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天河這宗新宅地,想跟越天和打擂臺,它配嗎?

2023-08-08 20:08:42來源:廣州PLUS

大家還記得去年土拍爆冷的梅花鋁廠(南廠區(qū))地塊嗎?在最近廣州市規(guī)劃

大家還記得去年土拍爆冷的梅花鋁廠(南廠區(qū))地塊嗎?

在最近廣州市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布的2023經營性用地供地藍皮書優(yōu)化修編中,它以牛利崗北街以西AT0208111地塊的名字再次回歸了。


(相關資料圖)

這塊地位于配套成熟的天河梅花園板塊,與越秀·天河·和樾府一路之隔,卻有著和他全然不同的命運。

今年這個地塊

還會遇冷嗎?

去年這塊天河宅地爆冷,我認為一半是自身原因,一半是受整體行情所累。

自身原因是因為——

在配建幼兒園和314套安置房后,它的實際樓面價要突破5萬/㎡,總價算下來還是比較高的。

行情原因是因為——

2022年樓市整體冰凍下,廣州土拍呈現(xiàn)以下三個特點:

1、國家隊兜底

2、多數(shù)地塊以底價成交

3、開發(fā)商求穩(wěn)心態(tài)明顯

而如今時移世易,今年的行情其實有非常明顯的變化。

就天河土拍而言,世界大觀地塊未拍先火。

在起拍樓面價就已經能把它送到廣州地價前十的前提下,中海、越秀、保利、華發(fā)多家實力開發(fā)商都在看地。

天河今年已經拍出的兩塊地,,

即便是其它區(qū)域的“回鍋肉”——嘉禾望崗地塊和番禺客運站北側地塊,今年都被拍到封頂搖號。

更何況,這塊地本身就相當值得期待。

它位于天河、白云交界處,屬于梅花園板塊,而梅花園板塊新盤本就不多。唯一能與它對壘的或許就是越秀·天河·和樾府。

而與越天和樾府相比,梅花鋁廠(南廠區(qū))的體量更大。

越秀·天河·和樾府用地面積約為46058㎡,而根據(jù)供地藍皮書,梅花鋁廠(南廠區(qū))地塊用地面積為73953㎡,足足大了近一倍。

而容積率方面,越天和為3.65,總層高為27-30層,兩梯四戶或兩梯三戶,整體舒適度在中心區(qū)來說,已經算高了。

梅花鋁廠(南廠區(qū))地塊容積率更低,僅為1.9。在去年出讓公告里,它的容積率還是3,今年降低容積率,會更有利于開發(fā)商借機打造舒適度更高的改善項目。

從配建來看,越天和會配建中小學、幼兒園,而梅花鋁廠(南廠區(qū))地塊在去年的公告里要求配建的是精裝安置房源。

它在小區(qū)自身配套上會略輸越天和。

從價格來看,在去年7月廣州第二輪集中土拍中,越天和所在地塊去年拍地時的起拍樓面價為42000元/㎡,成交樓面價為50842元/㎡,現(xiàn)在售價8.5萬+/㎡。

在去年出讓公告中,梅花鋁廠(南廠區(qū))地塊起拍樓面價37622元/㎡,略低于越天和,但鑒于它需要無償配建安置房源(套內面積22471.8㎡),且須按精裝修標準交樓(裝修標準不低于1500元/㎡),扣除配建的話,實際樓面價約5萬/㎡。

起拍樓面價就與越天和接近,預計未來售價也不會低于它。

地塊還能望白云山,在市區(qū)來說也是比較稀缺的。

如果今年梅花鋁廠(南廠區(qū))地塊再入市,可能就不會再被冷遇了。

實踩地塊

具體情況

至于這個地塊的具體情況,不妨跟著我的視角一起去看看吧!

