公攤面積問題有救了,廣州率先提高“得房率”
【資料圖】
文|鄧浩志
一直以來,住宅公攤面積都是個(gè)充滿爭議的話題。高公攤,低使用率物業(yè)經(jīng)常見諸報(bào)端,并被口誅筆伐,盡管這種情況并不常見,也有其客觀原因。很多房地產(chǎn)科普已經(jīng)解釋了為什么要有公攤面積,但從客戶利益角度考慮,小公攤面積,大使用率始終是客戶的追求。導(dǎo)致公攤面積難以下降,根本在于建筑規(guī)范的剛性約束。
而近日,《廣州市建筑工程容積率計(jì)算辦法(征求意見稿)》在廣州市規(guī)劃和自然資源局網(wǎng)站公示,鼓勵(lì)住宅套內(nèi)設(shè)置入戶花園大陽臺(tái)。因同一戶型,陽臺(tái)、入戶花園、飄窗臺(tái)等面積更大了,而以上這些面積,或只算一半建筑面積,或完全不計(jì)算。這肯定將大大提升廣州未來住宅的使用率。
這個(gè)“意見”有什么影響呢?
1、通過增加陽臺(tái)、入戶花園、飄窗臺(tái)等設(shè)計(jì)提升套內(nèi)使用面積,目前已經(jīng)是廣州房企的主流選擇。尤其在部分國企房地產(chǎn)項(xiàng)目上,過去幾年已經(jīng)有了比較廣泛、大膽且低調(diào)的采用。低調(diào)主要是因?yàn)榘丛ㄖ?guī)范是不允許的。部分民營房企由于原有建筑規(guī)范所限,所以并未敢大膽突破,但并不是不想突破。這次建筑規(guī)范的重新調(diào)整,等于公開明確了過往的這種設(shè)計(jì)符合審查要求。也將意味著,未來所有房地產(chǎn)項(xiàng)目都會(huì)跟進(jìn)這種新設(shè)計(jì)規(guī)范,所以產(chǎn)品一定會(huì)按“定格”設(shè)計(jì)最大的“贈(zèng)送面積”。未來廣州的新樓盤一定都會(huì)有更多的入戶花園,更大的陽臺(tái),更多的n+1,甚至n+2戶型。
2、對(duì)于購房者而言,同等的建筑面積獲得了更高的使用率,這種產(chǎn)品肯定更受歡迎。按照舊的建筑規(guī)范,比如30層高的住宅項(xiàng)目,平均使用率只有80%左右,隨著“陽改房”產(chǎn)品的出現(xiàn)、普及并擴(kuò)大,廣州住宅的使用率正在不斷提升。目前最高得房率已經(jīng)可以達(dá)到90%以上。以往80來平米只能做2房1廳,而新的設(shè)計(jì)80來平米已經(jīng)能做4房2廳2衛(wèi)。
3、使用率更高,得房率更高,也就意味著公攤面積“減少”了。這也從另一個(gè)角度解決了客戶以往普遍擔(dān)心的住房公攤面積過大的問題。從目前我國商品住宅發(fā)展的模式看,取消公攤面積是絕對(duì)不可能的(我之前解釋過,有興趣的朋友可回看相關(guān)文章)。住房改成按套內(nèi)計(jì)價(jià)銷售也沒有實(shí)際意義。但如果能提高住房使用率,則能讓購房客戶有更好的獲得感和滿足感,變相也解決了高公攤低使用率的問題。
4、產(chǎn)品使用率更高,等于住宅變相“降價(jià)”了。比如以往4房1廳必須要120平方米以上,而現(xiàn)在標(biāo)準(zhǔn)的四房單位八九十平方都已經(jīng)可以滿足。所以雖然表面上房屋單價(jià)貴了,但是因?yàn)橥葢粜兔娣e更小,客戶購房的總成本反而下降了,購房者的壓力也會(huì)隨之下降,就等于住房的變相降價(jià)。所以這個(gè)也提示,未來衡量一個(gè)城市的房價(jià),漲和跌不能單純從每平方單價(jià)角度去進(jìn)行觀察,必須把得房率使用率這些指標(biāo)也進(jìn)行考察。
(本文圖片來自網(wǎng)絡(luò))
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