萬科碧桂園的成本管控,顆粒度細(xì)得可怕
01
當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入薄利時(shí)代,各類房地產(chǎn)調(diào)控政策將房地產(chǎn)去杠桿、去金融屬性,各項(xiàng)成本加大,融資難度大,容錯(cuò)率低,利潤率不斷降低。
(資料圖)
本文通過對標(biāo)學(xué)習(xí)碧桂園、萬科等其他頭部地產(chǎn)公司,從成本管控思路、成本測算指標(biāo)、具體措施、管控結(jié)論四個(gè)方面進(jìn)行了詳細(xì)和系統(tǒng)的數(shù)據(jù)測算、分析比對和認(rèn)真研究,具體的研究和應(yīng)用分析如下:
02
成本管控的目的和思路
一、成本管控的目的和必要性:
通過增效降本和營銷包裝措施,實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品差異化競爭,從而產(chǎn)生溢價(jià)效益,提升產(chǎn)品的價(jià)值和品質(zhì),進(jìn)一步提高企業(yè)核心競爭力,塑造企業(yè)認(rèn)知度和品牌形象。
房地產(chǎn)效益結(jié)算具有動態(tài)性、滯后性、長周期特點(diǎn),一個(gè)項(xiàng)目是否盈利,盈利多少?只有在開發(fā)銷售完成才后知后覺。因此根據(jù)現(xiàn)有項(xiàng)目情況,學(xué)習(xí)對標(biāo)其他地產(chǎn)成本管控經(jīng)驗(yàn),來防范成本浪費(fèi)或超標(biāo)。
二、成本管控的思路:
增效降本,提升產(chǎn)品價(jià)值:
(1)優(yōu)化和降低結(jié)構(gòu)性、功能性成本。
(2)減少無效成本。
(3)在客戶關(guān)注的敏感區(qū)域,增加合理的有效成本。
三、各時(shí)間階段的成本管控,對總體成本的影響:
1、拿地、規(guī)劃、設(shè)計(jì)策劃階段,影響總體70%的成本,屬于事前控制。
2、招采、施工階段,影響總體25%的成本,屬于事中控制。
3、竣工資料結(jié)轉(zhuǎn)、結(jié)算階段,影響總體5%的成本,屬于事后控制。
03
成本測算指標(biāo)
一、各項(xiàng)開發(fā)總成本造價(jià)指標(biāo)及占比:
1、土地成本:按當(dāng)前400萬/畝,容積率2.0,樓面造價(jià):約3090元/㎡(400萬*1.03(契稅)/666.67/2),占總成本的40%。
土地每增加100萬/畝,成本約增加770元/㎡。
2、建安成本:高層按2000元/㎡,占總成本的26%。
3、配套費(fèi):400元/㎡,占總成本的5%。
4、行政事業(yè)費(fèi):500元/㎡,占總成本的6%。
5、土地使用稅:9元/㎡*50年/2.0=220元/㎡,占總成本的3%。
6、稅金:銷售價(jià)格(暫按8000元)*11%=880元/㎡,占總成本的12%。
7、營銷費(fèi)用:銷售價(jià)格(暫按8000元)*2.5%=200元/㎡,占總成本的3%。
8、財(cái)務(wù)費(fèi)用:(2-5、6、8)項(xiàng)*10%=320元/㎡,占總成本的4%。
9、不可預(yù)見費(fèi):100元/㎡,占總成本的1%。
10、以上合計(jì)總成本:約7600元/㎡。其中土地和建安成本占據(jù)了66%。假如土地價(jià)格是300萬/畝,開發(fā)總成本是6800元/㎡。
二、建安成本(1-5項(xiàng)可控)造價(jià)指標(biāo)及占比:
1、鋼筋:單平米造價(jià)約300元/㎡,占建安成本的15%。
2、商砼:單平米造價(jià)約280元/㎡,占建安成本的14%。
