?率先出臺新政的鄭州,樓市怎么樣了
在中央有關(guān)部門打響了樓市政策優(yōu)化發(fā)令槍后,8月3日,鄭州15條樓市新政很快落地。
【資料圖】
大力減免稅費、取消樓市限售、落實“認房不認貸”、調(diào)整存量房貸利率,鄭州在逐步細化落實這些政策措施。
與此前相比,本次調(diào)控有何不同?對樓市有何影響?從全國來看,隨著更多城市跟進落實調(diào)整,樓市政策還可以怎樣落子?
圖/圖蟲創(chuàng)意
打響樓市政策優(yōu)化第一槍
8月3日,鄭州市房管局發(fā)布《關(guān)于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(下稱《通知》)?!锻ㄖ饭?5條,涉及支持青年人才安居、多子女家庭購房、金融信貸等多方面樓市政策優(yōu)化。
對此,中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶向中國新聞周刊表示,自住建部提出優(yōu)化樓市政策以來,鄭州打響樓市政策優(yōu)化第一槍。
從具體內(nèi)容來看,此次政策優(yōu)化調(diào)整有一定看點。
首先是稅費減免力度較大。在其15條樓市政策中,前三條和第七條均涉及稅費減免。
其中第一條規(guī)定,畢業(yè)3年以內(nèi)來鄭新就業(yè)青年人才今年底前首次購買新建商品住房,在原有青年人才購房補貼的基礎(chǔ)上,再按照100%的比例給予購房契稅補貼。
第二條規(guī)定,生育二孩、三孩的家庭今年底前在鄭購買新建商品住房,一次性給予二孩家庭2萬元、三孩家庭3萬元貨幣補貼。
第三條規(guī)定,今年底前在鄭購買新建商品住房的購房者,以貨幣的形式給予一定比例的購房契稅補貼。
對于購買新房而言,其主要稅費即為契稅,此次鄭州樓市新政的前三條基本覆蓋了市場的主力購房群體,凸顯了鄭州通過稅費減免讓利給新房市場消費者的用意。
而在二手房交易稅費上,此次樓市新政也給予了一定優(yōu)惠。《通知》第七條規(guī)定,2022年10月1日至2023年12月31日,出售自有住房后1年內(nèi)重新購買住房的,對個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的,免征增值稅。
鄭州市房管局有關(guān)工作人員表示,《通知》主要聚焦于降低居民購房負擔,區(qū)分不同情形來提供支持,基本做到了精準施策。
與此同時,此次鄭州還取消樓市限售措施?!锻ㄖ芬?guī)定,暫停執(zhí)行“2017年5月3日(含)之后購買的住房,自取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》之日不滿3年的不得上市轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定。
另外,在金融信貸方面,鄭州樓市新政提出,及時調(diào)整新發(fā)放首套住房商業(yè)貸款利率下限,落實“認房不認貸”政策;鼓勵在鄭各商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率,引導(dǎo)個人住房貸款利率和首付比例下行,穩(wěn)定居民消費預(yù)期。
對此,曹晶晶表示,在中央有關(guān)部委提出“認房不認貸”、調(diào)整存量房貸利率后,鄭州是首個明確發(fā)聲進行調(diào)整的城市。
本次樓市新政,在發(fā)力需求端的同時,供給端也出臺了多項措施。
其中規(guī)定,穩(wěn)妥推進城中村改造和城市更新,落實土地款分期繳納優(yōu)惠政策。城中村改造、城市更新中涉及的房屋征收,通過購買商品住房、發(fā)放安置房票等貨幣化為主的方式實施安置;未開工建設(shè)的安置房,原則上以貨幣化安置為主。
58安居客研究院院長張波對此表示,本次鄭州樓市新政將作用于供需兩端,政策效應(yīng)需密切關(guān)注。
突然掉頭向下
自從2021年下半年以來,樓市調(diào)控政策開始逐步松動,鄭州已出臺多輪樓市新政。
今年4月,有消息稱,鄭州調(diào)整樓市限購政策,二環(huán)外取消限購,二環(huán)區(qū)域內(nèi)正常限購。限購范圍為航海路以北,桐柏路以東,農(nóng)業(yè)路以南,中州大道以西,限購范圍內(nèi)依舊執(zhí)行每個家庭2套住宅的限購政策。
對此,張波表示,結(jié)合鄭州的限購區(qū)域來看,鄭州的新盤項目主要集中于二環(huán)外,這意味著鄭州的樓市限購政策很大程度上出現(xiàn)了寬松。
此后數(shù)月,鄭州樓市成交很快出現(xiàn)了變化。4月,鄭州商品房銷售19651套,較去年同期增長了155.24%;商品房銷售面積160.9萬平方米,較去年同期增長了70.83%。
在今年6月,鄭州商品房銷售23478套,較去年同期增長了74.80%;商品房銷售面積178.88萬平方米,較去年同期增長了13.12%。
對比2022年6月以來的逐月成交情況來看,這一成交套數(shù)和面積均至少創(chuàng)出一年來的新高。
但這一勢頭在7月份忽然出現(xiàn)了變化。7月,鄭州商品房銷售8238套,環(huán)比6月份大幅下降了65%,甚至比2022年7月的10936套還下降了兩成。
