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馮毅成:降存貸利率在下一盤大棋

2023-08-06 06:14:14來源:觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)

馮毅成降存貸利率在下一盤大棋在近期多次吹風(fēng)以后,“降低存貸利率”終

馮毅成 降存貸利率在下一盤大棋

在近期多次吹風(fēng)以后,“降低存貸利率”終于在8月1日的會(huì)議上正式提出。


(資料圖)

當(dāng)天央行、外匯局召開2023年下半年工作會(huì)議,會(huì)上提到:

繼續(xù)引導(dǎo)個(gè)人住房貸款利率和首付比例下行,更好滿足居民剛性和改善性住房需求。指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率。

這是在第三季度政治局會(huì)議召開一周后的回應(yīng)與落實(shí)。

7月24日的政治局會(huì)議關(guān)于房地產(chǎn)領(lǐng)域的內(nèi)容表述,開頭就提出“要切實(shí)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)”。

中央明確用“重大變化”來描述房地產(chǎn)市場,并再次強(qiáng)調(diào)重點(diǎn)防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn),或表明當(dāng)前必須要重視房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)暧^經(jīng)濟(jì)帶來的影響。

緊接著的表述是“適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢,適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策,因城施策用好政策工具箱”。

這是在強(qiáng)調(diào)“調(diào)整”。在有關(guān)房地產(chǎn)表述的全文里,第一句話第二個(gè)逗號(hào)后就強(qiáng)調(diào)“調(diào)整”,其重要性不言而喻。

而降低存貸利率,它的影響是全面且深遠(yuǎn)的,這是在下一盤大棋。

第一是降低家庭風(fēng)險(xiǎn),做到社會(huì)面維穩(wěn)。

值得注意的是,相關(guān)會(huì)議的表述是住房貸款利率、存貸利率,也就是新老貸款都要降低。同時(shí),會(huì)議并沒有提到是一次還是多次降低??梢杂纱嘶九袛啵@是為當(dāng)前階段降低存貸利率打開了一個(gè)突破口,有關(guān)方面可以根據(jù)后市經(jīng)濟(jì)狀況來靈活調(diào)節(jié),不排除連續(xù)下降存貸利率的可能性。

第二是提高家庭可自由支配資金額度,促進(jìn)市場經(jīng)濟(jì)活力。

因?yàn)榻档痛尜J利率所節(jié)約的月供額度,不僅能緩解家庭支出壓力,而且從行業(yè)面來看,其將有不小的比例能夠轉(zhuǎn)換成消費(fèi)額度,這對(duì)于提高日常消費(fèi),提高國內(nèi)經(jīng)濟(jì)循環(huán)是有明顯好處的。

第三是降低法拍房與二手房數(shù)量,修復(fù)行業(yè)生態(tài)。

降低存貸利率和房貸利率后,將有助于減少法拍房的增量和二手房的掛牌量,改變房地產(chǎn)市場供求關(guān)系,修復(fù)行業(yè)生態(tài)。

第四是遏制家庭資產(chǎn)貶值,遏制貧富差距拉大。

當(dāng)絕大多數(shù)房產(chǎn)在現(xiàn)階段發(fā)生貶值的情況下,再疊加貨幣貶值壓力,以及新老房貸利率差距,持有不同房產(chǎn)的家庭,持房與不持房的家庭之間財(cái)富會(huì)有不同速度的變化,大概率造成資產(chǎn)貶值。

降低存貸利率,彰顯社會(huì)公平,將新老利率差縮小,將利率總數(shù)降低,能夠遏制家庭資產(chǎn)貶值,同時(shí)遏制貧富差距拉大。

第五是減緩提前還款,儲(chǔ)存市場動(dòng)能。

在今年2月26日我就分析過這個(gè)問題。毫無疑問,降低房貸利率和存貸利率將有效緩解大規(guī)模提前還款的局面。

如果每個(gè)家庭把50萬、100萬甚至幾百萬提前還給銀行,銀行想要再把這筆錢放貸給社會(huì)特別是放貸給住房消費(fèi)的家庭是非常困難的。

在家庭收入上漲困難的階段,一般家庭的首要任務(wù)是降低債務(wù)化解風(fēng)險(xiǎn)。所以這些家庭很難再去產(chǎn)生新的貸款意愿。

第六是進(jìn)入低利率通道已成定局,金融政策順勢而為。

低利率時(shí)代,無論是新增貸款還是存貸利率都必然進(jìn)入低利率通道運(yùn)行。現(xiàn)在幾乎難有投資能夠穩(wěn)保年化5%以上收益,銀行一年定期存款利息也只有1.75%左右。

