剛剛，蘇州四批次土拍也是2023年下半年的首場土拍落幕！

11宗地塊全部成功出讓，包括園區(qū)2宗、姑蘇區(qū)1宗、新區(qū)2宗、吳中區(qū)1宗、吳江區(qū)1宗、相城區(qū)4宗，地塊分別位于園區(qū)車坊和勝浦、姑蘇金門、新區(qū)獅山、滸墅關(guān)、相城高鐵新城和渭塘，吳中甪直和吳江七都。

總出讓面積為38.93萬㎡，成交總價為90億元，最高成交樓面價為姑蘇區(qū)金門地塊27562元/㎡，最低成交樓面價為吳江七都地塊4180元/㎡。

(相關(guān)資料圖)

蘇地網(wǎng)掛【2023】10號公告土拍成交結(jié)果如下：

2宗溢價成交，9宗底價成交，未出現(xiàn)搖號地塊。

本場土拍特征如下：

1.核心優(yōu)質(zhì)地塊溢價成交，而非核心及外圍地塊底價成交

四批次土拍的11宗地塊整體素質(zhì)不如前幾批次，僅極個別優(yōu)質(zhì)地塊的熱度保持在高位，偏遠(yuǎn)與非核心地塊“0溢價”成交，土拍市場持續(xù)分化。

值得一提的是，相較于上半年前三批次土拍均有搖號地塊，本批次土拍沒有出現(xiàn)搖號地塊，熱度最高的姑蘇金門地塊最后的溢價率為12.5%，并未觸頂搖號。

2.拿地房企以深耕型央國企為主和少量民企

從拿地房企來看，仍舊以保利發(fā)展、招商蛇口、華發(fā)、建發(fā)、建屋等深耕型央國企為主，還有亨通、蘇州騰聰置業(yè)這樣的民企。

亨通地產(chǎn)作為扎根吳江的地方民企，在吳江布局了9個住宅項目。今年1月，亨通地產(chǎn)在吳江七都拿下亨通大道北側(cè)、望湖路西側(cè)商業(yè)地塊，該地塊是亨通地產(chǎn)首次進(jìn)駐吳江七都打造的住宅項目。

本場土拍還延續(xù)了二、三批次的央國企和地方國企聯(lián)合拿地的模式，比如說中建方程投資發(fā)展、中建新疆玖居房地產(chǎn)聯(lián)合高融置業(yè)拿下高鐵新城40、41號兩地塊。

中建方程投資發(fā)展皆為中國建筑旗下子公司，這也是中建方程投資發(fā)展首進(jìn)蘇州，且兩宗低密地塊將給其較大的發(fā)揮空間。

值得一提的是，中建方程投資發(fā)展和蘇州騰聰置業(yè)皆是蘇州樓市的新面孔房企，在當(dāng)前樓市下行、房企投資意愿回落的大環(huán)境下，還是有新房企選擇進(jìn)駐蘇州，可見其對蘇州這座城市及樓市基本面的看好。

3.樓市下行期，受制于地塊素質(zhì)條件，蘇州四批次土拍熱度一般

在核心優(yōu)質(zhì)地塊的缺席之下，蘇州四批次土拍熱度一般。

相較于前三批次土拍，四批次沒有土拍搖號成交的同時，平均樓面價、平均溢價率均有所下行。

土地市場熱度下滑的另外一個重要原因則是當(dāng)前的樓市行情仍舊低迷，尤其是7月，在沒有實質(zhì)性的政策落地和缺乏核心倒掛盤引領(lǐng)下，市場預(yù)期持續(xù)下降，成交量堪稱蘇州樓市近十年來最慘淡的7月。

總體來說，當(dāng)前市場銷售預(yù)期和信心尚未修復(fù)，加上沒有核心優(yōu)質(zhì)地塊的助推，房企參拍的積極性有限，所以本場土拍遇冷并不讓人意外，皆在情理之中。