從全國樓市來看,今年6、7月份,樓市整體走勢不容樂觀。
據(jù)中指研究院監(jiān)測顯示,7月,一線城市新房成交面積整體環(huán)比下降14.5%,二線代表城市環(huán)比下降55.4%,三線代表城市成交量環(huán)比下降59.2%。其中,青島降幅61.8%,寧波降幅53.2%,揚州降幅56%。
無疑,7月鄭州商品房環(huán)比下滑65%的勢頭在全國也較為突出。
7月27日,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹召開企業(yè)座談會強調(diào),要大力支持剛性和改善性住房需求,進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施。
隨著中央有關(guān)部門打響了樓市政策優(yōu)化的發(fā)令槍,8月3日,鄭州新一輪樓市措施正式出臺。
從市場反饋來看,在二手房掛牌量增多的同時,掛牌價格仍在下滑。安居客數(shù)據(jù)顯示,當前鄭州二手房掛牌價相比去年同期降幅基本在3%—5%。
自8月4日以來,鄭州商品房日均成交量保持在200套左右的水平,目前尚無太大起色。
對此,張波表示,相比于今年4月的取消限購,取消限售及稅費減免對樓市的影響要小一些,部分城市樓市優(yōu)化政策工具已然不多。
就本次鄭州樓市政策調(diào)整而言,一方面,相比于此前,政策優(yōu)化的空間在逐漸減小;另一方面,部分政策如“認房不認貸”雖未出臺落實細則,但目前鄭州的二套房實質(zhì)上首付比例明顯低于大部分二線城市水平,政策效力空間不大。
張波認為,鄭州樓市當前問題主要還是需求不足,尤其是信心不足。
如何扭轉(zhuǎn)?
就后市而言,樓市預(yù)期難言企穩(wěn)。
中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,2023年1-7月,TOP100房企銷售總額為39944億元,同比下降4.6%。其中TOP100房企7月銷售額同比下降34.1%,單月銷售額同比連續(xù)兩月大幅下降。
分析人士指出,新房成交規(guī)模環(huán)比持續(xù)回落,直接影響房企拿地信心,土拍熱度連月下降。
數(shù)據(jù)顯示,今年1—7月,除少數(shù)核心城市外,土拍市場總體熱度仍低迷,300城土地出讓金收入同比繼續(xù)下降27%。
中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組組長鄒琳華表示,2023年以來,中國房地產(chǎn)市場形勢出現(xiàn)了較多的新變化,市場預(yù)期也出現(xiàn)了從相對樂觀到相對悲觀的劇烈變化。
張波表示,當前,重構(gòu)樓市信心要整體布局,需要從多個方面著手。一是政策面持續(xù)釋放利好信號;二是當下快速出臺實質(zhì)性的利好政策,包括供給端和需求端,政策發(fā)力因城施策,要快且準;三是從全國一盤棋著手,通過帶動一線城市的市場交易回升,提振市場信心,從而帶動全國市場。
鄒琳華表示,對于很多城市而言,目前處于階段性的“供大于求”階段,房價短期調(diào)整不可避免,政策可以平滑市場調(diào)整曲線。但也有一些城市比如北京等,市場并沒有顯著的“供大于求”,市場不景氣主要是受收入預(yù)期和房價預(yù)期的影響。適度的政策支持有利于這類城市房價盡快企穩(wěn),避免持續(xù)下跌。但由于大環(huán)境的影響和房價絕對水平過高,即使給首次和改善性需求充分政策支持,這些城市短期房價大漲的可能性也基本不存在。
8月4日,國家發(fā)展改革委、財政部、人民銀行、稅務(wù)總局聯(lián)合召開新聞發(fā)布會,其中指出,積極擴大國內(nèi)需求,更好滿足居民剛性和改善性住房需求。
日前,一線城市北京、深圳、廣州的住建部門相繼表態(tài),將結(jié)合實際推出有關(guān)政策措施,支持剛性和改善性住房需求,促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
8月4日下午,南京發(fā)布房地產(chǎn)市場新政,包括發(fā)放購房補貼、推行房票安置、建立安置房源超市等。
曹晶晶表示,近期中央及各部委密集發(fā)聲,帶動了房地產(chǎn)市場預(yù)期和信心的修復(fù),但從政策改善到市場見效需要一個過程,這需要地方加快落實具體政策,尤其是政策較為嚴格的核心一二線城市,政策優(yōu)化將有助于推動銷售企穩(wěn)。此外,在銷售企穩(wěn)之前,加大房企融資支持至關(guān)重要,只有供求兩端協(xié)同發(fā)力,才能最大程度保障房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。
張波建議,一線城市不宜一次性出臺過猛的優(yōu)化政策,在整體寬松的預(yù)期下,可以多次漸進式推出利好政策,并根據(jù)市場反饋,調(diào)整政策出臺的節(jié)奏和力度?!爱吘?,平穩(wěn)健康發(fā)展才是樓市調(diào)控的基本出發(fā)點?!?/p>
作者:劉德炳
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