房地產(chǎn)夜半出超級(jí)重磅利好!住建部明確“認(rèn)房不認(rèn)貸”真要來(lái)了
。房地產(chǎn)再度釋放重磅利好!
(資料圖)
財(cái)聯(lián)社7月27日電,近日,住建部部長(zhǎng)發(fā)話,要求穩(wěn)住房地產(chǎn)業(yè),進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買(mǎi)首套住房首付比例和貸款利率,個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施。
報(bào)道全文如下:近日,住建部倪虹部長(zhǎng)召開(kāi)企業(yè)座談會(huì),就建筑業(yè)高質(zhì)量發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展與企業(yè)進(jìn)行深入交流。
會(huì)上,倪虹強(qiáng)調(diào),穩(wěn)住建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)兩根支柱,對(duì)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)回升向好具有重要作用。
要以工業(yè)化、數(shù)字化、綠色化為方向,大力推動(dòng)建筑業(yè)持續(xù)健康發(fā)展,充分發(fā)揮建筑業(yè)“促投資、穩(wěn)增長(zhǎng)、保就業(yè)的積極作用。
要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升態(tài)勢(shì),大力支持剛性和改善性住房需求,進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買(mǎi)首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、 個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施; 繼續(xù)做好保交樓工作,加快項(xiàng)目建設(shè)交付,切實(shí)保障人民群眾的合法權(quán)益。
過(guò)去一段時(shí)間,各種小作文漫天飛舞,其實(shí)核心都是一線城市要“認(rèn)房不認(rèn)貸”的消息。因?yàn)楝F(xiàn)在看,特別是北京和上海、深圳,這3個(gè)城市執(zhí)行的二套房首付政策,全面松綁限購(gòu)不太可能,那么之前這幾個(gè)城市的認(rèn)房又認(rèn)貸基本就是全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的最后一道防線。
當(dāng)下樓市陷入一個(gè)非常糾結(jié)的地步,很多城市再刺激也沒(méi)有需求了,但有些城市有需求受制于嚴(yán)格的信貸政策無(wú)法釋放。
特別是一線城市依然在嚴(yán)格執(zhí)行的認(rèn)房又認(rèn)貸,導(dǎo)致改善要么違規(guī)違法經(jīng)營(yíng)貸,要么只能放棄置業(yè)。
所以現(xiàn)在到了必須全國(guó)取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”的時(shí)刻了!
認(rèn)房又認(rèn)貸的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該變了!
在2021年年底,銀保監(jiān)會(huì):現(xiàn)階段要重點(diǎn)滿足首套房、改善性住房按揭需求 合理發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款。 但市場(chǎng)整體政策依然只在剛需有相對(duì)變化,最近多地出臺(tái)了針對(duì)剛需的微調(diào)政策。后續(xù)有望出現(xiàn)更多針對(duì)真實(shí)改善的穩(wěn)定政策!
在2021年年底住建部提及過(guò)保障住房的剛需,同時(shí)滿足合理的改善性需求,2022年也多次提及。 2021年-2022年中央及各部委多次在重要會(huì)議中提及“支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求”
2022年1月20日,全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議亦重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)要充分釋放居民住房需求。過(guò)去多年在市場(chǎng)調(diào)整期間,相關(guān)內(nèi)容均被多次提及,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)任務(wù)中提到“促居民合理住房消費(fèi)。進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi),進(jìn)一步搞活住房二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)”;
2012年提到“支持居民的合理購(gòu)房需求,優(yōu)先保證首次購(gòu)房家庭的貸款需求”;2013年提到“支持合理自住和改善性需求”;
2015年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提到“擴(kuò)大有效需求,打通供需通道,消化庫(kù)存”。今年各地政府工作報(bào)告中,亦對(duì)這一部分著重強(qiáng)調(diào),其中四川、陜西、江蘇、青海、黑龍江等地均提出“支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求”的相關(guān)內(nèi)容。
