（圖文無(wú)關(guān)）

8月8日，據(jù)媒體報(bào)道，碧桂園控有兩筆應(yīng)于8月7日支付的美元債的票息仍未支付。碧桂園在港股的股價(jià)也大跌了-14.39%。

【資料圖】

該來(lái)的還是會(huì)來(lái)的。

對(duì)于碧桂園的問(wèn)題我就不多講了，這方面的新聞在網(wǎng)上也很多。今天我想著重講一下碧桂園布局比較多的三四線(xiàn)及以下城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行情況和運(yùn)行邏輯。弄懂了這些，或許很多問(wèn)題的答案就有了。

我之前講過(guò)一個(gè)國(guó)內(nèi)樓市的運(yùn)行規(guī)律：

一般房?jī)r(jià)的上漲會(huì)始于一線(xiàn)城市，繼而傳導(dǎo)到二線(xiàn)城市，最后會(huì)在三四線(xiàn)城市及縣城掀起高潮了。但房?jī)r(jià)的下跌卻是恰恰相反，它會(huì)先在三四線(xiàn)城市及縣城跌的一地雞毛，然后再慢慢向一線(xiàn)城市傳遞。

大家感興趣的話(huà)，自己可以捋捋過(guò)去10年國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)的運(yùn)行規(guī)律，看大致是不是這樣走的。

在這些環(huán)節(jié)中，小城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)是最脆弱，最經(jīng)不起考驗(yàn)的，為何會(huì)這樣？

首先，目前國(guó)內(nèi)人口的流動(dòng)方向整體大趨勢(shì)仍然是由農(nóng)村、小城市向中大城市流動(dòng)，三四線(xiàn)城市及縣城的年輕人越來(lái)越少，真正需要買(mǎi)房來(lái)住的人也不多，房地產(chǎn)市場(chǎng)缺乏必要的需求支撐。

那過(guò)去為什么一些三四線(xiàn)城市和縣城的房?jī)r(jià)也漲了一波又一波，其中主要有兩個(gè)原因：一是農(nóng)村人口向這些地方轉(zhuǎn)移帶來(lái)部分住房需求；二是跟風(fēng)炒作起來(lái)，看到一二線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)漲上去了，一些小城市也跟風(fēng)上漲。其中不少人真是被房?jī)r(jià)“只漲不跌”的幻想給害了。

其次，三四線(xiàn)城市的土地資源相對(duì)于比較豐富，根本就不缺建房子的土地。所以我們經(jīng)?？吹揭恍┬〕鞘械囊粋€(gè)個(gè)的新城區(qū)拔地而起，高樓大廈是一棟接著一棟的建，但晚上走近一看只有零星的燈光，像個(gè)空城一樣。入住率不高沒(méi)關(guān)系，但是建設(shè)房子的步伐不能停，那關(guān)鍵是這些房子建好后究竟能賣(mài)給誰(shuí)？

第三，小城市房子的流動(dòng)性極差。一個(gè)城市的房子投資價(jià)值大不大，二手房市場(chǎng)是試金石。你們有聽(tīng)說(shuō)過(guò)自己的親朋好友在三四線(xiàn)城市或是縣城會(huì)買(mǎi)二手房的嗎？我相信也不是完全沒(méi)有，只是相對(duì)比較少，一些小城市的二手房市場(chǎng)成交非常少。流動(dòng)性極差意味著當(dāng)你想賣(mài)掉手中的房子的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)沒(méi)人買(mǎi)，這個(gè)時(shí)候你要不折價(jià)賣(mài)、要不就是賣(mài)不出去，房子的價(jià)值大大打折扣，這個(gè)時(shí)候你會(huì)發(fā)現(xiàn)隔壁的新房?jī)r(jià)格即便是在上漲對(duì)于你賣(mài)二手房來(lái)說(shuō)也沒(méi)有多大的參照價(jià)值。

所以，這就是為什么房?jī)r(jià)的下跌會(huì)從小城市開(kāi)始，供大于求、流動(dòng)性差決定這些地方的房地產(chǎn)市場(chǎng)很容易崩塌。大家也都看過(guò)不少新聞了，某些地方的房子已經(jīng)賣(mài)到了5萬(wàn)、10萬(wàn)一套了。

最后我想說(shuō)的是，小城市的房子，真正的價(jià)值就是居住功能了。

關(guān)注地產(chǎn)觀點(diǎn)，并設(shè)為“星標(biāo)”，不錯(cuò)過(guò)樓市的重要信息和觀點(diǎn)。

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