樓市不能造富,城投也玩不下去了
恒大為什么暴雷?市場分析說,它搞多元化經(jīng)營,搞資本化運作是主要原因。
(資料圖片僅供參考)
這兩天,宇宙第一房企碧桂園也爆出了經(jīng)營危機,坊間爭論:它會不會成為第二恒大?在魚眼看來,碧桂園目前的困境,也是眾多房企的普遍存在的共性:是“三高”(高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高成本)的后遺癥。
人們總是關(guān)注現(xiàn)象級事物。不論是恒大,還是碧桂園,融創(chuàng),都屬于現(xiàn)象級企業(yè)。
然而,除了這些宇宙級、大而不能倒的房企外,其實,近幾年,還有很多房企要么退市,要么,要么破產(chǎn)。今天延續(xù)上一篇提到的一個房地產(chǎn)的市場主體:平臺公司。
城投公司,起源于上世紀(jì)90年代初,是城市建設(shè)投資公司的簡稱。城投拿地干什么?純粹是為了造房子嗎?
城投拿地是造房子的,這個答案先放在這里。但把他們僅限于造房,就屈才了。因為除了是開發(fā)商,他們也還是地方政府的重要融資渠道。
關(guān)于城投,可以大致說一下。
城投公司一個重要功能,就是給地方政府融資。但法律規(guī)定,政府是不允許發(fā)債借錢的。但是,運營一個城市,地方需要大量的資金。于是,地方政府出面成立一個公司,以公司的名義對外借錢,借來的錢給政府政府用。
借錢靠兩個東西:一個是信用,一個是資產(chǎn)抵押。
城投公司背后有地方政府做背書,還有很多不動產(chǎn)。在成立城投公司的時候,地方政府就可以把權(quán)責(zé)范圍內(nèi)掌握的資產(chǎn),以各種合法的方式劃到公司名下,這樣城投公司就有了資產(chǎn)。
城投有了資產(chǎn),就能去找銀行借錢。比如借10個億,政府用這借來的10個億修了一條路花掉了。因為借錢,所以城投負(fù)債10個億,怎么彌補虧空?
恰好,城投手里有塊地,可是目前只值8個億,還是有2個億的窟窿啊。城投公司的總經(jīng)理就想,要是能把我這塊地增值到15個億,我不但把債務(wù)沖抵了,還能再有5個億多修一段路呢。
于是,這個任務(wù)就開始進(jìn)入一個任務(wù)環(huán):如何把8個億的土地增值到15個億?
要想提高土地的價值,那就要提高房價。
要想提高房價,就要制造地段,核心等稀缺概念。
于是城市規(guī)劃就開始了,把城市的近期,中期和遠(yuǎn)期的規(guī)劃進(jìn)行公示,同時開始拓城,造城,在城市邊緣做基礎(chǔ)配套,提高附加的功能,比如交通,學(xué)校,醫(yī)療等等。
后來發(fā)現(xiàn)靠城建、靠規(guī)劃來拉動的房價效率不高,就開始拆遷給錢買房,核心區(qū)域的舊房拆了,給錢去新城買房,資金涌入房地產(chǎn),房價呼啦一下上去了。
房企,地方政府,購房者,銀行,統(tǒng)統(tǒng)都攪和進(jìn)來了。
后來,人們把這個現(xiàn)象叫土地財政。
土地財政可以持續(xù)下去的唯一動力就是土地不斷升值。
土地不斷升值,則房價就不斷往上漲。
房價不斷往上漲的結(jié)果,就是越來越多的人買不起房。
越來越多的人買不起房,導(dǎo)致樓市庫存不斷增加。
樓市庫存不斷增加的結(jié)果,又導(dǎo)致土地賣不出去。
土地一旦賣不出去,城投的負(fù)債就會累加,然后妥協(xié)降價賣地。
地價降了,房價就要降,房價一旦下跌,老百姓反而不買房了。
老百姓不買房,是因為買漲不買跌。
房地產(chǎn)的源頭問題,就是老百姓買房信心的問題。
市場上所有的債務(wù),都要有人接盤,接盤的只有老百姓。
老百姓一收手,一二級市場的所有資產(chǎn)就開始縮水。
資產(chǎn)縮水導(dǎo)致剛開始的10個億就還不上了,于是城投的債務(wù)問題就凸顯出來。
怎么辦?下篇內(nèi)容再做詳細(xì)分析。我是魚眼,下期再見!
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