這塊地離3號線的梅花園地鐵站很近,步行距離約398米。

在這短短的幾百米之內,你可以看到不少很有生活氛圍的早餐店、夜宵檔、面包房……平民配套還是相當豐富的。

地塊旁的道路綠化不錯,一路之隔還有一些比較老舊的小區(qū)。

站在牛利崗北街,就可以看到越天和在建中的工地。

梅花鋁廠(南廠區(qū))地塊目前被圍墻包圍了起來,大門寫著“場地修復施工現(xiàn)場”字樣,門口停了不少車。

我站在門口努力往里望,內部荒草叢生,沒有建筑也沒有人。

地塊情況說完,我們來看看它整體的配套情況。

交通方面,除了我開頭提到的3號線,向南五站到珠城,向北直達機場,非常方便。

未來,地塊附近還會有18號線北延線的京溪路站,雖然“死亡3號線”非常擁擠,但有18號線為它分流后,“堵人”的情況應該會改善不少。

梅花園站地鐵口

當然,由于身處天河的區(qū)位,自駕去天河、海珠、黃埔也是比較方便的。

但身在市區(qū),堵車再所難免。

實在嫌棄,小電驢可以安排上。

商業(yè)配套方面,由于周邊的小區(qū)建設年代已經比較久了,周圍的社區(qū)商業(yè)都非常成熟。而且像信達金茂廣場這樣的大型商業(yè)綜合體,距離地塊只有幾百米。

周邊小區(qū)社區(qū)商業(yè)

教育方面,地塊附近有京溪小學(怡園校區(qū))、四海小學、云英實驗學校、成龍中學、廣東實驗中學附屬天河學校等教育資源。

京溪小學(怡園校區(qū))

其實我發(fā)現(xiàn)這邊有一個很大的亮點是它的醫(yī)療配套。

在去年動過一場手術后,我才發(fā)現(xiàn),家附近能有一家三甲醫(yī)院能省很多事兒。而這里不止一家,廣東三九腦科醫(yī)院、南方醫(yī)科大學南方醫(yī)院等都在附近。最關鍵的是,地塊旁邊還有一家廣東省婦幼保健院(天河院區(qū)),對于新婚夫婦也是一大利好。

說完配套,再看看周邊市場情況。

附近新房不多,以二手為主。

最近的新盤是越秀·天河·和樾府,在售108-140㎡三到四房,均價8.5萬/㎡。

二手方面,由于樓齡不同,價格跨度較大,次新房基本要在6.5萬+/㎡。

總的來看,地塊周邊生活氛圍不錯,商業(yè)、教育、醫(yī)療配套基本都有,配套充足。

周邊以二手樓盤供應為主,很多大型開發(fā)商都有參與建設,整體居住環(huán)境是比較好的。

但問題是,周邊樓盤品質參差不齊,樓齡跨度也比較大,優(yōu)質的選擇不多。這個地塊有望成為梅花園板塊難得的低密高端山景住宅。

結合周邊越秀·天河·和樾府的售價,以及去年拍地時的起拍樓面價3.7萬/㎡(未扣除配建),預計這個地塊也會賣到8萬+/㎡。

而該地塊的短板在于周邊產業(yè)比較缺乏,沒有高端的就業(yè)機會,未來房價想象空間比較有限。在這里居住的基本都是在珠江新城、天河北的上班族,所以交通方面,高峰期也難免比較擁堵。

那么如果是你,是更愿意入手越天和,還是等待這個地塊入市?

如果你想了解更多地塊信息,可以在明天的直播與我們暢聊,或者聯(lián)系客服VX:13059164884,備注天河入群。

免責聲明:

本文對項目或產品的介紹,對項目周圍環(huán)境、交通、教育資源、商業(yè)配套及其它公共設施的介紹,均旨在提供相關信息,不作為任何購買要約,不意味著本公司對此作出承諾。相關就讀條件及辦學時間由當?shù)亟逃块T發(fā)布為準,我司不承諾買房即可就讀。本文涉及面積均為建筑面積。買賣雙方的權利義務以雙方簽訂的《商品房買賣合同》及附件等協(xié)議為準。本文部分圖片來源于網(wǎng)絡,如有侵權,請聯(lián)系刪除。

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責任編輯:hnmd004

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