觀點(diǎn)網(wǎng) 8月2日，深圳首例采用競(jìng)“現(xiàn)房銷售面積”規(guī)則的地塊出讓完成，不僅受到企業(yè)“哄搶”，更是短時(shí)間內(nèi)便達(dá)到地價(jià)及競(jìng)現(xiàn)房銷售面積的天花板。

而與此同時(shí)，同為該批次的2宗龍崗寶龍宅地，卻因無人出價(jià)遭流拍，成為2023年深圳土地供應(yīng)中首次流拍的宅地。

(資料圖)

相較于龍崗寶龍地塊，本次“吸睛”的寶安寶中宅地區(qū)位條件上更加優(yōu)越。即使有著競(jìng)“現(xiàn)房銷售”要求，房企仍激烈競(jìng)爭(zhēng)的背后，是投資信心并未消失在核心城市的核心區(qū)域，企業(yè)對(duì)于核心資產(chǎn)的加倉(cāng)意圖依舊強(qiáng)烈。

回爐重造

本次遭遇房企爭(zhēng)搶的寶安寶中宅地實(shí)則為回爐地塊，該地塊原為去年深圳第二批次集中出讓的地塊之一，但因出讓規(guī)劃中商辦比例超過50%，最終無人報(bào)名，遭遇流拍。

2022年7月5日，寶安新安A001-0212宗地首次掛牌，地塊區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，距離寶安中心區(qū)核心配套均在2公里以內(nèi)，且與新安中學(xué)一路之隔。

按照彼時(shí)規(guī)劃，地塊的土地用途為商業(yè)用地+二類居住用地，計(jì)容建面不超過約10.38萬平方米，其中住宅占據(jù)44.34%，至4.61萬平方米；商辦占據(jù)50.35%，至5.23萬平方米。

地塊掛牌之初就有觀點(diǎn)認(rèn)為，超過一半的建面比例要投入到商辦領(lǐng)域與住宅產(chǎn)品8.86萬元每平方米的限價(jià)，壓縮了拿地企業(yè)的盈利空間，過高的商辦比例或?qū)⒊蔀榉科笾共降闹匾蛩亍?/p>

正如市場(chǎng)預(yù)料，去年該地塊在成交時(shí)爆冷，成為該年度第二宗流拍地塊。而今年再掛牌時(shí)，地塊經(jīng)過規(guī)劃調(diào)整，去除“辦公建面”比例，僅保留5000平方米的商業(yè)規(guī)劃。

翻閱掛牌公告可知，回爐后的寶安新安A001-0212宗地土地總面積變化不大，仍保持在1.52萬平方米平，計(jì)容建面則是減少至8.23萬平方米，其中住宅規(guī)劃建面增至7.105萬平方米，占總建面超8成以上，商品房限價(jià)并未調(diào)整。

值得一提的是，本次還將地塊的最高限制地價(jià)提高約1.5億元，也不再要求競(jìng)得企業(yè)自持保障性租賃住房面積。

可以說，調(diào)規(guī)后的寶安新安地塊基本是針對(duì)性地砍去了“辦公”部分，極大的增加了住宅可售部分，彌補(bǔ)了地塊的缺陷。雖然新增了競(jìng)“現(xiàn)房銷售面積”的規(guī)則，但優(yōu)越的區(qū)位條件、成熟的配套仍是地塊最大賣點(diǎn)。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，今年從深超總地塊出讓情況來看，土拍新增“房企報(bào)名階段必須出價(jià)”的規(guī)則，因此在自由競(jìng)價(jià)階段便能窺探出地塊的火熱程度。

在本批次正式開拍之前，寶安新安地塊在自由競(jìng)價(jià)階段便迎來20余家房企“圍獵”，地價(jià)也快速推升至封頂價(jià)34.06億元，隨即觸發(fā)線下競(jìng)現(xiàn)房銷售階段。

在競(jìng)現(xiàn)房銷售階段中，短暫經(jīng)歷1分鐘、3輪的出價(jià)，便達(dá)到最高現(xiàn)房銷售面積。

地塊最終由中鐵置地以34.06億元地價(jià)+3.552萬平方米的現(xiàn)房銷售代價(jià)收入囊中，一方面意味著該地塊半數(shù)的住宅將以現(xiàn)房進(jìn)行銷售，另一方面也完成深圳首例競(jìng)“現(xiàn)房銷售面積”試點(diǎn)如期的落位。

“在保交樓背景下，競(jìng)現(xiàn)房銷售面積的土拍規(guī)則，有望在深圳土地供應(yīng)市場(chǎng)中逐漸推開?！贝鞯铝盒醒芯吭焊痹洪L(zhǎng)張曉端如是說道。

她認(rèn)為，競(jìng)現(xiàn)房銷售面積的規(guī)則，其意義更多體現(xiàn)在對(duì)資金和交樓的保障上，競(jìng)現(xiàn)房前期成本投入較大，對(duì)企業(yè)的要求更高，也能夠起到篩選資金鏈較為穩(wěn)健的優(yōu)質(zhì)房企的目的。

