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未來(lái)幾個(gè)月,深圳房?jī)r(jià)將超出大部分人的預(yù)期!

2023-08-05 14:04:34來(lái)源:大胡子說(shuō)房

上個(gè)月24號(hào)提出適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策之后,到現(xiàn)在已經(jīng)兩周時(shí)間了。深

上個(gè)月24號(hào)提出適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策之后,到現(xiàn)在已經(jīng)兩周時(shí)間了。

深圳除了表態(tài)要“更好滿(mǎn)足居民剛性和改善性住房需求,扎實(shí)推進(jìn)保交樓的工作”之外,沒(méi)有其他任何動(dòng)作,也還沒(méi)有任何風(fēng)聲,非常謹(jǐn)慎。


【資料圖】

而就在昨天,二線(xiàn)城市率先動(dòng)手了。

鄭州昨天發(fā)布穩(wěn)樓市15條:

正式暫停限售政策、落實(shí)認(rèn)房不認(rèn)貸!

二線(xiàn)城市撐不住率先動(dòng)手,一線(xiàn)城市恐怕也不遠(yuǎn)了。

預(yù)計(jì)早早表態(tài)跟進(jìn)的廣州、北京很可能率先動(dòng)手,深圳既然都已經(jīng)有了表態(tài),大概率也會(huì)在廣州、北京之后推進(jìn)。

最近深圳政策吹風(fēng)真的吹得很猛,咨詢(xún)我們的粉絲明顯增加了不少,大家的問(wèn)題都很實(shí)際,總結(jié)起來(lái)主要有以下幾個(gè):

深圳發(fā)聲之后,如果真的有動(dòng)作,會(huì)怎么調(diào)整政策?認(rèn)房不認(rèn)貸?還是直接調(diào)整社保要求?

政策出臺(tái)前后,要不要提前抄底?

本來(lái)準(zhǔn)備賣(mài)房的,現(xiàn)在是不是應(yīng)該先不賣(mài)?

現(xiàn)在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)確實(shí)很敏感,上面這些問(wèn)題的解答不適合放在文章里面直接說(shuō),所以我們決定在本周的線(xiàn)下沙龍中給大家詳細(xì)分享。

關(guān)注政策走向以及接下來(lái)如何在樓市實(shí)操的粉絲朋友,建議來(lái)線(xiàn)下聽(tīng)聽(tīng)課。

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最近政策調(diào)整預(yù)期很大,市場(chǎng)變化也很快,今天這篇文章,我們來(lái)盤(pán)點(diǎn)一下上周的大灣區(qū)各個(gè)城市的樓市數(shù)據(jù)。

房?jī)r(jià)走勢(shì)

7月份大灣區(qū)各大城市的房?jī)r(jià)幾乎全線(xiàn)上漲!

只有珠海和東莞房?jī)r(jià)略微下調(diào),不過(guò)即便是下調(diào),下調(diào)的幅度也在1%以下。

大灣區(qū)今年以來(lái)第一次出現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲城市多于下跌城市的情況。

這一輪的上漲和7月份高層會(huì)議釋放了房地產(chǎn)利好信號(hào)有很大的關(guān)系。

畢竟整個(gè)7月份,除了這個(gè)消息之外,大灣區(qū)基本上沒(méi)有什么利好。

上漲的城市中,多數(shù)城市的上漲幅度都在5%以上,只有深圳的上漲幅度為2%,沒(méi)有跟上大部隊(duì)的上漲幅度,在進(jìn)一步的實(shí)質(zhì)性政策動(dòng)作之前,深圳的業(yè)主們看來(lái)還是比較謹(jǐn)慎的。

下面具體看看深圳各個(gè)區(qū)域的漲跌情況。

從上面這張表格中可以看出:

其他區(qū)域無(wú)論是漲還是跌,變化幅度都不大,只有西部的光明的價(jià)格反彈比較明顯,

反彈的主要原因是光明上個(gè)月下跌太猛了。

上個(gè)月光明的二手掛牌價(jià)下跌了12%,本月的數(shù)據(jù)屬于市場(chǎng)信心回歸之后的回調(diào)。

當(dāng)下光明的二手樓盤(pán)不多,市場(chǎng)還不成熟,定價(jià)波動(dòng)大我覺(jué)得也可以理解。

當(dāng)下光明的關(guān)注點(diǎn)主要在新房,二手業(yè)主無(wú)論怎么調(diào)整,其實(shí)對(duì)成交的影響也不大。

現(xiàn)在光明在賣(mài)以及準(zhǔn)備開(kāi)賣(mài)的新房很多,我們前幾天還去看了幾個(gè)光明熱度比較高的新盤(pán)如深房光明里以及中海時(shí)光境,對(duì)光明進(jìn)行了進(jìn)一步的調(diào)研。

我們這次去光明,主要是因?yàn)樽罱覀冊(cè)诰€(xiàn)下沙龍中常常遇到有粉絲會(huì)問(wèn)到光明,他們的問(wèn)題主要是:

第一,光明新盤(pán)扎堆,以后二手房市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)很激烈,現(xiàn)在買(mǎi)光明以后會(huì)不會(huì)虧?

