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諸葛科技:7月土地市場降溫 溢價率下行 流拍加劇

2023-08-02 15:24:49來源:中國網(wǎng)地產(chǎn)

一、供應:7月土地供應量下降,住宅用地“量縮質(zhì)提”7月供地節(jié)奏放緩,

一、供應:7月土地供應量下降,住宅用地“量縮質(zhì)提”


(資料圖片僅供參考)

7月供地節(jié)奏放緩,推出樓面價小幅回落但仍處于較高水平。據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測,全國主要地級市2023年7月供應土地405宗,供應規(guī)劃建筑面積為3377.03萬㎡,同比下降30.7%,環(huán)比下降46.09%;推出樓面均價為5382元/㎡,同比上漲42.61%,環(huán)比下跌9.61%。7月土地市場供地規(guī)模季節(jié)性回落,此外,不排除受近期買賣市場復蘇緩慢的影響,各地推地節(jié)奏適度減慢。但地塊整體品質(zhì)仍然較高,推出樓面價同比實現(xiàn)“四連漲”。預計隨著8月份到期的供地清單數(shù)量增加,供應規(guī)模有望回升。

備注:用地性質(zhì)包含住宅用地、綜合用地(含住宅)、商業(yè)/辦公用地,下同。

7月住宅用地供應“量縮質(zhì)提”,各等級城市供地量全線下降。從地塊性質(zhì)來看,7月份住宅用地供應端呈現(xiàn)“量落價漲”態(tài)勢,綜合用地及商辦用地的供應量價雙雙下跌,其中住宅用地、綜合用地的供應量均下降超40%。分各能級城市來看,2023年7月,各等級城市供應量呈現(xiàn)全線下降態(tài)勢,其中一線及三四線城市降幅均超50%,二線城市供應規(guī)模較上月下降31.3%,但略高于去年同期,同比小幅上漲5.05%。推出樓面價方面,一線城市推出樓面價同環(huán)比雙雙降超20%;二線城市環(huán)比下降,同比上漲;三四線城市供地質(zhì)量明顯提高,推出樓面價同環(huán)比雙雙上漲。

二、成交:7月土地成交量價齊落,一線城市成交穩(wěn)中趨升

7月土地市場成交量價齊落,住宅用地跌幅最小。據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測,2023年7月全國主要地級市土地成交441宗,成交規(guī)劃建筑面積為3208.71萬㎡,同比下降46.61%,環(huán)比下降27.43%;成交樓面價為5825元/平方米,同比下跌8.88%,環(huán)比下跌17.75%;土地出讓金為1869.13億元,同比下跌51.4%,環(huán)比下跌40.33%。供應端收緊加之銷售回款速度較慢下房企拿地信心受挫,7月土地市場成交動力明顯下降,而且,從地塊性質(zhì)來看,住宅、綜合及商辦用地成交同環(huán)比均呈下滑態(tài)勢,其中,住宅用地降幅相對較小,成交量價環(huán)比降幅均低于15%。展望后市,近期中央及多個高層會議重磅發(fā)聲支持加快推出利于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的政策舉措,銷售端復蘇有望加快,房企拿地信心也將隨之上升,下月土地成交有望顯露出回穩(wěn)向好跡象。

7月一線城市成交穩(wěn)中趨升,二線及三四線城市成交雙雙受挫,同時各等級城市收金規(guī)模呈現(xiàn)全線同環(huán)比下降態(tài)勢。分等級城市來看,僅一線城市土地成交量環(huán)比小幅上升,二線、三四線成交雙雙下降。其中,7月一線城市成交31宗,成交規(guī)劃建筑面積309.71萬㎡,同比下跌34.99%,環(huán)比微漲3.95%;成交樓面價為20778元/㎡,同比下跌6.63%,環(huán)比下跌30.52%;土地出讓金643.55億元,同比下跌39.29%,環(huán)比下跌27.78%。本月北上廣深4城均有地塊成交,且上海貢獻最大,成交17宗,帶動一線城市整體成交規(guī)模穩(wěn)步上升。

7月二線城市土地成交146宗,成交規(guī)劃建筑面積1175.65萬㎡,同比下跌52.82%,環(huán)比下跌28.65%;成交樓面價為6198元/㎡,同比下跌19.63%,環(huán)比下跌27.29%;土地出讓金728.7億元,同比下跌62.08%,環(huán)比下跌48.11%。本月二線城市拍地活動持續(xù)減少,而且多城土拍熱度也有所下降,導致二線城市整體成交量價齊落。

7月三四線城市土地成交264宗,土地成交規(guī)劃建筑面積為1723.33萬㎡,同比下跌43.34%,環(huán)比下跌30.4%;成交樓面價為2883元/㎡,同比上漲1.94%,環(huán)比下跌14.58%;土地出讓金496.87億元,同比下跌42.47%,環(huán)比下跌40.64%??梢钥吹?,三四線城市成交動力雖然不足,但價格水平卻略高于去年同期。

三、熱度:7月熱度回落、流拍加劇,一線城市高溢價低流拍并存

7月土地市場熱度持續(xù)回落,流拍現(xiàn)象加劇。數(shù)據(jù)顯示,2023年7月全國主要地級市溢價率為4.8%,環(huán)比下降1.53個百分點,同比上升1.47個百分點。7月土地成交熱度再度下降,截至本月,溢價率已連續(xù)3月下降,且仍處于中低位水平。流拍率方面,本月流拍率為19.38%,較上月上升5.13個百分點,依舊處于歷史高位水平,可見土地市場仍然面臨較為嚴重的流拍壓力。