3、外墻裝飾保溫:單平米造價(jià)約150元/㎡,占建安成本的8%。
4、外窗:單平米造價(jià)約100元/㎡,占建安成本的5%。
5、電梯:單平米造價(jià)約45元/㎡,占建安成本的2%。
6、措施費(fèi)(含腳手架、塔吊、模板、垂直運(yùn)輸?shù)龋簡纹矫自靸r(jià)約300元/㎡,占建安成本的15%。
7、其他:土方、消防、電氣、給排水、暖通等。
三、層高等造價(jià)指標(biāo),對建安成本的測算影響
1、層高影響對造價(jià)的影響:
(1)、一般17F住宅,層高每增加0.1m,相應(yīng)的建安成本增加約2-3% (含鋼量約增加1kg/㎡;混凝土含量約增加0.01m3/㎡等)。
(2)、層高每增加0.1m,建安成本約增加30~50元/㎡(材料價(jià)格越高,影響越大)。
2、含鋼量對造價(jià)的影響:
(1)、含鋼量造價(jià)指標(biāo):
①一般高層住宅17F的含鋼量約為40-58kg/㎡;地下車庫含鋼量約為120-160kg/㎡。
②假如鋼筋采購價(jià)格為5000元/噸,取費(fèi)后約為6000元/噸。
③住宅單平米含鋼量造價(jià)指標(biāo)為:240-330元/平米(占建安成本的12-17%)。
④車庫單平米含鋼量造價(jià)指標(biāo)為:720-960元/平米(占車庫建安成本的28-37%)。
(2)、含鋼量對建安成本的影響:
①含鋼量每平米增加1kg,建安成本約增加6元/㎡(鋼筋價(jià)格越高,影響增加的成本越大)。
②鋼筋采購價(jià)格升高1000元/噸,建安成本約增加50元/㎡。
(3)、其他
融創(chuàng):人防按核六級考慮,常六級減20kg/㎡,核五級增加30kg/㎡;
中梁:人防區(qū)按核六考慮,常六減20Kg/㎡;核五增加30Kg/㎡;
陽光城:人防區(qū)按核六考慮,常六減20Kg/㎡,砼減0.15m3/㎡;核五增加30Kg/㎡,砼增加0.25m3/㎡;
3、含商砼量:
(1)、含商砼量造價(jià)指標(biāo):
①一般高層住宅17F的含砼量約為0.4-0.5方/㎡,地下車庫含砼量約為1.5-2.0方/㎡
②假如商砼供貨價(jià)格為500元/方,定額取費(fèi)后約為600元/方。
③住宅單平米含砼量造價(jià)指標(biāo):240-300元/平米(占建安成本的12-15%)。
④車庫單平米含砼量造價(jià)指標(biāo)為:900-1200元/平米(占車庫建安成本的35-46%)。
(2)、含商砼量對建安成本的影響:
①含商砼量每平米增加0.01方,建安成本約增加6元/㎡(材料價(jià)格越高,影響增加成本越大)。 ②商砼采購價(jià)格升高100元/㎡,建安成本約增加50元/㎡。
4、窗地比:
① 標(biāo)準(zhǔn)層窗地比
一般房企的窗地比限制為0.16~0.31(建筑高度越高,取值越小),以目前三玻雙中空鋁合金窗570元/m2測算,外窗成本約91~177元/m2,假設(shè)高層建安成本為2400元/m2,外窗成本占比約4%~7.5%;若以鋁合金耐火窗來測算,其單方成本比同配置節(jié)能窗貴200元,此時(shí)外窗成本占比約5%~8.5%。窗地比每增加0.01,地上單平米成本增加6~7元/m2;
② 標(biāo)準(zhǔn)層墻地比/門窗成本
定義:外立面展開面積與成本計(jì)量面積之比。個(gè)人覺得此系數(shù)與外立面系數(shù)和體形系數(shù)有異曲同工之處,即限制外墻展開面積,約束節(jié)能設(shè)計(jì)成本,降低建安成本。
據(jù)華潤地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),大部分地產(chǎn)住宅的標(biāo)準(zhǔn)層窗地比約0.95~2.3之間,其成本區(qū)間約450~1150元/m2左右。
