一項關(guān)于“超大特大城市城中村改造”的重要指導(dǎo)意見得到了審議通過，這份指導(dǎo)意見不僅為我們提供了對城中村改造政策的深入解讀，同時也揭示了中國城市版圖中的新焦點——超大和特大城市。

根據(jù)住建部在2022年10月公布的《2021年城市建設(shè)統(tǒng)計年鑒》以及第七次人口普查的數(shù)據(jù)，中國的城市被劃分為超大和特大兩類，以城區(qū)人口1000萬和500萬為界限。在這個名單中，上海、北京、天津、廣州、深圳以及新興的成渝城市占據(jù)了前七席。值得注意的是，武漢以其超過1094萬的城區(qū)人口成功晉級為超大城市，這也引發(fā)了媒體的關(guān)注。

(資料圖片僅供參考)

然而，這份超大特大城市名單并非只有經(jīng)濟(jì)實力的競爭。在長期占據(jù)地級市GDP首位的蘇州未能入選的同時，江浙兩省的南京和杭州兩個省會城市也未進(jìn)入名單。這似乎暗示著未來的城市規(guī)劃和發(fā)展將不再僅僅依賴于GDP這一單一指標(biāo)。

與2015年時有什么不同？

在探討2015年貨幣棚改與當(dāng)前新政的差異時，可以發(fā)現(xiàn)兩者之間存在顯著的不同。

其一，就“城中村改造”的范圍而言，過去的棚改政策是全國性的，但隨著人口紅利的消失，只有超大和特大城市才能吸引足夠的人口進(jìn)行改造。而如今的新政則將范圍縮小到了特定城市，這是因為這些城市有能力并需要進(jìn)行這樣的改造。

其二，新政的執(zhí)行主體從開發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)榱说胤秸?，同時也鼓勵民間資本參與其中。這種轉(zhuǎn)變意味著改造過程更加民主化，也更有可能吸引更多的社會資源。

此外，新政不僅關(guān)注棚戶區(qū)的改造，還將其與保障房建設(shè)、各種業(yè)態(tài)的發(fā)展相結(jié)合，以期待實現(xiàn)長期可持續(xù)運營的目標(biāo)。然而，像上海這樣的一線超大城市在城中村改造過程中仍面臨一些挑戰(zhàn)，如高昂的土地成本和拆遷難度等。

最后，我們需要合理控制拆遷規(guī)模，避免超過市場承受能力，以確保改造工程的有效進(jìn)行?？偟膩碚f，雖然新政在實施過程中可能會遇到一些困難，但其目標(biāo)仍然是推動城市的可持續(xù)發(fā)展。

這次的實施城中村改造有什么意義？

首先，城市的發(fā)展成果應(yīng)該惠及更多的城市居民。城中村的環(huán)境臟亂差與人們對美好生活的期待相去甚遠(yuǎn)，因此，改造城中村就是改善居住環(huán)境的重要行動。其次，城中村改造是一項民生工程和發(fā)展工程，對于促進(jìn)投資和擴(kuò)大內(nèi)需都有重要作用。同時，推進(jìn)城中村改造還能激發(fā)上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展活力，帶動有效投資和消費。當(dāng)然，這也將有助于補(bǔ)齊超大特大城市發(fā)展的短板，改善城市環(huán)境，完善公共服務(wù)，提升城市文明程度，推動城市的高質(zhì)量發(fā)展。

城中村改造并非簡單的拆除重建。我國的城市發(fā)展已經(jīng)從大規(guī)模增量建設(shè)轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重的新階段。城中村改造是超大特大城市推進(jìn)城市更新的重要內(nèi)容。