低利率時(shí)代已經(jīng)到來,各項(xiàng)刺激消費(fèi)的貸款利率只有相應(yīng)調(diào)到低位才能維持社會(huì)良性運(yùn)轉(zhuǎn)。我們可以發(fā)現(xiàn)從2008年至今,房貸基準(zhǔn)利率雖有部分年份回升,但總體趨勢下降。幾個(gè)下調(diào)基準(zhǔn)利率的關(guān)鍵年份數(shù)據(jù)如下:

2008年的房貸基準(zhǔn)利率從7.74%調(diào)整到5.94%;

2012年的房貸基準(zhǔn)利率從7.05%調(diào)整到6.55%;

2014年的房貸基準(zhǔn)利率從6.55%調(diào)整到6.15%;

而從2015年至今的房貸基準(zhǔn)利率為4.90%,后市也大概率會(huì)持續(xù)下降。

第七是降低存貸利率的方式值得關(guān)注。

究竟是需要家庭個(gè)人前往銀行單獨(dú)辦理,還是可以實(shí)現(xiàn)批量辦理下調(diào)業(yè)務(wù)?我認(rèn)為后者的可能性較大。

降低存貸利率是在法制化地操作,是面向幾年內(nèi)大規(guī)模房貸客戶的政策。如果需要個(gè)人前往銀行辦理下調(diào)業(yè)務(wù),過程效率會(huì)非常繁瑣低下,不排除會(huì)發(fā)生和上半年提前還款一樣遭遇“窗口不夠用”“辦事效率低”等局面。

另一方面,我認(rèn)為本次降低存貸利率主要目的之一是為了彰顯公平,那么主要發(fā)力點(diǎn)應(yīng)該是優(yōu)先面向2015年至疫情期間產(chǎn)生的高利率房貸家庭。

至于操作方式、銀行資金從何而來并不是一般家庭需要考慮的問題。從行業(yè)面來看,這應(yīng)該是央行和商業(yè)銀行之間的配合問題。

我的觀點(diǎn)是,既然當(dāng)前大水空轉(zhuǎn)難以放出來,可以考慮新增低息資金給銀行,代替原有的高息資金,實(shí)現(xiàn)法治化操作降低存貸利率。

至于此舉產(chǎn)生的新老利差損失由央行調(diào)節(jié)。這相當(dāng)于將一部分大水精準(zhǔn)灌溉到了存貸利率較高的家庭,可以實(shí)現(xiàn)包括社會(huì)維穩(wěn)、促進(jìn)消費(fèi)在內(nèi)的全局普惠,帶來多重利好,需要用算大賬思維來看“創(chuàng)新放水”帶來的全局利好。

此外,8月3日《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》文章指出:

有錢才能消費(fèi)、才敢消費(fèi),是顛撲不破的道理。做大消費(fèi)蛋糕,需要讓老百姓的“錢袋子鼓起來,包括想方設(shè)法提高居民財(cái)產(chǎn)性收入讓居民通過股票、基金等渠道也能賺到錢從而化消費(fèi)意愿為消費(fèi)能力。從這個(gè)角度來說,發(fā)揮好資本市場的作用,是恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)的必要之舉。資本市場活了,企業(yè)經(jīng)營好了,投資收入增長了,消費(fèi)者自然更有底氣。就此而言,以活躍資本市場為支點(diǎn),撬動(dòng)整個(gè)消費(fèi)大市場,繼而拉動(dòng)內(nèi)需、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí),既行之有效,也將大有可為。

這段文字也充分印證了本文所講的“防風(fēng)險(xiǎn)、創(chuàng)新防水、促消費(fèi)”大趨勢。

當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入到深度救市階段,政策基本在底部,但力度尚未達(dá)到峰值??傮w動(dòng)作是為行業(yè)和全局托底,即使遏制下行趨勢也大概率進(jìn)入緩慢修復(fù)與復(fù)蘇的通道。當(dāng)前政策工具箱仍有牌可出,大家不宜過度悲觀或盲目樂觀。

馮毅成 樓市研究大V《主編筆記》總編輯 觀點(diǎn)新媒體專欄作者

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