2023年上半年長沙新房市場呈現(xiàn)倒“V”行情走勢，政策寬松、疫情積壓需求釋放、短期信心回升三方面助力一季度市場”小陽春“。但二季度未能延續(xù)一季度向上行情，宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇不足之下，居民預(yù)期持續(xù)走弱，新房成交量連續(xù)下行，6月市場不如預(yù)期，最終以上半年新房成交量同環(huán)比微跌收尾。企業(yè)業(yè)績來看，TOP30房企操盤榜上半年累計(jì)業(yè)績同比上漲10.5%，頭部房企集中度進(jìn)一步提高。

榜單維度

(相關(guān)資料圖)

房企榜

九區(qū)縣房企權(quán)益、操盤以及全口徑榜

項(xiàng)目榜

商品住宅榜、各區(qū)域商品住宅榜

別墅榜、公寓榜、商業(yè)榜、辦公榜

企業(yè)榜

榜單解讀

01

新房成交量持續(xù)走弱

“高供應(yīng)+年中促銷”未能拉升市場

新房市場持續(xù)走弱，長沙九區(qū)縣商品房月度成交量連續(xù)兩個月不如去年同期，跌幅在2成以上。盡管環(huán)比基本持平，未持續(xù)下跌，但是主要是高供應(yīng)疊加年中促銷優(yōu)惠助力市場止跌，6月單月供應(yīng)升至今年峰值水平，供求比升至1.35，其中內(nèi)五區(qū)供求比升至1.97。

2023年上半年長沙九區(qū)縣商品房成交量同環(huán)比微跌，上半年長沙新房市場從2月開始起勢，3月達(dá)到峰值，4月余溫成交量仍高于去年同期，5-6月市場急轉(zhuǎn)直下，最終上半年整體市場成交量跌至近年最低值，短期內(nèi)市場預(yù)期不佳。

02

TOP30房企6月業(yè)績同環(huán)比下挫

累計(jì)月業(yè)績同比漲幅持續(xù)收窄

房企端業(yè)績下滑趨勢同樣明顯，2023年1-6月各榜單TOP30房企業(yè)績中操盤榜和權(quán)益榜同比增幅較1-5月分別收窄13和15個百分點(diǎn)，全口徑業(yè)績漲幅從正轉(zhuǎn)負(fù)，同比跌幅3%。

單月成交榜單跌幅更加顯著，TOP30房企單月三榜累計(jì)成交金額同比跌幅均在3成以上，全口徑榜跌幅最高達(dá)到48%。環(huán)比來看，全口徑和操盤榜跌幅均達(dá)到2成左右，市場在快速降溫。

但入榜門檻整體呈現(xiàn)上升之勢，除TOP20門檻同比下降10%，入榜門檻降至10億元以下外，其它各梯隊(duì)均呈現(xiàn)不同程度的上漲。TOP10以內(nèi)門檻增幅均在3成左右，其中TOP3漲幅最高，入榜門檻41.8億元，同比上漲37%，但各梯隊(duì)入榜門檻漲幅較1-5月有所收窄。

整體市場來看，6月未迎來預(yù)期中的升溫行情，市場下行壓力進(jìn)一步顯現(xiàn)，房企端銷售面承壓，預(yù)計(jì)三季度還將延續(xù)筑底行情。

03

業(yè)績同比漲跌房企數(shù)量基本相當(dāng)

中海地產(chǎn)躍居半年度三榜單首位

2023年1-6月全口徑榜TOP30房企同比漲跌數(shù)量基本持平，其中業(yè)績上漲房企共14個，下跌房企共15個，其中2成房企業(yè)績漲幅在100%以上，但降幅在25%以上的房企占比達(dá)到了4成，房企分化格局持續(xù)。

業(yè)績同比增長50%以上的房企共9家，國央企和民企占比大抵分半，但是國央企整體排名更靠前。

中海地產(chǎn)位居長沙2023上半年度全口徑、權(quán)益榜和操盤榜三榜首位，穩(wěn)居市場第一梯隊(duì)。自2020年以來，中海地產(chǎn)業(yè)績翻倍增長，近幾年一直保持市場老大哥的位置，其品牌影響力深受市場認(rèn)可。2023年旗下中海星樾府、中海閱湘臺、中海寰宇天下等項(xiàng)目，入市即能實(shí)現(xiàn)高去化，多維度占據(jù)長沙區(qū)域/品類市場的單盤銷售前列，其中中海星樾府為上半年雨花區(qū)銷售金額第一、中海寰宇天下為上半年天心區(qū)銷售套數(shù)第一、中海閱湘臺為長沙800萬總價(jià)以上高端產(chǎn)品的銷售第一，此外中海閱溪府商業(yè)套數(shù)為內(nèi)五區(qū)冠軍、公寓套數(shù)為片區(qū)銷售榜首，商辦表現(xiàn)亦突出亮眼，正是因?yàn)檫@些良好的項(xiàng)目業(yè)績表現(xiàn)，推動著企業(yè)穩(wěn)居市場前列。

