈斷裂,不少房產(chǎn)被公開拍賣。根據(jù)中國新聞周刊數(shù)據(jù),2011年到2013年間,溫州司法委托拍賣查封的房屋至少有3000套。

對于溫州樓市的發(fā)展,財(cái)經(jīng)評論員劉曉博曾說,在中國樓市過去第一個(gè)10年里,溫州房價(jià)被大幅高估透支。在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)方面,溫州以勞動(dòng)密集型的制造業(yè)為主,45.5%外來人口中,初中及以下文化占88.1%;吸引高學(xué)歷年輕人方面缺少產(chǎn)業(yè)支撐,新興產(chǎn)業(yè)方面又比同省的嘉興、紹興以及杭州相差甚遠(yuǎn),影響了樓市發(fā)展基礎(chǔ)。

此次一系列支持政策能否令溫州樓市回暖?

溫州市鹿城區(qū)濱江板塊一房企市場部負(fù)責(zé)人并不樂觀。他表示,現(xiàn)在溫州多數(shù)樓盤都在打折促銷,有些樓盤賣不動(dòng),在政府補(bǔ)貼的基礎(chǔ)上采取給購房者返現(xiàn)的方式促成交,很多樓盤實(shí)際銷售價(jià)格低于備案均價(jià),對開發(fā)商來說去庫存是當(dāng)前面臨的首要問題。

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