最近2年來(lái),已有不少城市調(diào)整公積金政策,主要涉及下調(diào)公積金貸款最低首付比例、提高公積金貸款最高額度、放寬申請(qǐng)認(rèn)定條件等方面。另外,今年,5年期以上LPR下調(diào),各地首套、二套房房貸利率均有下調(diào),進(jìn)一步引導(dǎo)合理住房需求釋放?,F(xiàn)在的確很多城市執(zhí)行了4.25的利率。
什么是“認(rèn)房又認(rèn)貸”?“認(rèn)房又認(rèn)貸”主要針對(duì)的是在買(mǎi)房時(shí)二套房的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)。
可能大家都知道,我們?cè)谫I(mǎi)房時(shí)首套房和二套房在很多方面都是不一樣的,包括首付比例、貸款利率等都有一定的區(qū)別。
所謂的“認(rèn)房又認(rèn)貸”,就是說(shuō),如果名下有房,再買(mǎi)房就算二套;特別是如果名下曾經(jīng)有過(guò)貸款,無(wú)論現(xiàn)在貸款是否還清,再進(jìn)行買(mǎi)房都會(huì)認(rèn)定為二套。這就是“認(rèn)房又認(rèn)貸”的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。 對(duì)于很多真實(shí)改善購(gòu)房者來(lái)說(shuō),賣(mài)一套房再買(mǎi)就算二套房,這非常不合理。
以北京為例,認(rèn)房又認(rèn)貸政策的確過(guò)于嚴(yán)格;
目前北京的購(gòu)房政策為“認(rèn)房又認(rèn)貸”,即如名下有1套住宅或全國(guó)內(nèi)的貸款記錄(還清與否無(wú)關(guān)), 再次貸款購(gòu)買(mǎi)住宅即為二套。其商業(yè)貸款最低首付普宅為60%,非普為80%。
上海的政策也非常嚴(yán)格,一線城市目前只有深圳一直在部分執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”
(圖為上海的政策,北京基本再+10%)
北京上海新盤(pán)目前普宅項(xiàng)目寥寥無(wú)幾,如有符合普宅標(biāo)準(zhǔn)即會(huì)被開(kāi)發(fā)商拿來(lái)做宣傳“噱頭”,可想而知普宅有多稀缺。哪怕貸過(guò)10萬(wàn)塊的房貸,在北京買(mǎi)房都要算作2套,多可怕?
寫(xiě)在最后:從全國(guó)看,穩(wěn)樓市的政策應(yīng)該抓緊升級(jí)了,不能只停留在口頭上,地方落地必須加快!
限購(gòu)從來(lái)不是房地產(chǎn)調(diào)控最根本的,信貸才是樓市的“七寸”。 不松信貸,市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)任何扭轉(zhuǎn)。過(guò)去中國(guó)房地產(chǎn)幾十年的歷史也證明,每一輪樓市轉(zhuǎn)折,都以信貸為開(kāi)端,或松或緊。認(rèn)房又認(rèn)貸,的確打擊了炒房客,但最大的問(wèn)題是——誤傷了剛改、改善需求。
1:“房住不炒”總基調(diào)不論變還是不變,針對(duì)賣(mài)一買(mǎi)一的換房客戶,執(zhí)行首套房信貸政策,不涉 及到任何炒房 。針對(duì)真實(shí)改善購(gòu)房者特別是賣(mài)一買(mǎi)一的改善,應(yīng)該抓緊傾斜寬松政策。
2:現(xiàn)在全國(guó)三四線城市已經(jīng)無(wú)政策可寬松,出臺(tái)政策還有用的只有一二線城市。特別是一線城市。
針對(duì)第二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)都應(yīng)該有大幅度的調(diào)整,特別是賣(mài)一買(mǎi)一,認(rèn)房不認(rèn)貸應(yīng)該成為全國(guó)所有城市執(zhí)行的政策。
3:當(dāng)下三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條,針對(duì)前期房貸利率動(dòng)輒6-7的購(gòu)房者,也應(yīng)該有一定優(yōu)惠。
4:認(rèn)房不認(rèn)貸在一線城市預(yù)計(jì)不會(huì)全面實(shí)施,深圳無(wú)房有貸戶首付50%,北京上海這兩個(gè)龍頭城市無(wú)房有貸基本60%起,預(yù)計(jì)政策不會(huì)全面松綁,很可能會(huì)率先在北京的房山,上海的臨港等偏遠(yuǎn)區(qū)域試點(diǎn)。
北京上海不太可能和其他三四線城市一樣全面松綁認(rèn)房又認(rèn)貸,無(wú)房戶直接和首套房一樣,大概率會(huì)和深圳一樣,執(zhí)行無(wú)房戶首付稍微低一點(diǎn)的政策。比如北京無(wú)房戶首付可能降低到50%或者非普住宅標(biāo)準(zhǔn)全面降低到首付60%。
如今,房住不炒基本實(shí)現(xiàn)。認(rèn)房又認(rèn)貸已完成歷史使命,是時(shí)候取消了。
對(duì)于當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō),出臺(tái)認(rèn)房不認(rèn)貸政策眾望所歸,各地應(yīng)該抓緊。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō), 出現(xiàn)這一政策信號(hào),基本就代表熱點(diǎn)一二線城市企穩(wěn)就接近了。
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