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住建部定調!大規(guī)模棚改,徹底終結了!

2023-07-12 12:25:36來源:數(shù)字財經智庫

一些人心心念的大規(guī)模棚改,不會來了!01住建部定調,防止大拆大建7月7

一些人心心念的大規(guī)模棚改,不會來了!


【資料圖】

01

住建部定調,防止大拆大建

7月7日,住建部下發(fā)《關于扎實有序推進城市更新工作的通知》,內容中提到堅持“留改拆”并舉、以保留利用提升為主,鼓勵小規(guī)模、漸進式有機更新和微改造,防止大拆大建。

實際上,在幾年前,住建部就提出了“防止大拆大建”。在2021年8月,更是下發(fā)《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》,明確提出“除違法建筑和被鑒定為危房的以外,不大規(guī)模、成片集中拆除現(xiàn)狀建筑,原則上老城區(qū)更新單元(片區(qū))或項目內拆除建筑面積不應大于現(xiàn)狀總建筑面積的20%”。

既然早就下發(fā)了“限拆令”,為什么還要再次發(fā)通知強調一遍呢?原因很簡單,因為一些地方開始變相的走回棚改老路。

疫情三年來,樓市跌入低谷,各地明顯著急了,特別是對土地財政依賴比較大的城市。在降利率、降首付等各種利好政策都使用完之后,它們又盯上了被稱為樓市終極大招的棚改。

2022年6月,河南鄭州發(fā)布了大棚戶區(qū)改造項目房票安置實施辦法,成為首個采取該安置方式的省會城市。

隨后,南京、南昌、廈門、無錫、昆明等近30個城市跟進,相繼推出了房票安置政策。直至今年7月6日,泰州海陵區(qū)仍然發(fā)布了房票安置政策,被征收人拆遷后如果打算再買房,可以使用“房票”購買新建商品房,有效期18個月。

在3個月內使用房票購房,給予房票購房使用金額部分20%的獎勵;4-6個月內使用,獎勵16%;7-18個月內使用,獎勵12%。

這個力度可以說是相當大,等于是3個月內買了100萬的房子,可以獲得20萬的獎勵,相當于打了8折。而且你自己不想買,房票還可以轉讓一次。

房票安置本質上就是“貨幣棚改”,這么多城市加入房票安置,無異于走回了老路。今年5月,“21個特大及以上城市允許棚改”的消息刷屏,雖然只是一個假新聞,但卻帶動了房地產股大漲。

毫無疑問,這次住建部再次定調,就是為了防止各地在實施城市更新時變形走樣。

除了在政策上不支持,在資金上也是如此。棚改是需要大量資金的,過去貨幣棚改是地方政府向政策性銀行借,然后政策性銀行又向央行借(PSL)。

央行的數(shù)據(jù)顯示,從今年3月末到6月末,抵押補充貸款(PSL)余額逐月下降,從31291億元下降至29896億。這就說明對棚改的支持力度逐漸下降,大規(guī)模棚改就更不可能出現(xiàn)了。

02

樓市核武器為什么不用?

始于2014年的貨幣棚改,可以說是效果驚人,帶動了房地產市場,以及上下游幾十個行業(yè)的繁榮,也讓房地產成為了國民經濟支柱產業(yè)之一。同時,也讓貨幣棚改有了樓市核武器的稱號。

那么,既然效果這么好,為什么不用呢?

首先,不得不說貨幣棚改是一個非常成功的“發(fā)明”。政府拿出一塊地,建房子、商場、醫(yī)院,吸引人才入住。有了完善的基礎設施,有了人才,就能吸引企業(yè)入駐,這樣一來,買房的人又能找到工作,從而形成了一個閉環(huán)。

這可以說是一個多方獲利的事情,老百姓改善了居住環(huán)境,有了工作,企業(yè)有了人才,發(fā)展也更快,而政府通過賣地獲得收入,還有企業(yè)納稅。

然而,就是因為效果太好了,導致“貨幣棚改”被過度濫用。各地瘋狂大拆大建,導致被動式住房需求爆棚。多少人“房戶分離”,自己常年在一二線城市工作,為了不錯過房價上漲的大潮,跟風在老家的城市購買了房子,但實際上根本就住不上。

土地太好賣了,所以地價越來越高,房價被迫推高。房價越來越高,老百姓都覺得有錢賺,于是,大家手里有錢都不干其他的了,全部用來買房。即便是沒錢,也要湊齊六個錢包上車。

最終的結果是還沒上車的年輕人已經買不起了,看不到希望選擇了不結婚,不生娃。而勉強上車的年輕人又背負著巨額的房貸,壓力巨大,不敢消費,不敢多生娃。所以,我們的出生人口持續(xù)下滑,這就是高房價帶來的后果。

早在2016年,“房住不炒”就已經提出來了。就目前的形勢來說,只會不斷夯實這個定調,不要再指望大規(guī)模棚改的出現(xiàn)了。

03

樓市會有史詩級大招嗎?

從2022年開始,全國各地就陸續(xù)推出了各種救市政策,進入2023年也沒停止。

中指研究院發(fā)布的報告顯示,上半年,全國各地已有超百省市(縣)優(yōu)化房地產調控政策超300次,普通二線及三四線城市房地產限制性政策已基本取消。

效果怎么樣呢?3月有短暫小陽春,第二季度再次降溫。1-5月,全國銷售面積和銷售額回落,6月銷售面積同比降幅超20%。在價格上,上半年重點百城新房價格橫盤,而二手房價格已連續(xù)14個月下跌。

在土拍市場,上半年300城住宅用地供求規(guī)模同比下降均超三成。這就讓房地產開發(fā)投資上也連續(xù)多個月下滑。毫無疑問,目前的樓市依舊比較冷。

面對這種狀況,很多專家和大V都很著急,提出了不少的救市建議,甚至放出史詩級救市大招。但所謂的史詩級大招,無異于走回頭路。

7月10日,央行和國家金融監(jiān)管總局下發(fā)通知,將去年11月11日發(fā)布的“金融十六條”部分政策延期一年,這里面的“房地產企業(yè)開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資”以及“向專項借款支持項目發(fā)放的配套融資”,都涉及開發(fā)商的生死存亡。

從這些政策可以看到,救市非??酥?。當務之急是保交樓,恢復市場信心,否則任何激進的救市措施,都無濟于事。

以時間換空間,逐漸擺脫對房地產的依賴,短期內防止大跌,長期防止大漲,這或許目前的樓市態(tài)度。不要再指望什么史詩級救市大招了,不會有了。

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責任編輯:hnmd004

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