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地產(chǎn)新勢力|千億房企急劇減少 新玩家正在崛起

2023-08-04 17:19:33來源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者孔海麗上海報(bào)道過去幾年,全國房地產(chǎn)市場規(guī)模由高位

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者孔海麗 上海報(bào)道

過去幾年,全國房地產(chǎn)市場規(guī)模由高位盤整進(jìn)入深度調(diào)整,房地產(chǎn)供應(yīng)端政策持續(xù)發(fā)力,房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營模式、競爭格局均發(fā)生變化,行業(yè)亦進(jìn)入加速出清、優(yōu)勝劣汰的階段。


【資料圖】

其中,房企陣營的變化最為直接,傳統(tǒng)房企遠(yuǎn)去,新勢力房企異軍突起。

8月4日,“博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第23屆年會”上海場現(xiàn)場,中指研究院和21世紀(jì)產(chǎn)業(yè)研究院聯(lián)合發(fā)布了《房地產(chǎn)行業(yè)競爭格局趨勢研究》報(bào)告。報(bào)告指出,近兩年,行業(yè)集中度明顯下降,千億房企數(shù)量急劇減少,一些陌生的面孔開始構(gòu)成市場的新格局。

根據(jù)中指研究院監(jiān)測,近幾年TOP100房企市場份額持續(xù)明顯下降,2019年超過60%,2021年下降到接近50%。2022年市場下行壓力持續(xù),成交保持低迷態(tài)勢,全國商品房銷售額下降至13.3萬億元,同比下降26.7%,TOP100房企銷售額總額同比下降41.4%,市場份額下降11.6個(gè)百分點(diǎn)至39.9%;2023年上半年,TOP100房企銷售總額同比增長0.1%,市場份額為39.7%,較上年下降0.2個(gè)百分點(diǎn)。從企業(yè)數(shù)量來看,百億企業(yè)數(shù)量有所減少,千億房企7家。

2023年上半年,百億房企數(shù)量78家,較去年同期減少7家。其中,千億房企數(shù)量7家,較去年同期減少2家;500億房企10家,較去年同期增加3家,可見未來千億將成為一個(gè)門檻,沖擊千億或?qū)㈦y度增加;300-500億房企和100-300億房企數(shù)量均有所減少。

在市場深度調(diào)整下,新勢力房企在崛起。中字頭基建公司異軍突起,特別是中建系公司,2022年與2023年上半年中建系公司多家進(jìn)入拿地金額前100,如除了中海地產(chǎn)、中海宏洋等地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模較大的子公司,中建智地、中建三局等公司拿地金額也進(jìn)入前100。

另外,部分民營房企在崛起,拿地金額TOP100民營房企可分為兩類,一類為千億以上的大型房地產(chǎn)企業(yè),如龍湖、濱江、新城控股等,此類企業(yè)仍有一定拿地投資能力;另一類為新興的民營房企,這類企業(yè)或依托母公司較強(qiáng)的綜合實(shí)力,或?qū)W㈤_發(fā)聚焦區(qū)域市場,均在土拍市場上表現(xiàn)活躍。

新興民營房企中,一類多元化實(shí)業(yè)企業(yè)著力發(fā)展已有的房地產(chǎn)業(yè)務(wù),如偉星房產(chǎn)、亞倫房地產(chǎn)、安徽新華等。此類企業(yè)憑借母公司實(shí)體經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢實(shí)現(xiàn)協(xié)同聯(lián)動(dòng),融資具有一定優(yōu)勢,且過去地產(chǎn)業(yè)務(wù)體量較小杠桿較低負(fù)債壓力較小,近期拿地勢頭有所增強(qiáng)。以偉星房產(chǎn)為例,偉星房產(chǎn)隸屬偉星集團(tuán),偉星集團(tuán)業(yè)務(wù)涵蓋服飾、建材、房地產(chǎn)、水電等行業(yè)。其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)偉星房產(chǎn)創(chuàng)建于1993年,主要布局在浙江省與安徽省。偉星房產(chǎn)2021年至2023年上半年均位于拿地金額TOP100房企行列,且2022年起長期位于排行榜前20位。

另一類為地方性中小型房地產(chǎn)企業(yè),如坤和集團(tuán)、遠(yuǎn)達(dá)集團(tuán)、杭州椿實(shí)置業(yè)、國泰世紀(jì)、建杭置業(yè)、浙江中豪、四川邦泰置業(yè)等。此類企業(yè)多位于核心二線城市,拿地聚焦企業(yè)所在地市場,且多與大型房企合作開發(fā)項(xiàng)目。如坤和集團(tuán)聚焦杭州本地市場,少量項(xiàng)目位于浙江省內(nèi)嘉興、溫州等城市,項(xiàng)目開發(fā)多與綠城、濱江等頭部企業(yè)合作;建杭置業(yè)與濱江、融創(chuàng)等頭部企業(yè)及新湖中寶、中天美好、元壟地產(chǎn)等浙江本土房企合作開發(fā)浙江省內(nèi)杭州、寧波、金華等地項(xiàng)目,在浙江省外鄭州拓展項(xiàng)目則選擇與華潤合作。

除此之外,地方城投公司也值得關(guān)注。在拿地金額TOP100企業(yè)中,從企業(yè)數(shù)量來看,地方城投數(shù)量由2021年的14家增加到2022年42家,在2023年穩(wěn)定在30家以上,較2021年翻番;從金額占比來看,地方城投拿地金額占比由2021年的6.7%大幅增加到2022年的23.2%,在2023年保持在15%以上,較2021年增加一倍多。中指監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,地方城投開發(fā)能力普遍較弱,項(xiàng)目入市率低。以22城拿地企業(yè)為例,分企業(yè)性質(zhì)來看,地方城投2021年與2022年所拿宅地開工率分別為27.9%與9.4%,為各類型企業(yè)開工率最低。但與此同時(shí),城投所拓展的土地,也為其他企業(yè)提供了合作開發(fā)的機(jī)會。

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