如以100m2戶型測算,窗地比每減少1m2,成本可降低5元/m2左右。
5、車庫及覆土
(1)、地下車庫每增加0.1m高度,鋼筋相應(yīng)調(diào)增3-5kg/㎡,砼相應(yīng)調(diào)增0.02-0.03m3/㎡;建安成本約增加30-50元/㎡。
(2)、車庫頂板覆土每增加0.1米,含鋼量增加1.5-2kg/㎡,砼相應(yīng)調(diào)增0.015m3/㎡;建安成本約增加18-20元/㎡。
6、可售比
可售比=可售面積/總建筑面積。
可售面積:包括住宅(含底商)、公寓、有產(chǎn)權(quán)的會所及其它可供銷售的面積,不包括戶內(nèi)
贈送面積;不可售面積:地下室(含夾層)、架空層、垃圾房、物業(yè)用房、警務(wù)室、幼兒園、學(xué)校、設(shè)備用房等配套面積,車位不論有無產(chǎn)權(quán),一律計(jì)入不可售面積。
控制可售比,一是提高地上的可售面積,減少配套用房面積,二是降低地下儲藏和車庫的面積。即使同一體量的項(xiàng)目,不同可售比直接影響著實(shí)際的建安成本,決定了項(xiàng)目的售價(jià)。設(shè)計(jì)控制主要表現(xiàn)在:適當(dāng)贈送面積,控制地下車位公攤等。
經(jīng)驗(yàn)統(tǒng)計(jì):提高1個(gè)百分點(diǎn),建安造價(jià)節(jié)約55元/平米。
04
成本管控的具體措施
一、減少無效成本
1、無效成本的概念
無效成本,是對產(chǎn)品提升價(jià)值和促進(jìn)營銷沒有起到有效作用,不能獲得客戶認(rèn)同和關(guān)注,非結(jié)構(gòu)性、非必須的發(fā)生的成本。無效成本約占建安成本的1-2%左右,單平米造價(jià)影響20-30元/㎡。
2、減少無效成本的案例措施:
(1)空調(diào)格柵內(nèi)部的裝飾處理
空調(diào)格柵內(nèi)側(cè)封閉區(qū)域?yàn)榭蛻舻姆敲舾袇^(qū)域,而且有空調(diào)格柵圍合封閉,住戶幾乎很少進(jìn)入??蓪⒄媸嶙龇ǜ臑槠胀ㄍ苛希ū坦饒@現(xiàn)行做法)。
以當(dāng)前在審工程為例,空調(diào)格柵內(nèi)裝飾可節(jié)約成本:800平米*40元/㎡(差價(jià))=3.2萬元/棟樓。
(2)車庫頂棚不處理或噴漆處理
地下車庫頂棚為客戶的非敏感區(qū)域,起不到很好的展示效果。而且被消防、排煙管道、橋架等設(shè)施遮擋,其次乳膠漆或涂料長期潮濕容易剝落。如使用防霉涂料造價(jià)更高,取消面層膩?zhàn)?、涂料,或采用噴漆處理,不影響其結(jié)構(gòu)使用功能。
以當(dāng)前在審工程為例,車庫頂噴刷乳膠漆15-18元/㎡,車庫(含梁側(cè))面積約2.5萬平米,如不處理造價(jià)節(jié)省約37.5萬-45萬元;如采用噴漆處理約節(jié)省造價(jià)12-20萬元/一期車庫。
二、優(yōu)化和降低結(jié)構(gòu)性、功能性成本
隨著土地價(jià)格的直線上升,土地和建安成本占據(jù)了總成本的66%以上。前期的產(chǎn)品定位和設(shè)計(jì)方案,在很大程度上決定了項(xiàng)目的直接盈虧。優(yōu)化產(chǎn)品線,使設(shè)計(jì)產(chǎn)品定位與客戶需求相匹配。最高達(dá)成目標(biāo)是客戶主動上門購買產(chǎn)品,而非不是拿著產(chǎn)品去找客戶。
1、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的優(yōu)化、降本措施(影響總體成本70%以上):
