近期政策暖風(fēng)頻吹，四大一線城市也即將在8月召開(kāi)政策調(diào)控優(yōu)化會(huì)議。

這不，在政策前夜，廣州開(kāi)始密集推地了。

(資料圖)

像天河，有世界大觀地塊枕戈待旦，海珠也是接連推出了東方紅印刷廠地塊及上涌果樹(shù)地塊。

番禺也在上半年搖號(hào)的大石板塊，趁熱推出了新光快速西側(cè)地塊。

說(shuō)真的，這個(gè)節(jié)點(diǎn)很微妙。

一邊代表著地方對(duì)于土地價(jià)值的預(yù)期，一邊則是開(kāi)發(fā)商用腳投票來(lái)代表對(duì)于后市的判斷。

到底能不能吃香喝辣，就看這一波了。

01

在這當(dāng)中，可能很多企業(yè)關(guān)注海珠上果涌，關(guān)注天河世界大觀，畢竟這是核心地段，有安全牌。

但是，不要忘了，今年市場(chǎng)的C位，其實(shí)是番禺。

在土地市場(chǎng)的成績(jī)中，論金額，番禺上半年出讓了21宗土地，出讓金額249.3億元，占比全市近50%。

論搖號(hào)，全市共有8宗搖號(hào)地塊，番禺就占5宗，熱度可想而知。

而這背后，折射的其實(shí)是開(kāi)發(fā)商用幾百億真金白銀在投票番禺的事實(shí)。

當(dāng)然，番禺在樓市的成績(jī)，也沒(méi)有讓人失望。

番禺今年上半年網(wǎng)簽面積近73萬(wàn)平，全市排名第三。

量高，價(jià)也升，今年上半年番禺新房均價(jià)約4.25萬(wàn)/平，同比去年上漲了2%。

是全市中唯三房?jī)r(jià)有所上漲的區(qū)，其他兩個(gè)是天河與海珠。

| 數(shù)據(jù)來(lái)源，中原地產(chǎn)研究

細(xì)分到項(xiàng)目，萬(wàn)博板塊的新房，成績(jī)更是斐然。

像華潤(rùn)長(zhǎng)隆悅府，拿地后四個(gè)月，即開(kāi)啟了售樓部，開(kāi)啟10萬(wàn)凍資。

其首推4棟樓，600多套貨，凍資更是超600組，十分搶手。

還有新世界耀勝尊府，在政策信號(hào)傳遞后，到訪客戶也絡(luò)繹不絕，項(xiàng)目接待到深夜。

其推新的戶型，也賣得十分火爆。

此外，越秀萬(wàn)博瑞麓府在近期加推了171平的大平層。

其17棟一加推，就被意向客戶搶光了，想買大平層只能等下一次加推。

|拆神群，粉絲聊瑞麓府去化

還有龍湖御湖境，在喜來(lái)登酒店開(kāi)放了展廳，僅僅兩周，到訪超1000組，認(rèn)籌超過(guò)400組。

其中可望江的143㎡和190㎡戶型，因?yàn)楸容^稀缺，凍資人數(shù)更多。

| 龍湖御湖境展廳沙盤(pán)

所以說(shuō)，盡管今年上半年，廣州的整體市場(chǎng)雖然不算好，但番禺的一些項(xiàng)目，還是能跑出來(lái)的。

特別是長(zhǎng)隆-萬(wàn)博板塊，自從華潤(rùn)長(zhǎng)隆超級(jí)萬(wàn)象地塊進(jìn)場(chǎng)后，番禺核心板塊的天花板直接拉升了幾個(gè)level。

| 華潤(rùn)長(zhǎng)隆悅府

如今的購(gòu)房者們，對(duì)于番禺的關(guān)注度可以說(shuō)，非常高。

02

所以，今天番禺再掛出新光快速路西側(cè)地塊，就是要趁熱打鐵。

而且與世界大觀、上涌果樹(shù)等地塊不同。

這些地塊的起拍價(jià)，動(dòng)輒50億、超百億，勸退不少開(kāi)發(fā)商。

新光快速西側(cè)地塊走的是小而美的路線，而且有多張安全牌在手，是一匹潛在黑馬。

第一張安全牌：體量小，總價(jià)低，有利潤(rùn)空間。

從掛牌信息來(lái)看，地塊用地面積1.9萬(wàn)平，建面4.8萬(wàn)平，容積率3，起拍價(jià)9.39億，單價(jià)1.96萬(wàn)/平。

