本文昨天發(fā)出半小時就被和諧，好多朋友私信環(huán)二要底稿，沒有環(huán)二微信的朋友就看看這篇刪改版吧。

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01

(資料圖片)

不用懷疑，一定會出政策

中介圈徹底高潮，財聯(lián)社深夜發(fā)了住建部的消息，措辭“極具煽動性”。

很快就有人出來潑冷水：別畫大餅了。

住建部說了那么多，大部分他說了都不算。

降低貸款利率是銀行的事情，跟住建部有什么關系？

你們除了口嗨，一點落地的動作沒有。

今 年下半年肯定會有落地政策了。

之前大家束手束腳，有想法不敢做，是因為戴著緊箍咒。

前幾天的重要會議，最大的價值就是重新給問題定性。

房住不炒都不提了，你們還怕什么？

當然動作落地還需要時間，大家剛開始步子不敢邁太大。

當年深圳剛開放不久，也被批評步子不夠大。 沒辦法，風向轉(zhuǎn)的太快，大家對過去還心有余悸。

后來說要允許嘗試允許犯錯，大家一步一步才打開。

現(xiàn)在又何嘗不是，風向剛轉(zhuǎn)過來，大家需要一定緩沖時間。

還有人講，出了政策可能也沒用。

別管政策有用沒用，越?jīng)]用越需要出。

懂的都懂，不懂的私信我。

02

為什么現(xiàn)在才來？

救市會遲到，但是肯定不會缺席。

這些東西大家等了很久，為什么一直不來？

還不是沒逼到那步。

舊文《》環(huán)二講過，大家都有等deadline的習慣，絕大多數(shù)大學生論文都是deadline前幾天突擊完成。

火沒燒到眉毛沒人急。

政策的deadline是什么？當然是錢不夠花了，也借不到了。

中部第一大城市武漢，一直是城市發(fā)展的正面案例。

2021年土拍收入高達1900多億，2022年縮水到940億，今年7個月只有169億。

該城市發(fā)展規(guī)劃、管理人員規(guī)模都是按照1900多億時做的方案，現(xiàn)在該怎么收手？

deadline到了，你還會考慮其他的事情嗎？

明天就要交論文，你發(fā)現(xiàn)有個數(shù)據(jù)錯誤，你是選擇重新做實驗還是修飾一下數(shù)據(jù)？

deadline翻譯成最后期限一點都不準確，deadline的意思是這件事情突然重要，重要性大于一切。

倉廩實而知禮節(jié)，沒飯吃道德都不存在，你還跟我講人生規(guī)劃？

03

大家誤會了政策

好多人覺得政策沒用。

你降低利率，我缺那點利息嗎？

你降低首付比例，我現(xiàn)在敢貸款嗎？

搞了那么多亂七八糟的東西，就是不講重點不把房價打下來。

這樣抱怨的人很多，抱怨房價貴很正常，但是沒任何作用。

大家不買房，本質(zhì)不是房價貴。

上海房價比2021年1月便宜很多，2021年1月賣了39763套二手房，現(xiàn)在賣1萬套都難。

大家只是沒信心，不相信房價還能漲。

現(xiàn)在業(yè)內(nèi)共識時，房地產(chǎn)行業(yè)的剛需是偽概念，世界上根本沒有剛需。

什么結婚買房、養(yǎng)老買房、學區(qū)買房都不是剛需，一旦房子不漲了什么需求都沒了。

能與剛性需求擦邊的，只有保值升值。

大家手里拿了筆錢，放家里怕老鼠咬、存銀行跑不贏通脹、炒股被割韭菜，找到一個保值的工具才是剛需。

這就需要房價漲，房價不漲這個工具就沒用了。

房價不漲就賺不到錢，買房不賺錢誰去買？房價再跌30%也是租房劃算。

另一個抨擊政策的版本是：你什么都說了，就是不說怎么提高收入。

其實現(xiàn)在就是幫你提高收入。

當下的問題是，大家都不敢貸款，錢都在銀行間空轉(zhuǎn)。

大家買房了，把錢貸出來，大水才能流到河里。

別管收入提高是不是泡沫，反正是賬面工資高了皆大歡喜。

錢貸出來，賬面工資高了，月供壓力是不是小了？

大家都不給通貨膨脹機會，這個問題就無解了。

新政的確可能沒用，但是一定不是因為上面兩條：房價不降、收入不漲。

如果新政沒用，唯一的原因是沒刺激到大家。

04

政策有沒有用

全真派頂級輕功是金雁功，左腳右腳互踩就能飛上天。