主要方針是:優(yōu)化、對標(biāo)、限額、適配和精細(xì)化。
(1)規(guī)劃階段通過多種方案的效益比選,出具最高盈利的規(guī)劃布局和產(chǎn)品線(高層和別墅的產(chǎn)品盈利能力最高)。
(2)優(yōu)化建筑體型系數(shù):建筑體型越復(fù)雜,凹凸越多,外立面外表面積越大,結(jié)構(gòu)越復(fù)雜,相應(yīng)的造價(jià)越高。戶型設(shè)計(jì)方案要對稱和減少過多的凹凸層次。
(3)優(yōu)化結(jié)構(gòu)選型及剪力墻布置:短肢剪力墻較多的結(jié)構(gòu)布置對造價(jià)影響較高。
(4)針對含鋼量、含商砼量等造價(jià)指標(biāo)限額:設(shè)計(jì)內(nèi)部橫向比對,外部對標(biāo)萬科、碧桂園等頭部房產(chǎn)數(shù)據(jù)(市場同類型的圖紙含鋼量造價(jià)指標(biāo)可以相差到5-10Kg/㎡)。
(5)優(yōu)化降低窗墻比:減少北向窗戶面積、增加南向窗臺高度(滿足豎向防火間距,避免使用防火窗)。降低窗地比,利于節(jié)能降低造價(jià)。門窗分格優(yōu)化(減少窗框數(shù)量)。
(6)合理控制贈送面積類型和比例(因贈送面積非可售面積,但結(jié)算時(shí)卻計(jì)入建安成本),盡量避免:
1、平面中比例過高的贈送面積。
2、大面積的無功能性的架空層或負(fù)一層設(shè)備層設(shè)計(jì)。
3、大面積的內(nèi)部改造,特別是大面積的挑空補(bǔ)板。
4、采用改造外立面的手法進(jìn)行偷面積設(shè)計(jì)。
5、盡量利用設(shè)備平臺、陽臺、飄窗等進(jìn)行面積贈送,并控制比例。
(7)地下車庫提升停車效率:嚴(yán)格控制地下車位的公攤面積,停車效率每節(jié)約1個(gè)單位,節(jié)約建安成本30元/㎡。
(8)增加可售比:
一是提高地上的可售面積,減少配套用房及低利潤項(xiàng)目面積。
二是降低地下儲藏室和車庫的面積。每提高1%可售比,成本降低約30元/㎡。
(9)立面優(yōu)化:
①減少立面復(fù)雜造型:建筑立面層次和線條不宜過多,施工難度大且造價(jià)高。其次線條過多(尤其窗臺處),若采用過多的聚苯板造型,熱脹冷縮時(shí)間久反而會成為外窗的漏水隱患。
②屋頂造型力求簡約:如采用坡屋面,宜降低坡屋面的坡度,減少屋面花架造型和復(fù)雜的線條。多層住宅的屋面造型的成本分?jǐn)傒^大。
③厚度大于150厚的線條,宜采用混凝土澆筑,自重大雨水侵入熱脹冷縮,有脫落隱患。
(9)控制立面的材質(zhì)及使用部位:嚴(yán)控成本較高材質(zhì)的使用,
業(yè)主非敏感、次要部位,如立面二層以上、裝飾線條、屋面花架、設(shè)備層等采用較低規(guī)格的材質(zhì)。
(10)車庫優(yōu)化:
①控制車庫覆土厚度,通過局部堆坡,減少整體覆土層厚度,降低造價(jià),可利用堆坡種植較大的樹木,在景觀視覺上有層次感。
②車庫管線平衡:增加車庫車道凈高,防止交叉作業(yè)打架和管線浪費(fèi)。
③合理設(shè)置水泵房、消防等控制中心位置,以最合理、經(jīng)濟(jì)的位置,減少設(shè)備管道和電線電纜的長度。
4車庫消火栓施工布置時(shí),不設(shè)置在駕駛門處,宜布置在車尾貼墻、或貼鄰車道的柱子內(nèi)側(cè),
(11)樓內(nèi)大堂裝修:
根據(jù)不同檔次的項(xiàng)目,大堂等公共區(qū)域的墻面地面吊頂,采用不同標(biāo)準(zhǔn)規(guī)格的裝修材質(zhì),以區(qū)分高中檔。使剛需樓盤適當(dāng)降低造價(jià)。
2、材料采購階段的優(yōu)化、降本措施:
(1)集中采購,以量換價(jià)。
