京建發(fā)〔2023〕210號

各區(qū)住房城鄉(xiāng)（市）建設委（房管局），經(jīng)開區(qū)開發(fā)建設局，各有關單位：

為貫徹落實《北京市物業(yè)管理條例》《北京市老舊小區(qū)改造工作改革方案》（京政辦發(fā)〔2022〕28號），在老舊小區(qū)改造中進一步完善物業(yè)管理工作，提升老舊小區(qū)物業(yè)管理水平，鞏固老舊小區(qū)改造成果，打造舒適宜居人居環(huán)境，現(xiàn)提出以下意見：

(資料圖)

一、加強黨建引領，完善業(yè)主自治

（一）在本市納入改造老舊小區(qū)中持續(xù)推動落實《北京市物業(yè)管理條例》，建立健全社區(qū)黨組織領導下居民委員會、業(yè)委會(物管會)、物業(yè)服務人等共同參與的治理格局和架構，統(tǒng)籌推進老舊小區(qū)改造物業(yè)管理各項工作。

（二）社區(qū)黨組織應充分發(fā)揮黨建引領作用，在納入改造的老舊小區(qū)業(yè)委會（物管會）、物業(yè)服務人中推動建立基層黨組織，提高黨的組織覆蓋率，建立黨建引領下的協(xié)商議事機制。社區(qū)居委會應深入小區(qū)，引導居民文明居住、積極參與小區(qū)管理，及時掌握居民對物業(yè)服務的訴求，指導監(jiān)督物業(yè)服務人依法履行義務、業(yè)主大會依法召開和業(yè)委會（物管會）規(guī)范運行，調解物業(yè)管理糾紛。業(yè)委會（物管會）應積極履職，組織業(yè)主依法依規(guī)參與小區(qū)物業(yè)管理工作，督促物業(yè)服務人按照合同約定提供服務。物業(yè)服務人應積極配合街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)、業(yè)委會（物管會）開展相關工作，提供質價相符的物業(yè)服務，自覺接受業(yè)主監(jiān)督。

（三）尚未組建業(yè)主自治組織的小區(qū)，街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）應合理劃分物業(yè)管理區(qū)域，與改造實施區(qū)域統(tǒng)籌考慮，實現(xiàn)規(guī)模效益。街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）應指導、推動依法依規(guī)成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)委會；暫不具備成立條件的小區(qū)，街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）應推動組建物管會。（原）產(chǎn)權單位應配合做好房屋檔案提供、職工業(yè)主組織發(fā)動等工作，（原）產(chǎn)權單位應積極參選物管會，推薦、引導本單位優(yōu)秀職工參選業(yè)委會。

（四）業(yè)委會（物管會）在街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)的指導下，協(xié)助做好業(yè)主思想動員，積極配合老舊小區(qū)改造工作。小區(qū)改造前組織業(yè)主就物業(yè)管理方式確定、物業(yè)服務單位選聘等事項進行共同決定，改造全過程中參與業(yè)主意見收集并及時向街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)反饋。

（五）街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)加強對業(yè)主自治組織的指導監(jiān)督，開展業(yè)委會(物管會)成員履職培訓，提升物業(yè)管理及相關法律法規(guī)知識水平，提高業(yè)委會（物管會）成員依法履職能力，強化激勵約束機制，提升業(yè)主自治水平。

二、分類實施物業(yè)管理，提升規(guī)范化管理水平

充分考慮小區(qū)實際和業(yè)主需求，因地制宜，分類實施，合理確定本小區(qū)的物業(yè)管理模式，鼓勵建立市場化物業(yè)管理機制，對于多產(chǎn)權、無產(chǎn)權等暫不具備實施市場化物業(yè)管理條件的小區(qū)，可按單位自管等現(xiàn)行管理方式進行管理，街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）應在（原）產(chǎn)權單位協(xié)助下推動業(yè)主大會逐步引入市場化物業(yè)管理服務。

（一）市場化物業(yè)管理模式

１．業(yè)委會（物管會）在街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）指導下，廣泛聽取業(yè)主對物業(yè)服務的意見，明確引入市場化物業(yè)服務的內(nèi)容及收費標準。業(yè)委會（物管會）通過公開競爭或業(yè)主認可的其它方式，選定物業(yè)服務單位并組織召開業(yè)主大會進行共同表決，完成物業(yè)服務單位的確定。

２．業(yè)委會（物管會）應代表全體業(yè)主與選定的物業(yè)服務單位簽訂物業(yè)服務合同，物業(yè)服務單位應及時進駐小區(qū)提供服務。街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、（原）產(chǎn)權單位及業(yè)委會（物管會）配合物業(yè)服務單位做好進駐工作，物業(yè)服務單位進駐后應全程參與改造工作。

