8月1日，中國人民銀行、國家外匯管理局召開2023年下半年工作會議。會議要求，要因城施策精準(zhǔn)實(shí)施差別化住房信貸政策，繼續(xù)引導(dǎo)個(gè)人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，也要指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率。

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近來，關(guān)于支持房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的政策陸續(xù)出臺，其中有一個(gè)重要背景，在今年一季度房地產(chǎn)市場有所回暖之后，二季度多項(xiàng)指標(biāo)再度掉頭向下。

數(shù)據(jù)表明：上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資58550億元，同比下降7.9%，其中住宅投資44439億元，下降7.3%；商品房銷售面積59515萬平方米，同比下降5.3%，其中住宅銷售面積下降2.8%。

這屬于房地產(chǎn)市場供給和消費(fèi)兩端都不振的情形，也與國家將住房消費(fèi)納入大宗消費(fèi)重要位置、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇增長的定位不適應(yīng)。

要推進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展要做到增強(qiáng)“兩個(gè)信心”、“兩個(gè)減輕”。第一個(gè)信心是增強(qiáng)購房者的信心，第二個(gè)信心是增強(qiáng)開發(fā)商繼續(xù)投資的信心。

其實(shí)兩者相輔相成。為什么一些購房者購房的意愿減退，采取觀望的態(tài)度？一部分原因是既有的購房者合同到期卻拿不到房，這種情緒蔓延開來就會影響到潛在購房者的信心。當(dāng)然，這其中還有就業(yè)壓力增大、收入增長預(yù)期減弱等因素。

上半年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金68797億元，同比下降9.8%。其中，房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金20561億元，下降23.4%。面對很多房地產(chǎn)頭部企業(yè)面臨的困境，能夠存活下去就成為很多房地產(chǎn)企業(yè)的必然選擇。這會影響到眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資信心，“過冬”成為一些房地產(chǎn)企業(yè)的常用詞。

“兩個(gè)減輕”中的第一個(gè)“減輕”是降低購房成本。

購房成本包括首付及房貸利率等。有研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)表明，2023年以來，全國已有超40個(gè)城市調(diào)整首套房貸利率下限至4%以下；上述央行的下半年工作會議強(qiáng)調(diào)，要繼續(xù)引導(dǎo)個(gè)人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率。

僅就“認(rèn)房不認(rèn)貸”方面，有研究結(jié)構(gòu)測算，對一些一線城市的換房者來說，首付比例可以從70%降到35%，房貸利率可以從5.2%以上降到4.75%左右。在大力支持剛性和改善性住房需求的政策環(huán)境下，商業(yè)銀行有望在降房貸利率、降首付等方面進(jìn)一步出臺具體措施。

第二個(gè)“減輕”是減輕房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力。

上月10日，央行和國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關(guān)于延長金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)政策期限的通知》，其中對涉及房企存量融資以及商業(yè)銀行發(fā)放的專項(xiàng)借款配套融資這兩條政策進(jìn)行延期。

央行在下半年的工作部署中，再次強(qiáng)調(diào)落實(shí)好“金融16條”政策，有望從央行層面推動商業(yè)銀行加大對于房企融資的支持。“延長保交樓貸款支持計(jì)劃實(shí)施期限、保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序”的表述，就是針對一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈狀況的恢復(fù)存在困難提供支持。

總之，住房消費(fèi)被納入大宗消費(fèi)說明國家重視住房消費(fèi)提振。但也要看到，房地產(chǎn)市場處于一個(gè)不穩(wěn)定的階段，下行壓力較大。提振房地產(chǎn)市場，國家正在陸續(xù)出臺諸多措施，包括上述央行下半年工作會議提出的對房地產(chǎn)金融支持措施。而歸根結(jié)底，房子要有人能買、要有人能建，金融支持也需要從這兩方面持續(xù)發(fā)力。

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