(2)以未來的預(yù)估量和開工需求,通過戰(zhàn)略合作換取更低的材料價(jià)格。
(3)引導(dǎo)和培養(yǎng)長期、穩(wěn)定、誠信的供材服務(wù)商。
(4)電梯約占建安成本的2%??蛻舾嗟氖顷P(guān)注的電梯的安全和質(zhì)量。減少多余功能、降低非必要配置是降低電梯價(jià)格的主要措施。
3、施工階段的優(yōu)化、降本措施:
(1)控制簽證的數(shù)量和規(guī)范性,減少現(xiàn)場變更,嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)圖紙施工。
(2)施工單位要求的變更或簽證,需反復(fù)確認(rèn)比較后批準(zhǔn)實(shí)施。
(3)建筑構(gòu)造做法和工藝,要與當(dāng)前的施工技術(shù)發(fā)展水平和工程施工常規(guī)做法相適應(yīng)、匹配,
(4)合理壓縮施工工期,各項(xiàng)成本費(fèi)用在完工和保修期滿合格后,根據(jù)時(shí)間節(jié)點(diǎn)分批次結(jié)算,用時(shí)間跨度保證資金的周轉(zhuǎn)循環(huán)。
4、園林配套的優(yōu)化、降本措施:
(1)減少水景的比例。因水景造價(jià)較高,維護(hù)費(fèi)用較高,而且易成為漏水隱患部位,后期維護(hù)不好,落葉污垢且滋生蚊蟲反而成為降分項(xiàng)。
(2)減少雕塑等非功能性、造價(jià)高的景觀小品的數(shù)量。
(3)控制硬景的比例不超過30%。景觀成本中,硬景面積小,但造價(jià)高。根據(jù)項(xiàng)目品質(zhì),控制好硬景鋪裝的比例,增加軟景比例。利用真石漆、瓷磚或其他迭代品替代大理石。
(4)小區(qū)圍墻增加鏤空,使小區(qū)內(nèi)外的景觀連貫通透,且降低成本。
5、財(cái)務(wù)的優(yōu)化、降本措施:
(1)加快銷售節(jié)奏,資金快速回轉(zhuǎn),減少資金占壓,提高毛利。
(2)稅金財(cái)務(wù)籌劃,拓寬融資渠道。
6、結(jié)算階段的優(yōu)化、降本措施:
(1)結(jié)合項(xiàng)目現(xiàn)場施工工藝和做法,合理套用相關(guān)定額。
(2)嚴(yán)格審核把關(guān)工程簽證和合同,與現(xiàn)場不符、或定額沖突的進(jìn)行審減。
(3)精細(xì)化算量,結(jié)合施工現(xiàn)場,確保算量的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和實(shí)際性。
7、營銷階段的優(yōu)化措施:
(1)地下停車位差異化定價(jià),提升整體效益
根據(jù)車庫實(shí)際現(xiàn)場,分別對具有優(yōu)勢和劣勢的車位,提升優(yōu)勢車位的售價(jià),合理降低少量不利車位的售價(jià),充分體現(xiàn)車位價(jià)值的差異性,促進(jìn)車位的均衡銷售,利于車位去化和整體溢價(jià)。
1、車位價(jià)格調(diào)增的條件:
A、距電梯,或單元入口較近的車位。
B、獨(dú)立的車位
C、車位周邊距離較大的。
2、針對極少數(shù)的不利位置的車位,適當(dāng)調(diào)減售價(jià)。
A、微型車位,邊角或設(shè)備設(shè)施極度妨礙的位置
B、車道端頭不便停車的車位。
(2)增設(shè)部分的中高檔車位,帶來溢價(jià)整體效益提升。
根據(jù)項(xiàng)目檔次,在標(biāo)準(zhǔn)車位(2.4*5.3)的基礎(chǔ)上,增設(shè)合理比例的中大型車位(寬度2.6-2.7,長度5.3-5.5)。
(3)通過合理的贈送面積或空間,提升更高的銷售附加值,帶來更多的溢價(jià)、更快的去化,提升整體效益。
