編者按：“爛尾房”如何維權(quán)？物業(yè)費(fèi)都包含哪些服務(wù)？離婚時(shí)如何分割房產(chǎn)？……日常生活中，很多人都會(huì)面臨法律問(wèn)題的困擾。為解決生活中常見(jiàn)的法律問(wèn)題，棟察樓市與京師律所合作推出《律師棟察社》欄目，用最接地氣的“大白話(huà)”，最生動(dòng)的小案例，深入淺出地講解與生活息息相關(guān)的法律問(wèn)題，讓枯燥的法律知識(shí)“活”起來(lái)。

(資料圖片僅供參考)

今天不說(shuō)案例，說(shuō)說(shuō)當(dāng)下沈陽(yáng)樓市的那些優(yōu)惠活動(dòng)！

2022年開(kāi)始，房地產(chǎn)市場(chǎng)多年前的“零首付”重回江湖，不僅如此，近日，筆者聽(tīng)聞，沈陽(yáng)某本土開(kāi)發(fā)商推出了“負(fù)首付”，就是在“零首付”的基礎(chǔ)上，開(kāi)發(fā)商再給你一筆錢(qián)，用來(lái)支付購(gòu)房第一年的貸款費(fèi)用。

通常，這類(lèi)優(yōu)惠，售樓處的說(shuō)辭毫無(wú)破綻，只是市場(chǎng)不景氣，開(kāi)發(fā)企業(yè)加大了營(yíng)銷(xiāo)力度，那么，今天我們就來(lái)說(shuō)一說(shuō)，這些誘人的購(gòu)房政策是不是真的安全？到底是開(kāi)發(fā)商和中介公司割肉賣(mài)房？還是購(gòu)房者被套路？

律師意見(jiàn)：

“零首付”、“負(fù)首付”，大家見(jiàn)得多，一般就是拉高售價(jià)，把首付做到按揭中去！可以肯定的是，“零首付”和“負(fù)首付”會(huì)讓購(gòu)房者陷入財(cái)務(wù)壓力和法律風(fēng)險(xiǎn)雙重危機(jī)。

首先，“零首付”和“負(fù)首付”對(duì)于購(gòu)房人而言，在簽署商品房買(mǎi)賣(mài)合同后，如果未能獲得預(yù)計(jì)金額的貸款，又未能按約定自行支付合同款項(xiàng)，可能會(huì)面臨解除買(mǎi)賣(mài)合同以及承擔(dān)違約責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)。

其次，表面上看，零首付好像降低了購(gòu)房門(mén)檻，減輕了購(gòu)房者資金周轉(zhuǎn)壓力，但實(shí)際上并未真正降低購(gòu)房成本，反而通過(guò)做高房屋合同總價(jià)等方法提高了貸款月供額度，加重了購(gòu)房者的還款負(fù)擔(dān)。購(gòu)房者會(huì)因還款能力不足，導(dǎo)致斷貸或斷供，后患無(wú)窮。

圖片源自網(wǎng)絡(luò)

法律層面上來(lái)看，雖然，“零首付”和“負(fù)首付”購(gòu)房引發(fā)的行業(yè)亂象和復(fù)雜錯(cuò)綜的糾紛，我國(guó)法律及相關(guān)司法解釋并沒(méi)有明確的界定和約束。但不可否認(rèn)的是，“零首付”購(gòu)房違反了中國(guó)人民銀行、住建部、銀保監(jiān)會(huì)所頒布的關(guān)于“首付款比例”的規(guī)定（存款余額占購(gòu)買(mǎi)住房所需金額的比例不得低于 30%）。

早在2016年7月29日，住建部、國(guó)家發(fā)改委等七部門(mén)發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的意見(jiàn)》明確表示，“中介機(jī)構(gòu)提供住房貸款代辦服務(wù)的，應(yīng)由委托人自主選擇金融機(jī)構(gòu)，不得將金融服務(wù)與其他服務(wù)捆綁，中介機(jī)構(gòu)不得提供或與其他機(jī)構(gòu)合作提供首付貸等違法違規(guī)的金融產(chǎn)品和服務(wù)，不得向金融機(jī)構(gòu)收取或變相收取返傭等費(fèi)用?！?/p>

不僅如此，按照我國(guó)相關(guān)法律規(guī)定，借款人不得采取欺詐手段騙取貸款。如果通過(guò)“高評(píng)高貸”的方式獲得貸款，可能會(huì)產(chǎn)生貸款合同無(wú)效或被解除合同的后果，貸款銀行可能會(huì)停止支付借款人尚未使用的貸款，要求借款人提前歸還貸款。

購(gòu)房人通過(guò)做出虛高的合同價(jià)格及房屋評(píng)估金額，以獲取更高額度的銀行貸款，還提供其他虛假文件、給銀行造成重大損失或者有其他嚴(yán)重情節(jié)的，涉嫌構(gòu)成騙取貸款罪；如果以非法占有為目的騙取貸款的，還可能涉嫌構(gòu)成貸款詐騙罪。

所以說(shuō)，售樓處那些所謂“開(kāi)發(fā)商貼錢(qián)換銷(xiāo)量”、“開(kāi)發(fā)商承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)”、“購(gòu)房者沒(méi)有任何風(fēng)險(xiǎn)”等說(shuō)辭，顯然是片面的，購(gòu)房者選擇此類(lèi)優(yōu)惠之前，一定要全面評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，畢竟，簽字的是你，承擔(dān)法律責(zé)任的是你，以后要還錢(qián)的還是你！

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