文|凱風(fēng)

(資料圖片)

史詩(shī)級(jí)救市，呼之欲出？

01

打響第一槍的，不是北上廣深，而是這個(gè)特大城市。

日前，鄭州出臺(tái)“樓市15條”新政，率先取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”，暫停住房限售政策，鼓勵(lì)商業(yè)銀行降低存量房貸利率，青年人、多子女家庭購(gòu)房減免契稅等政策。

這是重要會(huì)議首提“房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化”之后，首個(gè)出臺(tái)系統(tǒng)性樓市松綁政策的大城市。

同時(shí)，自住建部提出落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”、降低存量房貸利率之后，鄭州也成了第一個(gè)全面響應(yīng)并率先吃螃蟹的省會(huì)城市。

這還沒(méi)完，就在一天之后，鄭州再發(fā)樓市第二支利箭，公積金貸款購(gòu)房新房，首付比例降低到20%，二手房最低首付調(diào)整為30%。

顯然，如果說(shuō)房貸利率關(guān)乎的是買房成本，那么首付比例直接影響的就是加杠桿的規(guī)模。

就在鄭州打響第一槍的同時(shí)，另一個(gè)特大城市，南京也跟上了。

日前，南京出臺(tái)樓市八條新政，提出對(duì)購(gòu)買新建商品住房實(shí)施補(bǔ)貼，對(duì)集體土地房屋征收推行房票安置。

事實(shí)上，房票安置不是新鮮事物，不僅在七八年前的棚改貨幣化中早已出現(xiàn)，而且去年初就由鄭州率先重啟。

2022年初，鄭州曾出臺(tái)“19條”樓市新政，全面松綁限購(gòu)限貸，且重提推行貨幣化安置政策，一石引發(fā)千層浪。

雖然這些政策對(duì)市場(chǎng)影響相對(duì)有限，但“房票”模式隨后得到20多個(gè)城市響應(yīng)，或?qū)⒊蔀樾乱惠啒鞘型械椎臉?biāo)配。

從零門(mén)檻落戶，到補(bǔ)貼青年人、多子女家庭購(gòu)房；從暫停三年限售，到取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”；從公積金2成首付，到降低存量房貸利率，再到部分區(qū)域取消限購(gòu)……

新一輪樓市大松綁，比想象中來(lái)得還更快一些。

02

為何又是這個(gè)特大城市？

作為強(qiáng)二線城市，鄭州是過(guò)去10年增長(zhǎng)最猛的城市之一。

GDP先后趕超沈陽(yáng)、大連、東莞、佛山等地，穩(wěn)居TOP20城市之列。

同時(shí)，鄭州也是人口增長(zhǎng)最猛的城市之一。

2010年到2022年，鄭州常住人口從862萬(wàn)增加到1283萬(wàn)人，不僅躋身特大城市之列，而且一度成功挑戰(zhàn)中部人口第一城之位。

經(jīng)濟(jì)底子不錯(cuò)，人口并未滑坡，為何如此著急“救市”？

這要從上一輪“漲價(jià)去庫(kù)存”和“棚改貨幣化”說(shuō)起。

2015年以來(lái)，鄭州開(kāi)啟了聲勢(shì)浩大的城中村改造工程。借助漲價(jià)去庫(kù)存和棚改貨幣化的助力，當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)曾經(jīng)一年大漲40%以上。

然而，棚改終有盡頭，大拆大建的模式也難以持續(xù)。當(dāng)拆遷戶帶錢(qián)入市之后，拆遷騰挪出的大量土地又會(huì)變成新的巨量庫(kù)存。

所以，自2018年以來(lái)，鄭州樓市就陷入橫盤(pán)，房?jī)r(jià)持續(xù)走低，市場(chǎng)熱度早已不復(fù)以往。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年1-6月，鄭州二手房?jī)r(jià)同比去年下降4.7%。

另?yè)?jù)克爾瑞等機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)，鄭州住宅整體均價(jià)15049元/平方米，同比降幅6.1%。

市場(chǎng)成交熱度下降，樓市高庫(kù)存問(wèn)題卷土重來(lái)。

數(shù)據(jù)顯示，目前鄭州新房庫(kù)存達(dá)1637萬(wàn)方，去化周期約為17個(gè)月，雖然相比去年的35個(gè)月大幅收窄，但仍處于供過(guò)于求的狀態(tài)。

雪上加霜的是，去年以來(lái)，受制于大環(huán)境影響，各地問(wèn)題樓盤(pán)層出不窮，“保交樓”成了事關(guān)大局的第一要?jiǎng)?wù)，鄭州也不例外。

據(jù)CEIC統(tǒng)計(jì)，高峰時(shí)期，僅鄭州一個(gè)城市，涉及停工、延期等的待交付問(wèn)題項(xiàng)目就一百多個(gè)，保交樓的壓力空前巨大。

為此，早在去年，鄭州就率先發(fā)起“大干30天，確保全市停工樓盤(pán)全面復(fù)工”保交樓專項(xiàng)行動(dòng)實(shí)施方案，如今，多數(shù)樓盤(pán)都已復(fù)工乃至交樓，但仍有部分陷入僵局，亟待市場(chǎng)轉(zhuǎn)向來(lái)破局。

