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中國金茂田九坡:改善型產(chǎn)品成為新的剛需

2023-07-28 09:19:59來源:中國房地產(chǎn)報官方號

中國金茂副總裁、首席技術(shù)官田九坡中房報記者李紅梅北京報道“這次政策

中國金茂副總裁、首席技術(shù)官田九坡

中房報記者 李紅梅 北京報道


【資料圖】

“這次政策利好對于房地產(chǎn)行業(yè)重建信心有一個非常好的基礎(chǔ),未來還是要看市場的供需變化而定?!?月26日,中國金茂副總裁、首席技術(shù)官田九坡利用工作間隙接受中國房地產(chǎn)報記者電話采訪,講述新形勢、新挑戰(zhàn)下的產(chǎn)品迭代。

對于剛剛過去的上半年,田九坡認(rèn)為一季度樓市整體情況向好。二季度受成交影響,整體信心有所下滑。2023年二季度中國房地產(chǎn)經(jīng)理人信心指數(shù)(China Real-Estate Manager Confidence Index,簡稱“中房MCI指數(shù)”)調(diào)查結(jié)果亦與市場表現(xiàn)趨于一致,在一季度走出上揚行情后,二季度出現(xiàn)回落。

“最新中央定調(diào)適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策,給市場重新注入信心和活力?!?田九坡認(rèn)為,房地產(chǎn)行業(yè)是高度政策化的,同時也是高度市場化的,企業(yè)要更加關(guān)注市場需求的變化,認(rèn)真做好產(chǎn)品?!翱蛻裟贻p化是大趨勢,未來改善型需求是主流?!?/p>

中國房地產(chǎn)報:你最近在忙些什么?當(dāng)下最關(guān)心的是什么?

田九坡:最近所有的精力都在產(chǎn)品迭代,當(dāng)下最關(guān)心客戶的需求,未來要通過產(chǎn)品來支持公司長期的發(fā)展。

中國房地產(chǎn)報:中央定調(diào)適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策,你認(rèn)為這對行業(yè)意味著什么?

田九坡:短期來說,政策對行業(yè)是非常大的利好,對行業(yè)重建信心有一個非常好的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)受政策影響較大,屬于長周期類型,長期來看需求量肯定回不到從前,相對過去會呈下行態(tài)勢。這和外部環(huán)境有關(guān),一方面人口增長乏力,另外一方面城鎮(zhèn)化增速下降,城鎮(zhèn)人口居住面積達(dá)40平方米/人,已達(dá)發(fā)達(dá)國家平均水平。政策對房企會形成分化效應(yīng),供需變化是對房地產(chǎn)公司戰(zhàn)略影響最大的。

中國房地產(chǎn)報:對于剛剛過去的樓市上半年,你怎么看?

田九坡:一季度非常好,整體向好,包括對經(jīng)濟的信心。到了二季度,特別是五六月份,全國商品住宅銷售面積呈現(xiàn)趨勢性下降,不及去年同期水平。二季度市場明顯復(fù)蘇動力不明朗,雖然各城市政策不少,但力度有限。包括到現(xiàn)在房地產(chǎn)市場觀望情緒較濃,消費者購房信心不足。當(dāng)然最近政策層面不斷有利好消息對重建信心有一個非常好的基礎(chǔ)。

中國房地產(chǎn)報:房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型新模式,頭部房企扎堆升級產(chǎn)品系,作為公司首席技術(shù)官,你怎么看?

田九坡:市場上一些頭部房企的確都在產(chǎn)品升級,包括很多地方的民營房企也做得不錯。我們一直對產(chǎn)品很重視,也做了很多調(diào)研,發(fā)現(xiàn)客戶年輕化是大趨勢。年輕人對于住宅產(chǎn)品的功能需求、風(fēng)格偏好,到消費體驗等方面都發(fā)生了比較大的變化。但我們發(fā)現(xiàn),賣得好的產(chǎn)品也能得到一些共性認(rèn)識。

現(xiàn)在產(chǎn)品有幾個趨勢性變化:從展示來看,年輕人更重視體驗感。比如現(xiàn)在都做實景展示的示范區(qū)。對產(chǎn)品來說,年輕人更加強調(diào)戶型的社交屬性及通透性等。原來買房更關(guān)注戶內(nèi),現(xiàn)在年輕人要求配套要好,比如有會所、游泳池、書吧、健身房等,以及社區(qū)外的商業(yè)配套。我們關(guān)注到,除了功能外,現(xiàn)在年輕客戶會關(guān)注外立面,對顏值要求高,包括地下車庫的裝修,入戶大堂等。對服務(wù)也很關(guān)注。

中國房地產(chǎn)報:市場壓力面前,2023年以來你和公司作了哪些新思考、新策略去應(yīng)對發(fā)展問題?

田九坡:在過去的調(diào)研中,對我觸動比較大的一點是,如果按固有思維方式去做產(chǎn)品一定是錯的。換位思考是一件非常重要但又非常難的事。同樣的政策,現(xiàn)在的市場和過去的市場發(fā)生了具大的變化。作為國企,我們對產(chǎn)品一直很重視,也在做產(chǎn)品的迭代。在工作方法上,圍繞客戶走??蛻粜枨笞兓?,產(chǎn)品要跟著客戶走。強調(diào)向內(nèi)看,主動發(fā)現(xiàn)問題;兩邊看,了解市場趨勢;向前看,加強客戶研究,保持產(chǎn)品領(lǐng)先。

滿足年輕客群需求,是產(chǎn)品迭代的重點。我們也在做產(chǎn)品和服務(wù)的升級,圍繞“一核四美”展開?!耙缓恕敝傅奈覀兛萍枷到y(tǒng)升級“四美”則包括戶型、立面、精裝、園林。比如對于立面,年輕客戶要求簡潔、現(xiàn)代,歸家大堂要有酒店化的歸家儀式感。配套無論從地下室大堂到公區(qū)精裝修都在做一個大的迭代,并且把重要的部分都做成實景,把體驗升級和產(chǎn)品升級作為產(chǎn)品迭代的核心方向,同時通過科技手段,實現(xiàn)產(chǎn)品的節(jié)能環(huán)保。

中國房地產(chǎn)報:對2023年下半年的房地產(chǎn)市場,你信心如何?有怎樣的判斷?

田九坡:對長遠(yuǎn)信心沒問題。即便房地產(chǎn)市場回到10萬億量級的規(guī)模,也是一個非常大的市場。市場有足夠的機會,對任何一家房企都是夠發(fā)展的。要注意的是房地產(chǎn)需求從傳統(tǒng)的剛需型向改善型轉(zhuǎn)變,如何抓住機會對企業(yè)既是機遇也是挑戰(zhàn)。做這行,核心還是轉(zhuǎn)變思維方式,雖然要轉(zhuǎn)也很難。我們要適應(yīng)整個市場的變化,過去的經(jīng)驗有可能是錯的,這是一個很大的考驗。供需變化會讓競爭更激烈,只有引領(lǐng)市場才不會卷。在產(chǎn)品上,我們也是邊做邊想,不斷迭代??傊玫漠a(chǎn)品一定是滿足客戶需求的。

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