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文/樂居財經 劉治穎

房貸利率的一升一降牽動著購房者的神經。

近日，有媒體報道稱常州市部分銀行同意下調存量房貸利率，打響了“下調存量房貸利率”第一槍。不過，該報道隨后刪除了“銀行同意下調存量房貸利率”內容。時隔不久，又有城市傳出“喜訊”，興業(yè)銀行廣州分行針對存量按揭客戶給予1年期的利率優(yōu)惠券。

數(shù)據(jù)顯示，2023年以來全國已有超40城調整首套房貸利率下限至4%以下，幾乎跌至歷史最低水平。從房貸利率調整幅度來看，華泰證券研究報告指出，2022年以來新增房貸利率累計下行149個基點，而同期存量房貸利率僅跟隨5年以上LPR下調45個基點左右。在此背景下，存量房貸利率依舊“高位站崗”的現(xiàn)象備受關注。

此前，中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾在國新辦舉行的新聞發(fā)布會上表示，“按照市場化、法治化原則，我們支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款?！边@被不少業(yè)內人士看作是存量房貸利率下行的信號。不過。目前大多數(shù)銀行仍表示尚未有具體方案和細則，存量房利率調整尚未有落地案例。

對于“房奴”而言，銀行降息，存量房貸利率不下調，很多人選擇提前還貸，但銀行方面設置重重關卡。比如還貸需額外收取違約金，線上預約還貸名額比搶春運高鐵票還難，一些地區(qū)的銀行，干脆關閉線上預約通道，只能線下預約等。

首都經濟貿易大學京津冀房地產研究院院長、北京市房地產法學會副會長兼秘書長趙秀池表示，在房貸利率下行的情況之下，降低存量房貸利率是必然的。一些早期選擇固定利率的購房者苦高房貸利率久矣，銀行主動有所作為，更能贏得老百姓的信任。

廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，未來住房信貸市場進入存量時代后，除了自上而下的“降利率”，也將出現(xiàn)自下而上的存量房貸“降利率”，住房信貸存量資源的“爭奪戰(zhàn)”預計很快就會打響。隨之而來的是，銀行的經營行為也將發(fā)生很大變化。例如，銀行“跳”出來降低LPR的水平，以爭奪客戶，具有一定的必然性，既包括以低利率爭取新客戶辦理按揭，也包括以低利率吸引其他銀行的客戶來辦理“轉按揭”以置換舊的貸款等。

與此同時，“賣房可減免增值稅”話題同樣引起市場火熱。7月25日，國家稅務總局發(fā)布《支持協(xié)調發(fā)展稅費優(yōu)惠政策指引》及《支持共享發(fā)展稅費優(yōu)惠政策指引》，分別給出216項、182項稅費優(yōu)惠政策。其中有多條涉及買房租賃優(yōu)惠政策引發(fā)關注。不過，這并不是國家稅務局發(fā)布的最新政策，只是個政策匯總！

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進認為，此次國稅總局系統(tǒng)梳理了216項稅費優(yōu)惠政策，意義重大。盡管很多政策屬于既有的政策，但實際過程中，很多購房者對于此類政策的了解程度是不深的，導致很多政策沒有真正發(fā)揮效應。所以將此類政策系統(tǒng)梳理、系統(tǒng)推廣，有助于擴大政策的積極效應。值得一提的是，7月24日，中央政治局會議提出的“積極擴大國內需求，發(fā)揮消費拉動經濟增長的基礎性作用”，尤其對于房地產方面進行了定調，指出“我國房地產市場供求關系發(fā)生重大變化中央明確要求”，要求“適時調整優(yōu)化房地產政策”。

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