我之前說過，樓市在企穩(wěn)之前，只有利好，沒有利空。

(資料圖片)

就在昨晚，住建部傳來了重磅消息，住建部部長(zhǎng)倪虹在企業(yè)座談會(huì)上說：

大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施；繼續(xù)做好保交樓工作，加快項(xiàng)目建設(shè)交付，切實(shí)保障人民群眾的合法權(quán)益。

這簡(jiǎn)直就是在放大招了，里面有幾個(gè)非常重磅的信息，我來一一解析。

一、降低首套住房首付比例和貸款利率。

目前首套房的首付比例普遍是30%，這次的信號(hào)告訴我們，首套房的首付比例有望繼續(xù)下調(diào)了，這就是妥妥給買房人加杠桿了。同時(shí)還要繼續(xù)降低首套房的貸款利率，對(duì)首套的支持力度可以為前所未有的。

不過我認(rèn)為房貸利率繼續(xù)下調(diào)的空間有限，今年年初已經(jīng)有個(gè)別城市的首套房貸利率降到了3.65%，離5年期的LPR已經(jīng)不遠(yuǎn)了，再降的空間很有限，除非LPR繼續(xù)下調(diào)。但對(duì)于目前仍然執(zhí)行4.0%以上的利率的一線城市可能是利好。

首付與房貸利率同步降，這將大大降低剛需的購(gòu)房成本，增加了住房的購(gòu)買力。

二、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免。

購(gòu)房主要涉及到稅種是契稅、增值稅和個(gè)人所得稅。

目前不同城市在契稅優(yōu)惠上有所不同，契稅本來的稅率3%，首套房一般會(huì)根據(jù)不同的面積段按照1%、1.5%來計(jì)稅，這個(gè)要因城市而異。

而在購(gòu)買二手房的時(shí)候，按道理是要征收增值稅和個(gè)人所得稅，這兩個(gè)稅率都很高，如果沒有優(yōu)惠的話，稅負(fù)成本會(huì)比較大。現(xiàn)在比較普遍執(zhí)行是“滿五唯一”減免增值稅和個(gè)人所得稅，即賣家是唯一一套房子且距離上次購(gòu)買時(shí)間超過5年了，這樣的情形下是免征增值稅和個(gè)人所得稅。

這次住建部提及要減免改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)。既然特別提及這個(gè)事情，應(yīng)該優(yōu)惠力度比之前要大，根據(jù)目前市場(chǎng)的一些傳聞，有望將現(xiàn)在的“滿五唯一”改成“滿三唯一”。如果真的這么改了，將有望提高二手房的交易活躍度，尤其是在一線城市和強(qiáng)二線城市。

三、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”。

據(jù)了解，目前主要是在一線城市還在執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”（一線城市之外也這么認(rèn)的，讀者朋友可以給我留言，在再補(bǔ)充上去），什么意思？就是即便你沒有房子，但你之前有過房貸記錄，再買房也只能算是二套，首付比例和貸款利率都會(huì)按照二套來執(zhí)行。這無疑增加部分購(gòu)房者的購(gòu)買門檻，讓一些無房但有房貸記錄的“剛需客”望而卻步。

這個(gè)政策也只會(huì)在市場(chǎng)非常火的時(shí)候才會(huì)有的，現(xiàn)在樓市這行情，真沒必要這樣做。所以住建部這表態(tài)還是非常及時(shí)的。“認(rèn)房不用認(rèn)貸”執(zhí)行后，初步判斷對(duì)一線城市的樓市會(huì)有較大的促進(jìn)作用。一方面是釋放那些無房但有房貸記錄的“剛需客”，同時(shí)也讓已經(jīng)有一套房且有房貸記錄的家庭可以按照二套房的首付比例和利率來買房了，釋放一部分改善型需求。這個(gè)政策對(duì)一線城市的樓市是非常利好的。

最近，有關(guān)樓市的大招不斷，而這次住建部的表態(tài)如果能快速執(zhí)行下去，對(duì)跌跌不休的樓市會(huì)有立竿見影的效果。

關(guān)注地產(chǎn)觀點(diǎn)，并設(shè)為“星標(biāo)”，不錯(cuò)過樓市的重要信息和觀點(diǎn)。

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