此外，觀點(diǎn)新媒體觀察到，在本次對(duì)于寶安新安地塊的爭(zhēng)奪中，參與企業(yè)不僅有保利、萬科、中海、招商等頭部企業(yè)，更是吸引外地房企及地產(chǎn)行業(yè)之外的海信、東方雨虹的爭(zhēng)奪。

調(diào)整周期下，地產(chǎn)行業(yè)毛利率持續(xù)下挫，全面向制造業(yè)看齊。而在制造企業(yè)看來，地產(chǎn)仍是一門不錯(cuò)的生意，家電制造龍頭海信參與地塊爭(zhēng)奪恰恰也印證了這個(gè)觀點(diǎn)。

與寶安新安宅地“拍前觸頂”，盡收流量的局面不同。自由競(jìng)價(jià)階段的龍崗寶龍宅地，顯得寒意十足。

首次流拍

直至正式開拍之前，處于自由競(jìng)價(jià)階段的龍崗寶龍宗地始終無人出價(jià)?；诜科髨?bào)名必出價(jià)的規(guī)則，意味著根本沒有房企報(bào)名參拍該地塊，流拍早已是定局。

這也是自取消集中供應(yīng)后，深圳今年首次流拍的宅地，總起始價(jià)16.7億元。

從掛牌公告看，龍崗寶龍G02309-0008、0009地塊為相鄰地塊，前者出讓面積1.29萬平方米，規(guī)劃建面6.61萬平方米，起始價(jià)8.91億元；后者出讓面積1.23萬平方米，建面5.78萬平方米，起始價(jià)7.79億元。

宗地住宅部分?jǐn)M建設(shè)普通商品住房，2宗地塊的普通商品住房限價(jià)均為3.78萬元每平方米，采取“雙限單競(jìng)+搖號(hào)”規(guī)則掛牌出讓，并未要求配建保障房，一定程度上為企業(yè)盈利釋放了空間。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體查閱，2宗地塊均位于深圳住宅供應(yīng)的集中區(qū)域龍崗區(qū)，也是上半年存量住宅規(guī)模較大的區(qū)域。在區(qū)位條件上，周邊以工業(yè)區(qū)面貌為主，雖然臨近14號(hào)線寶龍地鐵站，但配套尚不成熟。

板塊內(nèi)存在著巨大的未消化存量住宅以及高于板塊的限價(jià)，或許是這兩宗地塊流拍的真正原因。

今年上半年，深圳全市住宅庫(kù)存量仍處高位，到年中時(shí)去化周期進(jìn)一步拉長(zhǎng)，達(dá)14.94個(gè)月，為近年來的高位，深圳樓市還在低位徘徊。

根據(jù)深圳住建局公開數(shù)據(jù)顯示，6月末可售套數(shù)方面，龍崗持有存量8353套，僅次于龍華。龍崗板塊內(nèi)，雖然開發(fā)商折扣力度大、特價(jià)盤頻頻推出、上車總價(jià)低，但仍由于整體配套相對(duì)一般，銷售不佳，導(dǎo)致存量堆積。

市場(chǎng)分析認(rèn)為，按照目前的去化周期走勢(shì)，龍崗要消化目前持有的8353套存量住宅，需要接近22個(gè)月的周期，這無疑進(jìn)一步挫傷企業(yè)拿地落子的信心。

此外，龍崗寶龍板塊的區(qū)域單價(jià)，自開年后持續(xù)走低，由年初的3.92萬元每平方米下滑至7月末的2.74萬元每平方米?；乜幢敬瘟髋牡貕K3.78萬元每平方米的限價(jià)，價(jià)格區(qū)間內(nèi)的客源相對(duì)較少的同時(shí)，也高于當(dāng)?shù)仄骄鶅r(jià)格。

存量大及價(jià)格高的雙重影響之下，龍崗寶龍宗地的流拍也在情理之中。

在張曉端看來，以"不再競(jìng)保障房面積"這樣的方式適度放松配建要求，一定程度還是為了在當(dāng)前樓市陷入調(diào)整的背景下激發(fā)市場(chǎng)活力和信心，提高參拍企業(yè)的積極性。

其指出，土地出讓條件是影響企業(yè)拿地的門檻，而非決定土地是否流拍的唯一因素。拿地風(fēng)險(xiǎn)還在于土地自身的質(zhì)素、市場(chǎng)未來的走向等，因此樓市的提振才能切實(shí)增加土地市場(chǎng)的信心。

本次深圳土拍的冷熱差異，是市場(chǎng)各方對(duì)于樓市走向預(yù)期相對(duì)保守下做出的判斷和選擇。當(dāng)下，企業(yè)更樂于投資優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目提高保險(xiǎn)系數(shù)，因此對(duì)地塊質(zhì)素的要求也更高。

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