哪怕是拍到封頂?shù)?0.8億，折合單價(jià)也僅需2.25萬(wàn)/平，對(duì)房企來(lái)說(shuō)壓力并不大。

要知道，新光快速西側(cè)地塊不到1公里處，就是此前拍到搖號(hào)的迎賓路地塊，也就是龍湖御湖境，認(rèn)籌超過(guò)400組。

其地塊成交樓面價(jià)約2.4萬(wàn)/平，目前吹風(fēng)價(jià)4.9-5.8萬(wàn)/平，而且凍資情況火爆。

如果以龍湖項(xiàng)目的售價(jià)計(jì)算，那么新光地塊的利潤(rùn)率遠(yuǎn)超10%。

|以起拍價(jià)初步測(cè)算，僅供參考

第二張安全牌：板塊交通便利，生活氛圍成熟。

而且由于地塊與迎賓路地塊同處于大石板塊，許多配套都是共享的。

交通方面，新光地塊屬于3號(hào)線大石地鐵站輻射范圍，距離約在1.3公里左右，坐三號(hào)線可直達(dá)珠江新城。

自駕的話，會(huì)比較方便，從地塊出發(fā)至珠江新城，走華快或新光快速，大概30-40分鐘可達(dá)。

如果是去萬(wàn)博，則需要15分鐘左右。

生活配套方面，板塊經(jīng)過(guò)多年的建設(shè)與開(kāi)發(fā)，居住氛圍頗為濃厚。

周邊集聚了星河灣執(zhí)信、富麗中學(xué)、富麗小學(xué)、番禺區(qū)第二人民醫(yī)院等教育、醫(yī)療配套。

5公里之內(nèi)，還有萬(wàn)博CBD，可以享受到萬(wàn)博繁華的商業(yè)。

第三張安全牌：一線江景資源，極佳觀景視野。

沒(méi)錯(cuò)，項(xiàng)目還擁有一線江景資源，堪稱迎賓路pro版本。

地塊的北面都是低矮洋房，天氣好能望到珠江新城和廣州塔，沒(méi)什么高建筑物遮擋，望江視野極佳。

要知道，龍湖御湖境凍資情況最好的戶型就是可以望江的戶型。

所以說(shuō)，新光地塊的江景優(yōu)勢(shì)，是它突圍的一大利器。

第四張安全牌：板塊內(nèi)二手多，樓齡高，存在著龐大的置換需求。

目前地塊的周邊，存在大量二手住宅，如富麗家園、濱江綠園、錦繡銀灣及星河灣等等。

其中距離地塊最近的富麗家園有多個(gè)組團(tuán)。

麗水灣組團(tuán)的樓齡在16-28年左右，掛牌價(jià)最高4.2萬(wàn)/平。

還有龍湖御湖境旁的錦繡銀灣，14-28年的樓齡。

二手掛牌價(jià)3萬(wàn)+，復(fù)式單位6萬(wàn)-10萬(wàn)，別墅掛牌價(jià)最高達(dá)12萬(wàn)+/平。

星河灣，大多房源樓齡超過(guò)20年，均價(jià)3.4萬(wàn)/平左右。

這些二手項(xiàng)目的成交周期，大多在半年至一年之間。

| 數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼找房

說(shuō)真的，動(dòng)輒20+年的樓齡，還能有這樣的二手價(jià)格，大石板塊的價(jià)值，是站得住的。

當(dāng)然，片區(qū)內(nèi)擁有如此多高樓齡的二手項(xiàng)目，這也意味著，板塊內(nèi)潛在大量置換需求。

在共享同板塊的配套情況下，擁有一線江景的新光快速西側(cè)地塊，或許更能俘獲改善客戶的心。

| 大石板塊沿江景色

第五張安全牌：珠江新城通勤半小時(shí)生活圈，性價(jià)比凸顯。

當(dāng)然了，結(jié)合地塊3.8的容積率，新光快速西側(cè)未來(lái)很可能主打改善。

產(chǎn)品對(duì)標(biāo)龍湖御湖境，主打客群為周邊的地緣改善客戶，以及珠江新城的外溢改善客戶。

畢竟珠江新城十公里通勤圈內(nèi)，西邊廣鋼的保利朗閱去到6.5萬(wàn)/平。

東邊老黃埔的萬(wàn)科城市之光均價(jià)也要5.7萬(wàn)/平。

而新光地塊4-5萬(wàn)/平的價(jià)格（預(yù)估），還帶江景，性價(jià)比更凸顯。

第六張安全牌：緊抱萬(wàn)博大腿，以更低的房?jī)r(jià)享受CBD的配套。

新光地塊其實(shí)距離長(zhǎng)隆-萬(wàn)博板塊并不遠(yuǎn)，從直線距離上看，項(xiàng)目距離長(zhǎng)隆約3公里，距離萬(wàn)博約4公里。

這意味著，從項(xiàng)目出發(fā)，十幾分鐘即達(dá)。

如此近的距離，項(xiàng)目完全可以抱住萬(wàn)博這條大腿。

畢竟“抱大腿”的好處很明顯，新光地塊不僅可以享受萬(wàn)博CBD的配套。

而且，相比萬(wàn)博6-8萬(wàn)/平的主流價(jià)格，這里4-5萬(wàn)/平的房?jī)r(jià)要低上一大截。

這樣，既享受了配套，還享受更低的房?jī)r(jià)，簡(jiǎn)直是萬(wàn)博的平替。

| 萬(wàn)博CBD

而且，新光地塊在手握多張安全牌之余，市場(chǎng)也正當(dāng)熱。

畢竟此前大石板塊斷供多年，板塊內(nèi)僅有一個(gè)捂盤(pán)多年的上馨華府，也沒(méi)什么聲音。

但隨著龍湖御湖境的到來(lái)，把大石熱度帶起來(lái)了，上馨華府也緊跟著開(kāi)盤(pán)了。

目前板塊的熱度已經(jīng)起來(lái)，而且板塊價(jià)格預(yù)期也被拉上去了。

有前人開(kāi)路，留給新光地塊的操作空間就很大了。

| 龍湖御湖境

此外，關(guān)于地塊的小問(wèn)題，即地上建筑爛尾建筑的處理，番禺也已經(jīng)幫忙拆平，為開(kāi)發(fā)商省下成本。

畢竟這個(gè)也是番禺土地推介會(huì)上，許多房企都關(guān)心的問(wèn)題。

其實(shí)也從側(cè)面體現(xiàn)了，房企們對(duì)該地塊的關(guān)注度頗高。

|新光地塊上爛尾的建筑已拆除

當(dāng)時(shí)有某央企的人跟我聊，表示如今大家拿地都喜歡總價(jià)小，賣得動(dòng)，高周轉(zhuǎn)的產(chǎn)品。

而這新光地塊基本符合以上特質(zhì)，很可能會(huì)拍到搖號(hào)。

最后，地塊將于9月8日進(jìn)行限時(shí)競(jìng)拍，讓我們期待一下。

|地塊現(xiàn)狀

|地塊現(xiàn)狀

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