8月1日，中國人民銀行、國家外匯管理局召開2023年下半年工作會(huì)議。

會(huì)議指出，支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。落實(shí)好“金融16條”，延長保交樓貸款支持計(jì)劃實(shí)施期限，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，加大對住房租賃、城中村改造、保障性住房建設(shè)等金融支持力度。因城施策精準(zhǔn)實(shí)施差別化住房信貸政策，繼續(xù)引導(dǎo)個(gè)人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率。

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值得注意的是，7月14日，中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾在參加國新辦發(fā)布會(huì)時(shí)表示，居民提前償還住房貸款在客觀上對商業(yè)銀行的收益也有一定影響，按照市場化、法治化原則，支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。

房貸利率將至歷史低位

上月20日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布最新貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR），1年期LPR下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)、5年期以上LPR下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)，分別由3.65%、4.3%調(diào)整至3.55%、4.2%。

本次降息后，5年期以上LPR降至4.2%，為2019年房貸利率換錨5年期以上LPR以來最低水平。伴隨著5年期以上LPR下調(diào)，當(dāng)前購買首套和二套房房貸利率下限分別降至4.0%（5年期以上LPR-20個(gè)基點(diǎn)）、4.8%（5年期以上LPR+60個(gè)基點(diǎn)），已降至歷史低位。

根據(jù)中指監(jiān)測數(shù)據(jù)，今年以來已有超40城，降低首套房貸利率下限至4%以下。根據(jù)監(jiān)測，7月重點(diǎn)城市首套平均房貸利率已降至3.9%，較2021年高點(diǎn)下調(diào)超150個(gè)基點(diǎn)，大幅降低了居民購房成本。但同時(shí)，當(dāng)前仍有約20城首套房首付比例在30%及以上，二套首付比例在40%及以上，部分核心城市首套房貸利率仍采取5年期以上LPR加點(diǎn)，未來政策優(yōu)化空間較大。

降低存量房貸利率有助于提升消費(fèi)意愿

與此同時(shí)，兩年前的購房者還在以動(dòng)輒+50BP甚至+100BP以上的利率還貸，增量和存量房貸利差多達(dá)1-2個(gè)百分點(diǎn)。

有微博網(wǎng)友舉了個(gè)例子，張某在3年前買房，房貸利率是5.65%，也就是5年期LPR利率4.65%+100基點(diǎn)。去年5年期LPR利率從4.65%，下降到4.3%。這個(gè)人今年的房貸利率是4.3%+100基點(diǎn)=5.3%利率。從5.65%下降到5.3%，下降幅度跟去年LPR下降幅度一樣。但現(xiàn)在新買房的人，房貸利率最低可以到4%利率，相差還是比較大的。因此，造成存量房貸利率偏高，疊加去年理財(cái)收益下降，居民提前還款現(xiàn)象明顯。

對此，中指研究院指數(shù)事業(yè)部總經(jīng)理曹晶晶認(rèn)為，降低存量房貸利率有助于降低居民負(fù)擔(dān)，提升居民消費(fèi)意愿。此次央行再次明確指出“指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率”，預(yù)計(jì)未來將有商業(yè)銀行逐步落地相關(guān)政策。

“對于商業(yè)銀行而言，居民住房貸款是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，若有銀行開始降低存量房貸利率，或通過轉(zhuǎn)按揭方式爭取客戶，那么也將推動(dòng)更多銀行采取相關(guān)舉措”。

南都·灣財(cái)社記者 王艷玲

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