1、負(fù)一層空間的優(yōu)化:
負(fù)一層整體、或南側(cè)區(qū)域贈送給首層(負(fù)一層增設(shè)部分采光窗)。
原因:第一:可以帶來首層溢價(jià),提升首層價(jià)格;第二:當(dāng)?shù)叵萝噹?.6米,主樓(高層)以下必須做兩層地下室,這樣會設(shè)計(jì)出大量的地下儲藏室,不利去化。將負(fù)一層儲藏室,變?yōu)樨?fù)一層的贈送空間,化零為整,快速去化。第三,剩余負(fù)二層的儲藏室面積可以設(shè)計(jì)的更小,總價(jià)更低。
兩種方案的效益測算:
A、假如標(biāo)準(zhǔn)層售價(jià)8000元,首層(不帶院子)售價(jià)7800元,將負(fù)一層整體、或南側(cè)空間作為首層的附加贈送,提升首層售價(jià)為10800元,效益差價(jià)為3000元/㎡。相對賣儲藏室的售價(jià)2000元/㎡,帶來更多的效益。
B、假如標(biāo)準(zhǔn)層售價(jià)8000元,首層(帶院子)售價(jià)9800元,將負(fù)一層整體、或南側(cè)空間作為首層的附加贈送,提升首層售價(jià)為11800元,效益差價(jià)為0元/㎡。基本與賣儲藏室的售價(jià)2000元/㎡差不多,雙重附加值不能帶來更多的利潤增長,但會解決儲藏室去化慢問題。
2、負(fù)二層空間的優(yōu)化:
負(fù)二層南側(cè)區(qū)域(上面沖著客廳臥室空間大)做停車庫,提高售價(jià)。停車庫的溢價(jià)能力要比車位的高很多,而且去化快,數(shù)量有限,客戶優(yōu)先選購。
三、在客戶關(guān)注的敏感區(qū)域,增加合理的有效成本
在客戶關(guān)注的敏感部位或區(qū)域,增加合理的有效成本,提升品質(zhì),讓客戶物買所值,物超所值,從而產(chǎn)生溢價(jià),增加效益。高房價(jià)、高成本時(shí)期,不適宜內(nèi)卷打價(jià)格戰(zhàn)。通過提升品質(zhì),提高售價(jià)和利潤,可以擴(kuò)大品牌效應(yīng),利用口碑效應(yīng)賦予品牌宣傳和二次溢價(jià)。
1、客戶關(guān)注的敏感區(qū)域:
(1)按歸家流線:侯梯廳、大堂、車庫大堂、車庫入口。
(2)按建筑視覺關(guān)注點(diǎn):小區(qū)大門、單元門斗、首層及外立面。
(3)按園林視覺關(guān)注點(diǎn):主入口、核心景觀軸及節(jié)點(diǎn)、單元入口、組團(tuán)景觀節(jié)點(diǎn)、小區(qū)圍墻。
2、在歸家流線部位,增加合理有效成本:
(1)侯梯廳、一樓大堂、車庫通戶內(nèi)大堂、為客戶一級關(guān)注敏感部位,根據(jù)項(xiàng)目檔次情況,采用簡、精裝修,提升入戶品質(zhì),打造歸家的歸屬感。
(2)侯梯廳的消火栓等設(shè)備設(shè)施施工時(shí)采用暗裝,避免客戶進(jìn)出不方便。
(3)車庫入口處、小區(qū)大門增加線條更顯厚重,頂棚不宜采用玻璃材質(zhì),入口處坡度適當(dāng)抬高,入口處增加燈光照明。
3、建筑立面部位,增加合理有效成本:
(1)樓棟的1-2層底座和單元門斗區(qū)域,增加線條和造型,豐富細(xì)節(jié),更顯厚重。
(2)立面顏色搭配采用套色,替代線條或造型的分割(造價(jià)高)。多層做橫向不同色面,更顯樓棟厚實(shí);高層采用豎向不同色面,更顯樓棟挺拔。
4、園林景觀方面,增加有效成本
優(yōu)秀的核心景觀給客戶帶來優(yōu)質(zhì)的現(xiàn)場體驗(yàn),直接提升房屋售價(jià)。
(1)主入口、核心景觀軸及節(jié)點(diǎn)、單元入口、組團(tuán)景觀節(jié)點(diǎn)等一級景觀區(qū)域,重點(diǎn)打造。