第二,光明新盤(pán)那么多,哪些樓盤(pán)真有價(jià)值?

這些問(wèn)題出現(xiàn)說(shuō)明大家都清楚,5-10年之后,當(dāng)下光明這一堆的新盤(pán),只會(huì)有一小部分的房?jī)r(jià)能跑贏大市

結(jié)合我們最近對(duì)光明考察,我們盤(pán)點(diǎn)分析了一下,最終整理了光明真正有價(jià)值的新房+二手房名單。

名單我們會(huì)放在深圳的線(xiàn)下沙龍會(huì)中分享

想知道具體有哪些,建議你掃碼咨詢(xún)回復(fù):線(xiàn)下沙龍,我們的老師會(huì)第一時(shí)間和你溝通。

除了光明的價(jià)值樓盤(pán)名單之外,參加線(xiàn)下沙龍還可以免費(fèi)領(lǐng)取一份《深圳買(mǎi)房秘籍》,這份秘籍對(duì)你分析板塊和項(xiàng)目會(huì)很有幫助,有興趣領(lǐng)取的話(huà)記得報(bào)名沙龍。

成交數(shù)據(jù)

上個(gè)月大灣區(qū)樓市出現(xiàn)了一個(gè)很有意思的現(xiàn)象:

價(jià)格漲上來(lái)了,但是成交量沒(méi)有跟上。

在有統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)中,除了深圳的新房成交微漲了3.5%,其他城市無(wú)論是新房還是二手,都在下跌。

深圳的新房成交量上漲,也不是因?yàn)槭袌?chǎng)熱度提高了,而是因?yàn)?月深圳入市的新盤(pán)明顯增加了,用增加供應(yīng)量的方式把成交數(shù)據(jù)抬上去的。

房?jī)r(jià)全線(xiàn)飄紅,但成交量卻幾乎全線(xiàn)下跌。

這說(shuō)明購(gòu)房者當(dāng)下的觀望情緒并沒(méi)有因?yàn)楦邔拥谋響B(tài)而消失,各大城市尤其是一線(xiàn)城市需要放出真正的大招才能刺激到購(gòu)房者買(mǎi)房。

具體看看深圳各區(qū)的數(shù)據(jù)。

新房方面,寶安的新房成交數(shù)據(jù)最為亮眼,這歸功于寶安上個(gè)月集中推售的網(wǎng)紅盤(pán)。

比如越秀潮樾府以及鴻榮源珈譽(yù)府,都集中在7月份銷(xiāo)售,尤其是珈譽(yù)府,開(kāi)盤(pán)賣(mài)了1183套,直接把寶安的成交數(shù)據(jù)撐了上去。

二手房方面,深圳的成交真的非常慘淡,成交量已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月下跌,只有龍華和南山成交量微漲,但是因?yàn)槌山惑w量太小了,這點(diǎn)漲幅完全沒(méi)有意義。

前面我說(shuō)了,7月份新房推貨量很大,吸引了大量買(mǎi)家的注意力,這是7月二手房成交量進(jìn)一步下跌的其中一個(gè)原因。

但我覺(jué)得最主要的原因還是沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的利好,深圳是全國(guó)最需要政策利好的城市。

深圳有錢(qián)想買(mǎi)房的人很多,但這些人都很精明也很小心,深圳過(guò)去放出的風(fēng)聲太多了,但實(shí)際動(dòng)作一個(gè)都沒(méi)有,只靠表態(tài)和吹風(fēng)對(duì)深圳樓市已經(jīng)沒(méi)有用了。

認(rèn)房不認(rèn)貸、徹底取消限購(gòu)這些大動(dòng)作不出來(lái),深圳二手的成交量還可能繼續(xù)跌。

入市新盤(pán)

1000萬(wàn)以上:

越秀瑞樾府

瑞樾府的109平戶(hù)型總價(jià)預(yù)算大概就在1000萬(wàn)上下,部分房源可能不到1000萬(wàn),同預(yù)算可選的有蛇口的開(kāi)云府以及上下沙的金地環(huán)灣城。

相比另外兩個(gè)新盤(pán),瑞樾府有兩個(gè)優(yōu)勢(shì):

第一,寶中的地段價(jià)值,寶中現(xiàn)在儼然已經(jīng)是深圳的新中心之一,未來(lái)前海發(fā)展起來(lái)之后寶中的地位還會(huì)繼續(xù)提高,這是蛇口以及福田上下沙的位置所不能比的。