３．街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）可通過采取“先買后補”等方式對業(yè)主交納物業(yè)費給予政策和經(jīng)費支持，設置一定時間過渡期，引導業(yè)主逐步實現(xiàn)物業(yè)費正常交納，促進物業(yè)管理步入良性循環(huán)。

４．老舊小區(qū)改造驗收通過后，改造實施單位應在業(yè)委會（物管會）及業(yè)主代表的參與下，與物業(yè)服務單位做好改造后公共部位、公共設施設備的承接查驗工作，并移交相關改造資料。

（二）業(yè)主自行服務模式

１．業(yè)委會（物管會）應完善業(yè)主自行管理機制，建立健全小區(qū)民主管理、協(xié)商議事、共同決議等制度，制定小區(qū)議事規(guī)則和管理規(guī)約。業(yè)委會（物管會）應在廣泛征求業(yè)主意見的基礎上，明確物業(yè)服務內(nèi)容、收費標準和繳費方式，業(yè)主應按時交納物業(yè)費。

２．加強小區(qū)物業(yè)費、公共收益等資金管理，建立健全財務制度，明確資金支出條件、支出流程、結算方式等，資金量較大的小區(qū)應聘請專業(yè)單位（人員）負責小區(qū)財務工作。

３．統(tǒng)籌服務人員配置，可優(yōu)先聘用本小區(qū)居民從事保安、保潔、秩序維護等服務工作，充分發(fā)揮本小區(qū)居民參與物業(yè)管理的優(yōu)勢和積極性，合理節(jié)約成本，提升管理效能。

（三）單位自管模式

１．（原）產(chǎn)權單位應積極參與老舊小區(qū)改造工作，配合改造實施主體、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)、業(yè)委會（物管會）等相關方做好房屋檔案提供、職工業(yè)主組織發(fā)動等工作，引導本單位職工支持配合改造工作。積極推薦、引導本單位符合條件的職工參選小區(qū)業(yè)委會（物管會）委員。

２．（原）產(chǎn)權單位應與業(yè)主確定物業(yè)服務內(nèi)容，明確物業(yè)收費標準及繳費方式，業(yè)主應按時交納物業(yè)費。（原）產(chǎn)權單位應配備充足的專業(yè)管理服務人員，加強人員培訓，提升服務水平，并接受業(yè)主監(jiān)督。

３．對于便民設施不足和物業(yè)管理用房缺失的老舊小區(qū)，鼓勵（原）產(chǎn)權單位將自有房屋設施改建為便民服務設施或作為小區(qū)物業(yè)管理用房，完善小區(qū)物業(yè)管理服務硬件設施，為物業(yè)管理和業(yè)主生活便利提供必要場所。

（四）街道、社區(qū)應急服務模式

暫不具備引入市場化物業(yè)管理條件，以及暫不具備單位自管和業(yè)主自行管理能力的老舊小區(qū)，可由街道、社區(qū)依據(jù)《北京市物業(yè)管理條例》相關規(guī)定，參照應急物業(yè)服務的方式，委托應急服務人為小區(qū)提供保潔、垃圾清運、公共部位和設施設備維修養(yǎng)護等基礎物業(yè)服務，基礎服務的范圍、內(nèi)容及收費標準應面向業(yè)主進行公告，業(yè)主應按時交納相關費用，維持小區(qū)正常運行。

三、通過購買社會化服務，滿足業(yè)主多樣化需求

鼓勵物業(yè)服務單位、（原）產(chǎn)權單位等通過提供付費服務或者提供市場化第三方服務單位名錄供業(yè)主自行選定等方式，滿足業(yè)主房屋內(nèi)設備維修、管道疏通、家庭保潔等多樣化日常生活需求，通過物業(yè)服務和社會化服務相結合的方式，提升小區(qū)綜合服務水平，不斷提高業(yè)主居住舒適度。

四、工作要求

（一）加強組織領導。各有關單位應壓實主體責任，加強組織領導和統(tǒng)籌協(xié)調，充分認識完善納入改造老舊小區(qū)物業(yè)管理工作的重要意義，利用老舊小區(qū)改造契機同步推動物業(yè)管理水平提升。

（二）落實主體責任。納入改造老舊小區(qū)物業(yè)管理相關主體應當遵守權責一致、質價相符、公平公開的物業(yè)服務市場規(guī)則，享受權利并承擔義務，共同維護享受物業(yè)服務并依法付費的市場秩序，優(yōu)化市場環(huán)境。

（三）加強宣傳引導。通過宣傳引導，逐步提升居民參與物業(yè)管理的責任意識，及時總結提煉老舊小區(qū)改造中加強和完善物業(yè)管理工作的好經(jīng)驗、好做法，發(fā)揮示范帶動效應，營造良好輿論氛圍。

北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會　　　　

2023年7月10日　　

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