城中村改造不僅可以對建筑和環(huán)境進(jìn)行改造提升，還可以與產(chǎn)業(yè)發(fā)展結(jié)合起來。例如，可以考慮將歷史悠久的古祠堂、古民居等進(jìn)行開發(fā)利用，挖掘其發(fā)展文旅產(chǎn)業(yè)的潛力。有些城中村本身就是產(chǎn)業(yè)型城中村，如廣州的“淘寶村”里仁洞和服裝產(chǎn)業(yè)較為聚集的康樂村，這些城中村的改造應(yīng)與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級結(jié)合在一起，更好地帶動城中村的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

進(jìn)一步，城中村改造還可以與保障性住房建設(shè)相結(jié)合。將城中村住房轉(zhuǎn)化為更多高品質(zhì)、可負(fù)擔(dān)的保障性租賃住房。例如，深圳市正在進(jìn)行的城中村保障性住房品質(zhì)化安全改造提升工作就是一個很好的例子，有助于更好地解決外來建設(shè)者的住房問題。

為了推動城中村改造，還需要鼓勵和支持民間資本積極參與?？梢酝ㄟ^創(chuàng)新專項金融產(chǎn)品、實施更大的稅收優(yōu)惠等措施吸引更多社會資本介入，加快城中村改造的步伐。同時，也可以鼓勵各類民間資本以獲取經(jīng)營性收入的方式進(jìn)入。廣東省創(chuàng)新戰(zhàn)略研究會高級研究員駱仁童博士表示，對于本輪政策，應(yīng)積極創(chuàng)新改造模式，努力發(fā)展各種新業(yè)態(tài)，才能實現(xiàn)可持續(xù)運營。

哪些城市可能會受益？

在超大型和特大城市中，人口增長呈現(xiàn)出兩極分化的趨勢。一些城市，如深圳、成都和廣州，在過去的十年里仍能保持約500萬的人口增長。武漢和濟(jì)南則屬于中等增幅的城市，而上海、青島和南京則面臨著人口增長放緩甚至負(fù)增長的問題。

總的來說，超級和特大城市仍然是中國人口的主要流入地。這次的城中村改造不僅針對那些人口眾多且經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚的大城市，同時也要考慮到一些已經(jīng)進(jìn)入發(fā)展瓶頸的城市，比如哈爾濱，這個城市的城區(qū)人口已經(jīng)連續(xù)五年下降。

東莞是一個值得一提的特大城市，其建成區(qū)面積已達(dá)到1196平方公里，實際面積位列全國第七，遠(yuǎn)超成都、天津等特大城市。有機(jī)構(gòu)曾對中國城市的建設(shè)用地面積進(jìn)行統(tǒng)計，從1980年開始算起，東莞的實際建筑用地面積已經(jīng)擴(kuò)大了驚人的26倍，在全國所有地級市中位列榜首。目前已經(jīng)誕生了如美宜佳這樣的企業(yè)，未來可能會誕生更多的新商業(yè)企業(yè)?！丁?/p>

一定規(guī)模的人口附加城區(qū)建設(shè)，才能構(gòu)成超、特大城市。這其中建成區(qū)面積和人口的比例，也能從一個側(cè)面反映城市發(fā)展的未來空間。在特大城市中，合肥和哈爾濱的建成區(qū)面積相對較低，或許這些原本的二線城市才是這一輪城中村改造中最直接的受益者。

總的來說，城中村改造有助于挖掘相關(guān)土地的商業(yè)資源，同時可以積極引進(jìn)各類公共設(shè)施，對于城市功能的重建和升級有很好的導(dǎo)向。廣東省創(chuàng)新戰(zhàn)略研究會高級研究員駱仁童博士指出，新時代城中村改造不再以房地產(chǎn)為主，而是突出公益性，主要解決城市嚴(yán)重缺乏公共性的短板，提高居民生活質(zhì)量。

可以預(yù)見，城中村改造計劃將加速我國房地產(chǎn)資源向特大城市聚集，本輪城中村改造可以理解為基礎(chǔ)設(shè)施投資，通過城市升級改造，刺激當(dāng)?shù)叵M需求，不僅有利于民生，也有利于經(jīng)濟(jì)增長。

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