本土民企最高排名為運(yùn)達(dá)集團(tuán)，位居三榜TOP5，全口徑業(yè)績增幅129%，同比排名前進(jìn)14位。運(yùn)達(dá)集團(tuán)聚焦高端物業(yè)，主力成交項(xiàng)目為運(yùn)達(dá)會展灣、運(yùn)達(dá)濱河廣場和運(yùn)達(dá)中央廣場三期，產(chǎn)品覆蓋高端住宅和大平層公寓產(chǎn)品。2023上半年單價(jià)18000元/㎡以上且銷售額超過10億以上的項(xiàng)目中，運(yùn)達(dá)會展灣和運(yùn)達(dá)濱河廣場霸榜一二位，憑借創(chuàng)新的產(chǎn)品打造和優(yōu)質(zhì)的客戶服務(wù)，運(yùn)達(dá)集團(tuán)深受改善市場認(rèn)可。

增速最快的是兩大民企是德奧地產(chǎn)和樂萬邦，其中德奧地產(chǎn)業(yè)績同比漲幅665%，排名前進(jìn)72位，憑借德奧上河城章單熱銷項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)全口徑榜TOP14排位。德奧地產(chǎn)走少而精路線，近年僅開發(fā)了德奧悅東方和德奧上河城章兩個項(xiàng)目，并憑借雙高口碑項(xiàng)目快速實(shí)現(xiàn)強(qiáng)品牌力的塑造。

樂萬邦同比業(yè)績增幅高達(dá)5098%，排名前進(jìn)244名，其中一個原因也是因?yàn)槿ツ陿I(yè)績和排名較低所致，企業(yè)業(yè)績?yōu)榭禈驉偝菃雾?xiàng)目貢獻(xiàn)。

除了業(yè)績增幅較大的房企外，部分頭部企業(yè)一直處于排行榜前列，業(yè)績表現(xiàn)持續(xù)突出。

如華潤置地23年居權(quán)益榜第2位，22年上半年居第1位，穩(wěn)居長沙市場領(lǐng)頭羊的地位。主力貢獻(xiàn)項(xiàng)目為華潤置地旗下長沙潤府和華潤置地旗下潤樾府。華潤置地今年動作頗多，上半年在招拍掛市場摘得2宗涉宅地，總成交金額45億元，為房企第一位。5月長沙潤府項(xiàng)目實(shí)景示范區(qū)開放，二期全裝修新品面世，近日華潤置地旗下凱旋門一期提前半年高質(zhì)量交付。雄厚的資金實(shí)力以及長沙多紅盤的打造和交付，為華潤置地近年高速發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

萬科地產(chǎn)為民企權(quán)益榜排名最高，位居TOP4，主力成交項(xiàng)目為萬科森林公園、萬科半島國際和萬科松湖天地。6月底新盤軌道萬科璞悅灣首開，當(dāng)天去化508套，去化率88%，是今年以來少有的大型集中開盤項(xiàng)目。目前萬科主力業(yè)績項(xiàng)目分別位居岳麓區(qū)、開福區(qū)和長沙縣，不僅布局范圍廣泛，且各項(xiàng)目均為片區(qū)的TOP紅盤，萬科產(chǎn)品打造能力市場認(rèn)可度高。

本土企業(yè)中的業(yè)績堅(jiān)守者是城發(fā)恒偉，2022年和2023年上半年業(yè)績均位居權(quán)益榜TOP10，也是一直維持位居TOP10的長沙本土房企。上半年城發(fā)恒偉主力成交項(xiàng)目是城發(fā)恒偉洋湖映2009，6月底城發(fā)恒偉首個“君樾”系作品城發(fā)恒偉·君樾洋湖首開入市，全系采用高定精妝，城發(fā)恒偉洋湖雙盤閃耀。從城發(fā)恒偉·會展壹中心到城發(fā)恒偉·君樾洋湖，城發(fā)恒偉大闊步進(jìn)入全裝修市場。今年4月完城發(fā)恒偉·北城首府首批集中交付落地了“交房即交證”，現(xiàn)行大環(huán)境下，強(qiáng)交付力是購房者信心的有效強(qiáng)化。

項(xiàng)目榜

榜單解讀

01

商品住宅中岳麓區(qū)占比約4成

華潤、中海、運(yùn)達(dá)均有雙項(xiàng)目居TOP10

1-6月長沙九區(qū)縣TOP30商品住宅金額榜單中，成交主力在岳麓區(qū)，入榜項(xiàng)目有11個，成交金額124.45億元，單區(qū)市占率38%，遠(yuǎn)高于其他區(qū)域。