蘇州四批次土拍地塊成交詳情

姑蘇金門地塊競價28輪后，由保利發(fā)展競得，成交總價121521萬元，成交樓面價27562元/㎡，溢價率12.5%。

園區(qū)車坊地塊經(jīng)過1輪報價，由招商蛇口競得，成交總價77633萬元，成交樓面價為21000元/㎡，溢價率0%。

園區(qū)勝浦地塊經(jīng)過1輪報價，被恒泰商置競得，成交總價為154344萬元，成交樓面價為20000元/㎡，溢價率0%。

吳江七都地塊經(jīng)過1輪報價，被亨通地產(chǎn)競得，成交總價為31839萬元，成交樓面價為4180元/㎡，溢價率0%。

相城渭塘38號地塊經(jīng)過1輪報價，被華發(fā)競得，成交總價為39413萬元，成交樓面價為10000元/㎡，溢價率0%。

相城渭塘39號地塊經(jīng)過1輪報價，被華發(fā)競得，成交總價為35749萬元，成交樓面價為10000元/㎡，溢價率0%。

相城高鐵新城40號地塊經(jīng)過1輪報價，被中建方程投資發(fā)展＆中建新疆玖居＆蘇州高融置業(yè)競得，成交總價為63797萬元，成交樓面價為15000元/㎡，溢價率0%。

相城高鐵新城41號地塊經(jīng)過1輪報價，被中建方程投資發(fā)展＆中建新疆玖居＆蘇州高融置業(yè)競得，成交總價為93306萬元，成交樓面價為14904元/㎡，溢價率0%。

獅山向陽路44號地塊經(jīng)過3輪報價，被建發(fā)競得，成交總價為92583萬元，成交樓面價為23251元/㎡，溢價率1.09%。

新區(qū)滸關(guān)46號地塊經(jīng)過1輪報價，被蘇州騰聰置業(yè)有限公司競得，成交總價為114110萬元，成交樓面價為11414元/㎡，溢價率0%。

吳中甪直37號地塊經(jīng)過1輪報價，被建屋發(fā)展集團(tuán)競得，成交總價為70853萬元，成交樓面價為10300元/㎡，溢價率0%。

以下為地塊詳情解讀：

姑蘇區(qū)一宗

金門路北地塊

蘇地2023-WG-36號位于姑蘇區(qū)金門路北側(cè)、后文家巷西側(cè)，占地約27556.4㎡，容積率1.6，起拍總價108021萬元，起拍樓面價24500元/㎡。

地塊周邊配套較為完善。

交通方面，地塊距地鐵1號線桐涇北路站約800m，距2號線石路約1.4公里。

商業(yè)方面，地塊近石路商圈，還可通過地鐵直達(dá)山塘街、觀前街等。

周邊還有蘇州第五中學(xué)、金閶實小、金閶外國語等教育資源。

整個金門板塊已經(jīng)近3年沒有出讓宅地了，售罄的同文華庭備案均價在3.6萬元/㎡左右，目前周邊次新房姑蘇金茂府二手房成交價在4.4萬元/㎡。

地塊其他規(guī)劃條件：

園區(qū)兩宗

勝浦金勝路北地塊

蘇地2023-WG-43號地塊位于金勝路北、新江路東，就在萬科東方雅苑東側(cè)，占地約51448㎡，容積率1.5，起拍總價154344萬元，起拍樓面價20000元/㎡。

地塊屬于勝浦所規(guī)劃“退二進(jìn)三”片區(qū)內(nèi)，該片區(qū)將被打造成一個集學(xué)校、鄰里中心、社區(qū)公園、軌交，容納3-5萬人的高品質(zhì)新社區(qū)。

地塊周邊居住氛圍濃厚。

地塊緊鄰星浦實驗中學(xué)與星浦小學(xué)，這幾所學(xué)校都是星海教育集團(tuán)成員。

離新盛商業(yè)廣場、吳淞商業(yè)廣場不遠(yuǎn)，西側(cè)即是規(guī)劃在建的勝浦鄰里中心，可滿足日常購物生活需求。

目前板塊內(nèi)在售項目較多，主力在售為萬科東方雅苑、五礦路勁瀾悅溪云、越秀悅見云庭、中鐵建花語瀾苑等項目，成交均價約3-3.2萬元/㎡。

地塊其他規(guī)劃條件：

車坊朝前路學(xué)校南地塊

蘇地2023-WG-42號地塊位于在園區(qū)朝前路實驗學(xué)校南邊，地塊占地23105.02㎡，容積率1.6，起拍總價77633萬元，起拍樓面價21000元/㎡。

地塊屬于2022年園區(qū)政府新規(guī)劃的吳淞江未來城的核心居住片區(qū)內(nèi)。

地塊周邊配套也較為完善。

交通方面，在建軌交8號線終點站就是車坊站，距地塊約700m。

教育方面，一路之隔就是朝前路學(xué)校，這是一所九年制教育學(xué)校，近期得到星灣教育集團(tuán)授牌。

不過板塊缺乏大型商業(yè)綜合體，目前文薈苑鄰里中心在建中，周邊星湖財富廣場、文萃廣場可滿足基本購物需求。

從二手房市場看，板塊內(nèi)拆遷安置房較多，掛牌均價在2-3萬元/㎡，唯一的次新房中銳星奕灣掛牌價格在3.7萬元/㎡，板塊內(nèi)承載了一定量的改善需求。

