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先來看一組數(shù)據(jù)，中指研究院官方微信31日發(fā)布《2023年1-7月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績(jī)排行榜》提到，7月，TOP100房企單月銷售額同比下降34.1%，環(huán)比下降33.8%。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，7月以來100大中城市成交土地占地面積同比下降31.48%，低于6月份9.07個(gè)百分點(diǎn)。

很明顯，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷3月和4月的短暫的疫后反彈后再次陷入低谷，7月新房銷售同比大降超30%，僅比一月份高，創(chuàng)下年內(nèi)次低，而且這種低迷的趨勢(shì)還在延續(xù)。

另外，中國(guó)人民銀行今天發(fā)布2023年二季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2023年二季度末，個(gè)人住房貸款余額38.6萬(wàn)億元，同比下降0.7%，增速比上年末低1.9個(gè)百分點(diǎn)。這里面有新房銷售低迷的原因，也有老百姓提前還房貸的原因，但不管怎樣，趨勢(shì)都非常嚴(yán)峻。

在這種背景下，7月底政治局會(huì)議正式定調(diào)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，房地產(chǎn)刺激政策將進(jìn)入第二階段。

上半年金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會(huì)上，央行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾表示“按照市場(chǎng)化、法治化原則，我們支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款”。

昨晚中國(guó)人民銀行、國(guó)家外匯管理局召開2023年下半年工作會(huì)議提到“指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率”。

之前用詞是“支持和鼓勵(lì)”，現(xiàn)在的用詞是“指導(dǎo)”，措詞的變化意味著政策的力度發(fā)生了變化，之前商業(yè)銀行基本沒動(dòng)作，但現(xiàn)在開始存量房貸利率下調(diào)已成為商業(yè)銀行不得不接受的定局。

歷史數(shù)據(jù)來看，2011Q2~2012Q1、2014Q1~2015Q2、2017Q3~2022Q3期間，新發(fā)放的房貸利率較基準(zhǔn)加點(diǎn)較高。其中2021Q4加點(diǎn)幅度高達(dá)98BP（房貸集中度管控導(dǎo)致額度收緊）。根據(jù)，長(zhǎng)江證券，此類貸款規(guī)模約22.5萬(wàn)億，占當(dāng)前房貸總額58%，目前存量加權(quán)平均利率約4.83%。

假設(shè)針對(duì)當(dāng)前首套房貸款利率高于5年期LPR報(bào)價(jià)的購(gòu)房者，將利率統(tǒng)一調(diào)整為年初LPR報(bào)價(jià)4.30%，將減少利息支出。以貸款總額200萬(wàn)元、期限30年、原利率5.30%的購(gòu)房者為例，原月供為11106元每月，將利率調(diào)整為4.30%，月供降至9897元，每年節(jié)約14508元。

德邦證券認(rèn)為，當(dāng)前存量房貸年利息在 2 萬(wàn)億以上，由于發(fā)放日期較近以及 2022 年地產(chǎn)銷售下降，2021-2019 年發(fā)放的房貸利息占存量房貸利息比例最大，存量房貸利率調(diào)整可能影響的年房貸利息超 4000 億元，即使打五折也會(huì)每年減少房貸利息2000億元。

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