房地產(chǎn)走弱，不僅給經(jīng)濟(jì)帶來(lái)了顯而易見(jiàn)的拖累，而且還經(jīng)由賣地收入，影響了各地的實(shí)際可支配財(cái)力，進(jìn)而波及地方債務(wù)的可支付能力。

以鄭州為例，2021年和2022年，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資分別下降10%、18%，今年一季度再度下降8.1%，對(duì)經(jīng)濟(jì)的拖累可想而知。

所以，無(wú)論是穩(wěn)樓市的需要，還是經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)的需求，打響松綁第一槍，都不是沒(méi)有理由的。

顯然，一旦鄭州等城市“闖關(guān)”成功，樓市松綁將會(huì)席卷而來(lái)。

03

這一輪樓市大轉(zhuǎn)向，影響究竟有多大？

眾所周知，這一輪樓市調(diào)控?fù)碛形宕蠛诵墓ぞ撸?/p>

一是限購(gòu)，二是限貸，三是限售，四是限價(jià)，五是房地產(chǎn)稅。

在政策工具箱中，房地產(chǎn)稅主要管理的是預(yù)期，雖然一直未能落地，但作為懸在炒房客頭頂最大的一把利劍，其效果不容低估。

當(dāng)然，房地產(chǎn)稅雖是大勢(shì)所趨，遲早都會(huì)落地，但也要顧及對(duì)經(jīng)濟(jì)及樓市大環(huán)境的沖擊，不會(huì)貿(mào)然上馬，這從房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的推遲就可見(jiàn)一斑。

與之對(duì)比，有樓市“四限”政策之稱的限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)，幾乎都已出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性松動(dòng)，在不同城市完成了不同側(cè)面的突破。

這其中，最核心的當(dāng)屬限購(gòu)政策。

雖然直到今天還沒(méi)有一個(gè)超大特大城市，敢于直接宣稱取消限購(gòu)，但限購(gòu)在很多地方基本上名存實(shí)亡。

究其原因，限購(gòu)以戶籍作為門(mén)檻，而幾乎所有弱二線及三四線城市都已實(shí)現(xiàn)“零門(mén)檻落戶”，可謂大門(mén)洞開(kāi)。

即使是在戶籍門(mén)檻相對(duì)森嚴(yán)的一線城市，以搶人之名出臺(tái)的各種購(gòu)房紅利也是屢見(jiàn)不鮮，所以取消限購(gòu)對(duì)市場(chǎng)帶來(lái)的積極效應(yīng)不容高估。

事實(shí)上，史上最嚴(yán)樓市調(diào)控，覆蓋的城市只有一二十個(gè)，幾乎所有三四線城市都處于“裸奔”狀態(tài)，本來(lái)就沒(méi)有任何限制，自然也不存在大松綁帶來(lái)的利好。

再退一步講，即使這些橫亙?cè)诜康禺a(chǎn)之上的所有限制，都迅速土崩瓦解，樓市是否就能迅速反彈，再創(chuàng)全國(guó)普漲的熱潮？

04

歷史不會(huì)簡(jiǎn)單重復(fù)上演。

回顧歷史，過(guò)去20多年的樓市上行史，房地產(chǎn)遭遇了三次低谷，一次是2008年，一次是2014-2015年，最近的一次則是2022年-2023年。

有意思的是，這三次房地產(chǎn)低谷，幾乎都是相隔7年時(shí)間，但問(wèn)題的根源卻截然不同。

2008年，是全球金融危機(jī)余波所及。四萬(wàn)億大投資就足以力挽狂瀾，2009年-2011年全國(guó)樓市出現(xiàn)了普漲浪潮。

2015年則是高庫(kù)存帶來(lái)的巨大壓力。最終借助5次降準(zhǔn)降息+棚改庫(kù)存化+漲價(jià)去庫(kù)存的組合拳，全國(guó)房?jī)r(jià)迎來(lái)普漲浪潮。

這一次更為深遠(yuǎn)。

既有基本面見(jiàn)頂?shù)囊蛩?，也不乏房地產(chǎn)高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)模式負(fù)面效應(yīng)的集中爆發(fā)，更有超預(yù)期事件的沖擊，形勢(shì)更為復(fù)雜，想要逆轉(zhuǎn)付出的代價(jià)更為高昂。

更關(guān)鍵的是，這一次樓市面臨的大環(huán)境與過(guò)去幾次都截然不同。

且不說(shuō)居民杠桿率有多高，居民收入能否覆蓋債務(wù)，如今的經(jīng)濟(jì)、城鎮(zhèn)化、人口格局，與7年前和14年前不可同日而語(yǔ)，而全民預(yù)期也發(fā)生了巨大變化。

所以，同樣的樓市松綁，同樣的刺激政策，在不同的環(huán)境下，效果截然不同。

更關(guān)鍵的是，如今樓市所遭遇的困局，調(diào)控政策不是替罪羊，而取消調(diào)控同樣也不是救命稻草，一切都要回歸到基本面上來(lái)。

當(dāng)務(wù)之急，是避免房地產(chǎn)硬著陸，避免房地產(chǎn)持續(xù)下行拖累經(jīng)濟(jì)，進(jìn)而引發(fā)更大的金融風(fēng)險(xiǎn)。

讓房地產(chǎn)回歸其本來(lái)位置，回歸一個(gè)正常的產(chǎn)業(yè)，不要寄望于新一輪暴漲了。

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