新房方面板塊目前中海獨墅云著和中國鐵建星樾湖濱在售，價格都在3.5萬元/㎡左右。

地塊其他規(guī)劃條件：

高新區(qū)兩宗

獅山向陽路北地塊

蘇地2023-WG-44號地塊位于珠江路西、向陽路北，就在上瑞閣西側(cè)，占地面積22121.5㎡，容積率1.8，起拍總價91583萬元，起拍樓面價23000元/㎡。

項目周邊配套也比較齊全。

交通方面，項目距離地鐵1號金楓路站僅800m左右，出行較為便利。

商業(yè)配套上，1號線幾站可達(dá)金鷹國際購物中心、獅山龍湖天街。

周邊有獅山實驗小學(xué)（竹園路小學(xué)）、蘇州高新區(qū)第一中學(xué)、蘇州外國語學(xué)校等優(yōu)質(zhì)教育資源。

醫(yī)療配套上，項目距離明基醫(yī)院也非常近。

目前向陽路片區(qū)周邊無新房在售，自2020年上瑞閣售罄后，向陽路片區(qū)就進(jìn)入了斷供狀態(tài)，目前片區(qū)僅建發(fā)朗云預(yù)計8月入市。

地塊其他規(guī)劃條件：

滸墅關(guān)羊柯柜路西地塊

蘇地2023-WG-46號地塊位于高新區(qū)滸墅關(guān)經(jīng)開區(qū)（鎮(zhèn)）羊柯柜路西、王宴嶺路南，地塊占地49985.5㎡，容積率2，起拍總價114110萬元，起拍樓面價11414元/㎡。

此前地塊是服務(wù)設(shè)施用地，于今年4月規(guī)劃調(diào)整更改為住宅用地。

地塊其他規(guī)劃條件：

相城區(qū)四宗

相城高鐵新城2宗地塊

高鐵新城本次出讓了兩宗相鄰地塊，容積率都是1.5。

蘇地2023-WG-40號地塊位于相城區(qū)高鐵新城水景路西、疊樓路南，地塊占地28354㎡，容積率1.5，起拍總價63797萬元，起拍樓面價15000元/㎡。

蘇地2023-WG-41號地塊為商住地塊，位于相城區(qū)高鐵新城漕湖大道北、吳韻路東，地塊占地41736㎡，容積率1.5，起拍總價93306萬元，起拍樓面價14904元/㎡。

兩宗地塊都位于高鐵新城北部，目前高鐵新城板塊鉑悅春和萬象和大悅繁華圖在售，大和和風(fēng)雅信項目也預(yù)計今年下半年入市，未來競爭也較為激烈。

地塊其他規(guī)劃條件：

蘇地2023-WG-40號地塊：

蘇地2023-WG-41號地塊：

相城渭塘2宗地塊

相城區(qū)渭塘鎮(zhèn)聚金路東兩宗地塊，占地面積分別為3.6萬方、3.3萬方，容積率1.6，未來或?qū)⒋蛟煅蠓慨a(chǎn)品。這兩宗地塊距離盛澤湖公園不遠(yuǎn)，周邊在售的樓盤有鉑悅湖前、中鐵建花語熙園等，售價約2.5萬/㎡左右。

地塊其他規(guī)劃條件：

吳中區(qū)一宗

甪直長虹北路東地塊

蘇地2023-WG-37號地塊位于吳中區(qū)甪直鎮(zhèn)長虹北路東、海藏西路北，就在甪直實驗小學(xué)周邊，地塊占地34394.8㎡，容積率2，起拍總價70853萬元，起拍樓面價10300元/㎡。

地塊一路之隔就是旭輝和風(fēng)花園與印江南花園，二手房掛牌價格在2.5-2.6萬元/㎡。

地塊規(guī)劃條件：

吳江區(qū)一宗

七都大道北地塊

WJ-J-2023-009地塊位于吳江區(qū)七都鎮(zhèn)元春路西側(cè)、七都大道北側(cè)，地塊占地42316.79㎡，容積率1.8，起拍總價31839萬元，起拍樓面價4180元/㎡。

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