房地產(chǎn)市場政策就有這個效力。

真正想讓大家買房，很簡單，你買房國家?guī)湍愠鲆话胭Y金； 你不買，國家一分錢不給。

但是降低首付比例也好、降低利率也好，買房的成本大部分還是我們承擔。

在這個角度講，刺激政策本身價值沒那么大。

政策的本質(zhì)意義是：釋放購買力、調(diào)動大家情緒。

2021年8月6日，上海拋出“三價就低”政策，9月份網(wǎng)簽量比7月下滑一半。

很多人暫停買房計劃，就是因為“三價就低”影響，貸款貸不了那么多。

比如改善買房，發(fā)現(xiàn)預算降低，起不到改善效果，就沒必要買房了。

如果真的出了新政，全面的認房不認貸，上海一些二套客戶變首套，首付由70%降低到35%，還是會激發(fā)一些購房需求。

如果再結合首套利率下降，市場上活躍客戶增加。

講到這大家發(fā)現(xiàn)，降低首付、認房不認貸兩個核心政策，不同城市的影響不同。

現(xiàn)在首付比例越高、二套尚未放開的城市影響更大。

一些三四線城市，該放開的已經(jīng)全面放開，現(xiàn)在確實沒有政策空間。

有人講這次政策是一二線專享，不無道理。

其實調(diào)動大家情緒方面，也是一二線城市受益更大。

前面提到過，大家不去買房是因為覺得賺不到錢，實現(xiàn)不了資產(chǎn)保值的目的。

如果讓大家相信了，房子還是很好的金融資產(chǎn)，可以幫你跑贏通脹，參與游戲的就多了起來。

手頭沒現(xiàn)金可能不焦慮，手握幾百萬現(xiàn)金，沒有好的投資路徑，看到房價再次上漲，你慌不慌？

你想不想吃到這波紅利？

這時你會思考房價是不是合理嗎？其實不用思考，大家早就知道上海房價太高了。

2020年時大家不知道上海房價太高嗎？為什么大家還要去買？

當然讓大家相信房價還能漲，比較難。

環(huán)線之前做的調(diào)研，大部分人也只是敢賭上海房價還會微漲，敢賭大漲的寥寥無幾。

持微漲觀點的人，是不焦慮的，不會馬上入市。

所以我們需要關注，有多少人相信政策，提前入場。

現(xiàn)在政策還沒出來，就有很多人跳出來打趣。

住建部消息剛出來，就有人喊牛市回來，甚至連外賣騎手都停止接單。

當然大部分人都當笑話看，不會當真。

不過政策不需要那么多人信。

現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)如此發(fā)達，消息出來全民都收到了通知，難道一個相信的都沒有？

你不信沒事兒，還有中介幫忙宣傳造勢。

信號剛出來一點，就傳出來翠湖房東反攻。

上海至少有10萬中介業(yè)務員，每人可以深度影響10個購房者，那么有100萬個購房者接收到“深度解讀”。

100個購房者有1個信了，上海立馬多了1萬人買房。

上海最少也有1萬套的二手房交易，現(xiàn)在多了1萬套，2萬套的交易總量，傳出來就是市場恢復。

再加上降低首付帶來的部分新增，市場就開始扭轉(zhuǎn)。

本來想再觀望的客戶，看到看房人多了、成交量多了，會不會沖進市場？

剛需都沖進去了，月成交突破2.5萬套，一些可買可不買的想法就變了。

別嘴硬說自己不想買房，當房價再次上漲時，還是會有投資客進入。

這時市場就活了。

而且上海不需要那么多新韭菜，上海大部分都是置換客戶，一個新韭菜養(yǎng)活一個置換鏈條。

學過金融學的都知道貨幣乘數(shù)，一塊錢流入市場，通過存款再貸款，市面上會多出7塊錢。

一個新客戶流入市場，可能會多出7個購房需求。

所以不要關心政策本身，你需要關心的是政策多大程度調(diào)動了氛圍，有多少人可能會被“忽悠”入場。

也不要嘲笑中介高潮，中介的情緒先起來，是市場整體回暖的必經(jīng)之路。

當然說了這么多，肯定還有人講：核心原因是經(jīng)濟不行，你都不提一下。

反過來想，以上所有東西不都是為了經(jīng)濟嗎？

你覺得新政會激活市場嗎？可以把想法寫在留言區(qū)，我們討論一下。

以上為正文

編輯∣環(huán)線咨詢

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