(2)兒童活動場地設(shè)置在開放空間,周邊視野開闊。
(3)小區(qū)二級景觀帶(半私密)增設(shè)健身跑道,跑道周邊增設(shè)文化提示來區(qū)分區(qū)域,增加空間的辨識性和趣味性,提升項(xiàng)目的人文品質(zhì)。
(4)道路直角拐彎處采用圓角處理,防止踐踏。
4、智能化方面,增加有效成本
采用大門人臉識別、單元門人臉識別、入戶密碼指紋鎖、地庫車牌號識別系統(tǒng)、自動感應(yīng)道閘組成了一個(gè)業(yè)主全智能身份識別系統(tǒng),方便業(yè)主無鑰匙、無藍(lán)牙卡進(jìn)出。
5、車庫及其他配套方面,增加有效成本
(1)車庫車道為客戶關(guān)注區(qū)域,采用鋼化、或磨石地坪,其他采用固化耐磨地坪(不建議采用環(huán)氧地坪,因車庫潮濕且不耐磨,1-3年后,出現(xiàn)不同程度的起砂、脫落的問題,降低品質(zhì))。
(2)車道的照明設(shè)計(jì),車道燈與行車道導(dǎo)視箭頭上下對齊一致,開闊雙向車道的視野,駕駛光線感更加舒適,確保行車安全。
(3)大型車庫分區(qū)分色,易于識別,提供簡單的方位感。
(4)車庫設(shè)置了人行道斑馬線,區(qū)分地下車庫的車流和人行動線,,既引導(dǎo)業(yè)主安全的穿過行車道,也對地庫行駛的車輛起到警戒限速的作用。
(4)建立樣板先行和工料展示區(qū),通過案場體驗(yàn),激發(fā)客戶的購買欲和成交率。
(5)室外公共活動區(qū)域設(shè)置部分的智能WIFI、隱藏式垃圾桶,部分直飲水等從功能性細(xì)節(jié),以較小的成本投入和細(xì)節(jié)關(guān)注,讓客戶體驗(yàn)到差異化的服務(wù)和優(yōu)秀的居住體驗(yàn),提升品質(zhì)。
第四項(xiàng):成本管控的結(jié)論:
各部門、各階段精細(xì)化成本管控,做到事前預(yù)防、事中控制、事后分析,形成全過程閉環(huán),良性循環(huán)。
一、提高全員成本意識,樹立整體大局意識,充分認(rèn)識到成本與收益的密切關(guān)系:降成本就是增效益。
二、各相關(guān)部門聯(lián)動配合,加強(qiáng)協(xié)作,建立全過程、全員成本管控體系,深挖成本優(yōu)化和降低措施:
1、規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)化創(chuàng)新迭代產(chǎn)品。
2、施工管理保證質(zhì)量品質(zhì)。
3、材料采購集中戰(zhàn)略采購。
4、營銷包裝:發(fā)掘核心價(jià)值,提升溢價(jià)率。
5、財(cái)務(wù)稅控體系管控。
7、法務(wù)部防范風(fēng)險(xiǎn)。
8、竣工嚴(yán)格據(jù)實(shí)結(jié)算。
6、物業(yè)客服投訴反饋數(shù)據(jù)作為經(jīng)驗(yàn)書使用,形成閉合循環(huán)。
房地產(chǎn)競爭進(jìn)入了高品質(zhì)、高價(jià)值的差異化競爭階段,當(dāng)前地產(chǎn)開發(fā)商要抓住挑戰(zhàn)和機(jī)遇,增強(qiáng)價(jià)值提升觀念和成本控制意識,采取有效的管理和控制措施,以“擰干毛巾上的最后一滴水”的工匠心態(tài)做好成本精細(xì)化管理,提升產(chǎn)品價(jià)值,為客戶創(chuàng)造價(jià)值,從而提升產(chǎn)品的價(jià)值和企業(yè)的核心競爭力,才能持續(xù)性健康發(fā)展。
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