排名第一位的是華潤置地旗下長沙潤府，項(xiàng)目位于天心區(qū)省府北板塊，今年3月底首開，僅憑借2季度業(yè)績即登頂商品住宅榜單第一位，主要憑借其優(yōu)越的地理位置、純改善產(chǎn)品打造和強(qiáng)品牌背書實(shí)現(xiàn)熱銷。此外華潤置地旗下潤樾府也高居排行榜第7位。

除華潤置地外，項(xiàng)目榜TOP10中中海集團(tuán)和運(yùn)達(dá)集團(tuán)也均有雙項(xiàng)目在榜。中海集團(tuán)旗下中海星樾府和中海寰宇天下分別位居3、5位。運(yùn)達(dá)集團(tuán)旗下運(yùn)達(dá)會展灣和運(yùn)達(dá)濱河廣場別位居4、9位。頭部高口碑房企更具備同時(shí)運(yùn)營多紅盤的強(qiáng)大實(shí)力和市場信任度。

項(xiàng)目榜上榜樓盤以深耕長沙多年的口碑房企樓盤為主，宸嘉·嘉臣道是少有的新入長沙即開門紅的項(xiàng)目。作為宸嘉發(fā)展新入長沙的第一個項(xiàng)目，宸嘉·嘉臣道于2022年10月首開入市，銷售成績持續(xù)亮眼，2023年上半年位居全市商品住宅排行榜第8位，不僅實(shí)現(xiàn)了業(yè)績的爆發(fā)，其高水準(zhǔn)的全實(shí)景公區(qū)打造和呈現(xiàn)，也為行業(yè)樹立了優(yōu)秀案例。

整體來看，品牌房企項(xiàng)目市場信任度更高，剛需和剛改項(xiàng)目更依靠完善的生活資源配套，高端改善項(xiàng)目產(chǎn)品力和服務(wù)力需求更高。

02

商辦市場榜單頭部集中程度高

大平層公寓和核心位置辦公項(xiàng)目受青睞

公寓市場TOP3項(xiàng)目均為大平層公寓，運(yùn)達(dá)中央廣場三期居榜單第一位，單項(xiàng)目業(yè)績榜單占比24%，項(xiàng)目2021年10月首開入市，目前已累計(jì)銷售金額50億元，連續(xù)多年霸榜公寓成交金額榜首位。

潤和濱江灣居第2位，業(yè)績高出第三名126%，以1900㎡定制級大平層、湖南第一個億元級大平層等產(chǎn)品亮點(diǎn)頻頻引爆話題。

辦公市場集中度高，TOP2項(xiàng)目華潤置地中心和湘江財(cái)富金融中心累計(jì)業(yè)績占比榜單總金額66%，第2名業(yè)績較第3名高出200%。華潤置地中心位于市中心五一商圈，城市C位，湘江財(cái)富金融中心位于省金融中心濱江新城板塊，城市新核心，兩者憑借優(yōu)越的地理位置和配套實(shí)現(xiàn)突圍。

與其他市場相反，商業(yè)市場榜單TOP項(xiàng)目分別為望城的才子城，寧鄉(xiāng)的寧邦廣場和瀏陽的創(chuàng)意·君悅城，地理位置偏遠(yuǎn)，主打性價(jià)比高，走量優(yōu)勢。

03

6月開盤推貨量和去化率大幅上漲

上半年去化率基本持平前2年同期

6月市場推貨量和去化率均有較大幅度上漲。6月共監(jiān)測到19個項(xiàng)目開盤，累計(jì)推出房源2658套，環(huán)比上漲111%，當(dāng)天去化1770套，平均去化率67%，去化率從谷底回升至高位水平，上升18個百分點(diǎn)。去化率回升主要是由于6月集中開盤項(xiàng)目多紅盤，一般質(zhì)素盤大都以平推入市，導(dǎo)致整體去化升高。

上半年整體市場來看，開盤次數(shù)減少，多數(shù)樓盤以平推為主，去化率與以往同期齊平。無競品、資源豐富、發(fā)展成熟的板塊，項(xiàng)目熱度更高，同時(shí)有價(jià)格優(yōu)勢的項(xiàng)目也能形成高位去化。相反競品多、板塊素質(zhì)一般、位置偏遠(yuǎn)、價(jià)格偏高的項(xiàng)目熱度往往處于低位。

總結(jié)：前期積累的剛需需求釋放完畢后，短期市場需求迎來“拐點(diǎn)”，增長動能持續(xù)轉(zhuǎn)弱。短期市場難有V型大反轉(zhuǎn)，筑底、低位震蕩、脈沖式調(diào)整是主旋律。政策托底力度的大小直接影響著下半年房地產(chǎn)市場走勢，中性預(yù)期下，三季度同比持平去年。

以上僅為個人觀點(diǎn)，不代表所在企業(yè)觀點(diǎn)。

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