一線城市高溢價低流拍并存,二線城市成交熱度下降明顯,三四線城市流拍現(xiàn)象大幅增多。分等級城市來看,溢價率方面,各等級城市溢價率環(huán)比全線下降,且二線城市降幅居首,但均略高于去年同期的溢價水平。其中,一線城市溢價率為6.76%,較上月回落1.63個百分點,趕超去年同期約2個百分點;二線城市溢價率仍然處于最低水平,且已連續(xù)4月下降,本月環(huán)比降幅最大,較上月下降了2.08個百分點,略高出去年同期0.34個百分點;三四線城市溢價率較上月下降1.27個百分點至4.68%,高出去年同期1.8個百分點。

流拍率方面,7月一線城市流拍率同環(huán)比雙降;二線城市環(huán)比微降,但仍略高于去年同期;三四線城市流拍現(xiàn)象大幅增多。其中,一線城市流拍率為3.13%,同環(huán)比分別下降2.14、4.77個百分點;二線城市流拍率為10.43%,較上月微降0.13個百分點,高出去年同期2.23個百分點;三四線城市流拍率依舊最大,為25%,達近17個月流拍率高峰。整體來看,7月一線城市土地市場相對較穩(wěn),二線、三四線城市則面臨低溢價高流拍并存的壓力。

四、城市:上海土地收金大幅領(lǐng)先,松江洞涇純宅地70.63億位居成交總價首位

東部地區(qū)城市土地出讓活躍度依舊較高,上海、北京土地出讓金位居一二。從7月城市土地出讓金分布來看,東部地區(qū)城市土地出讓活躍度仍然相對較高,尤其是上海、南京等東南沿海城市收金持續(xù)可觀。其中,上海遙遙領(lǐng)先,7月土地收金達406億元,上海計劃于7月中旬開啟的二批次第一輪土拍已順利收官,歷時3日共計成交15宗地塊,其中10宗封頂搖號,平均溢價率7.82%,再度刷新了溢價率新高,可見上海土拍表現(xiàn)不俗,熱度持續(xù)走高。同為一線城市的北京在本月多場土拍的助力之下,憑借155億元位居土地出讓金第二。此外,寧波、南京、成都以及杭州的收金表現(xiàn)也不俗,均超80億元。整體來看,房企投資繼續(xù)向核心城市聚集,攬金居高者仍然主要聚焦于一線及核心二線城市。

上海高價地塊云集,松江洞涇鎮(zhèn)地塊70.63億位居成交總價首位。從地塊成交總價TOP10榜單來看,一線城市幾乎全覆蓋,其中上海地塊占據(jù)多數(shù)份額,共6宗;其次為北京,上榜2宗;廣州、南京各上榜1宗。從溢價情況來看,僅有3宗底價成交,其余7宗均觸頂成交。其中,華發(fā)實業(yè)擲資70.63億元觸頂拿下上海松江區(qū)洞涇鎮(zhèn)SJS30006單元04-04、05-01、05-05號地塊,位居成交總價首位;與此同時,閔行區(qū)華漕鎮(zhèn)MHP0-1402單元16-05、17-04地塊憑借成交價61.48億元位居第二,最終由中國鐵建搖號競得,其實,今年上海第一批次土拍中,中國鐵建曾與萬科聯(lián)合拿地,這次又獲得一幅宅地,深耕閔行的意圖明顯。北京大興區(qū)西紅門鎮(zhèn)DX04-0102-6004地塊、DX04-0102-6006地塊位居成交總價第三,該地塊吸引了華潤置地、城建、建發(fā)等13家房企參與競拍,且都是獨立報名,最終,由中建玖合54.05億元+現(xiàn)房銷售面積2.6萬平方米搖號摘得。此外,廣州、南京分別上榜的天河區(qū)岐山路AT1010008、AT1010010地塊與雨花臺區(qū)鐵心橋街道數(shù)字大道以北、迎江路以西地塊均由底價成交,總成交金額分別為45.05億元、29.2億元。

五、房企:國央企仍為拿地主力,7月中國鐵建位居拿地金額首位

國央企仍為拿地主力,民營房企出手放緩。從7月單月房企權(quán)益拿地金額TOP15榜單來看,中國鐵建位居拿地金額首位,7月總權(quán)益拿地金額為93.28億元,在上海、蘇州、合肥等多個核心一二線城市均有斬獲,證明自身資金實力的同時布局長三角的意圖明顯。華發(fā)股份位居第二,7月權(quán)益拿地金額70.63億元。建發(fā)房產(chǎn)、首開股份的拿地力度也較此前有了明顯增加,分別位居本月第三、四位,拿地金額均超60億元。此外,從房企權(quán)益拿地金額TOP15榜單中各類性質(zhì)企業(yè)數(shù)變化來看,自4月份以來,市場復蘇持續(xù)性減弱,國央企逐步走向拿地金額頭部區(qū)間,儼然成為了土地市場的重要投資力量,與此同時,受資金壓力影響,民營房企身影又出現(xiàn)了逐步減少的局面。

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