第二,稀缺性,寶中沒(méi)有多少可開(kāi)發(fā)的地塊了,限價(jià)新房賣(mài)一套少一套,而蛇口、上下沙都不存在稀缺問(wèn)題,因?yàn)樯呖诤蜕舷律扯加信f改項(xiàng)目和規(guī)劃, 未來(lái)放出的住宅用地不會(huì)少。

所以如果你是千萬(wàn)左右的總價(jià)預(yù)算,我認(rèn)為可以?xún)?yōu)先考慮瑞樾府,當(dāng)然瑞樾府比較明顯的一個(gè)問(wèn)題是社區(qū)比較小,對(duì)社區(qū)比較在意的買(mǎi)家恐怕得考慮到這一點(diǎn)。

700-1000萬(wàn):

鼎勝金域家園

吹風(fēng)價(jià)大概8萬(wàn)/㎡左右,最小87平,總價(jià)大概就是700萬(wàn)出頭。

項(xiàng)目第一個(gè)優(yōu)點(diǎn)是西麗的地段。

同價(jià)位可以選龍華的深圳北站的紫云府以及中海瓏悅里,從產(chǎn)業(yè)發(fā)展和片區(qū)環(huán)境的角度來(lái)看,我更推薦西麗。

西麗現(xiàn)階段的問(wèn)題是缺商業(yè)配套,不過(guò)這一點(diǎn)隨著留仙洞總部基地的發(fā)展也會(huì)慢慢補(bǔ)齊。

項(xiàng)目第二個(gè)優(yōu)點(diǎn)是地鐵。

最近的地鐵站是5號(hào)線(xiàn)的西麗站,距離大概800米,而且周邊還有留仙洞總部基地這個(gè)人口聚集的就業(yè)中心,不缺人氣。

最重要的是,鼎勝金域陽(yáng)光不僅價(jià)格上算得上是南山新盤(pán)中的洼地,而且還是準(zhǔn)現(xiàn)樓,如果你想買(mǎi)入南山較好地段的新盤(pán),這個(gè)盤(pán)絕對(duì)是最好選擇。

500-700萬(wàn):

京地海樾府

這個(gè)預(yù)算可選的樓盤(pán)比較多,可以選沙井的海岸城,也可以買(mǎi)西鄉(xiāng)片區(qū)的卓越星奕府。也可以考慮深圳北站的紫云府和中海瓏悅里的小戶(hù)型。

但是最香的樓盤(pán)肯定還是碧海灣地鐵口新盤(pán)京地海樾府。

光是碧海這個(gè)地段就已經(jīng)秒殺西鄉(xiāng)和沙井,周邊就是騰訊的大鏟灣,產(chǎn)業(yè)前景也比深圳北站更好。

除了地段之外,海樾府的還有兩點(diǎn)最核心的競(jìng)爭(zhēng)力:

1.地鐵口樓盤(pán),11號(hào)線(xiàn)碧海灣地鐵站上蓋

2.市場(chǎng)上稀缺的55平2房戶(hù)型,小戶(hù)型最低總價(jià)甚至只要400多萬(wàn),剛需朋友也可以入手。

300-500萬(wàn):

鴻榮源珈譽(yù)府

500萬(wàn)以下,推薦大家繼續(xù)關(guān)注鴻榮源珈譽(yù)府。

第一批上個(gè)月賣(mài)得不錯(cuò),珈譽(yù)府的第二批也準(zhǔn)備火速入市了。

從現(xiàn)在的情況看,我覺(jué)得大概率還是會(huì)繼續(xù)降價(jià)繼續(xù)卷,第二批大概還是能享受到第一批的折扣優(yōu)惠。

珈譽(yù)府我們之前的文章中也有介紹過(guò),項(xiàng)目周邊已經(jīng)有11號(hào)線(xiàn)塘尾地鐵口通勤,未來(lái)還會(huì)坐擁西部最大體量的商業(yè)。配套層面在整個(gè)沙井來(lái)說(shuō)都是數(shù)一數(shù)二的,而且交房時(shí)間大概率可以和商業(yè)開(kāi)業(yè)時(shí)間重疊,不用等。

當(dāng)然,500萬(wàn)以下預(yù)算在深圳的選擇真的很多,珈譽(yù)府地段和配套有優(yōu)勢(shì),但其他競(jìng)品項(xiàng)目中,有不少項(xiàng)目的產(chǎn)品更好。

如果是換房的買(mǎi)家,戶(hù)型設(shè)計(jì)、房間要求更高的話(huà),珈譽(yù)府未必就能適合這一部分群體的需求。

所以在相同預(yù)算段內(nèi),每個(gè)人最適合的項(xiàng)目和戶(hù)型是完全不一樣的。

想要了解匹配個(gè)人需求的選房策略,我建議是到線(xiàn)下沙龍來(lái)一對(duì)一咨詢(xún),我們有專(zhuān)門(mén)的問(wèn)答環(huán)節(jié),有任何疑問(wèn)都可以直接提問(wèn)、現(xiàn)場(chǎng)解決。

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-end-

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