“保交樓”之后怎么辦?
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隨著“保交樓”提出滿一周年,住建部日前披露了各地的“保交樓”工作進展。目前,保交樓專項借款項目總體復工率接近100%,累計已完成住房交付超過165萬套,首批專項借款項目住房交付率超過60%。
單就“保交樓”專項工作而言,這是一份令人滿意的成績單,也是一份實實在在的、受到購房者歡迎的成績單,更是守護房企信用、維護社會穩(wěn)定、提升市場信心的成績單。關鍵就看,“保交樓”后怎么辦?
要知道,“保交樓”要求的提出,是基于房企信用丟失、爛尾現象嚴重、居民心理恐慌、購房者用“斷供”維權的現狀,既是主動作為,也是無奈之舉。正常情況下,房企作為商品房建設和供應的責任主體,應當按時按質按量交房。恰恰是這個最基本的要求,也是最基本的市場規(guī)則,很多房企沒有做到,甚至做得很差,信用也完全丟失了。為了幫助企業(yè)挽回信用,也為了切實維護購房者權益,才出臺了“保交樓”政策,給房企以特別的政策支持和幫助。對房企來說,自然應當用守信來回報。
而從目前的實際情況來看,在政府和銀行層面上,“保交樓”工作做得不錯,該到的資金都已到位,該給的政策也已給足,按理,“保交樓”工作應當沒有任何問題了。可是,從企業(yè)層面來看,似乎并沒有達到預期效果,專項貸款項目住房交付率只有60%多,并沒有能夠全面完成“保交樓”任務。這絕不是可以“差不多”的工作,而是一點也不能差。所有的專項貸款都是??顚S?,都是為了讓企業(yè)守住信用才專項發(fā)放的,企業(yè)沒有百分之百完成,就是工作沒有做好,且不需要做任何解釋。地方政府應當組織力量加強調查,到底是工程建設進度的問題,還是工作不負責任的問題,甚至是資金被挪用了。如果是因為工程建設與資金到位有一個滯后,可以理解,但也不能滯后太多。如果是其他方面的原因,就必須追查責任。
更重要的,“保交樓”只是一個方面,或者一個層面的工作。之所以要提出“保交樓”的要求,就是因為房企沒有按照交樓,沒有按照與購房者的承諾,及時把房子商品房交到購房者手里。對購房者來說,房企是失信的,按照合同法要求,是要承擔賠償責任的。而房企不能及時將商品房交到購房者手里,則與企業(yè)商品房銷售不好、資金回籠不暢有著直接關系。如果銷售環(huán)節(jié)不出現問題,絕大多數房企都能正常運行。因此,在“保交樓”任務基本完成的情況下,緊接著需要做的,就是庫存商品房的銷售工作了。
對房企來說,“保交樓”主要解決的是已售停建或緩建的商品房,通過專項貸款支持,問題已經得到基本解決,購房者可以不再焦慮了。應當焦慮的,是開發(fā)企業(yè),亦即完成了“保交樓”任務后,那些專項貸款如何償還?!氨=粯恰闭叻浅C鞔_,提供的是專項貸款,而不是專項撥款。既然是貸款,就需要償還,且包括本息。償還專項貸款的資金哪里來?當然是售房,亦即把手中的庫存房銷售掉,回籠資金,償還專項貸款、償還供應商欠款、發(fā)放員工工資、利用存量土地開工建設新項目,推動企業(yè)走出困境。
那么,售房問題做得如何呢?國家統(tǒng)計局發(fā)布的數據顯示,2023年上半年,全國商品房銷售面積59515萬平方米,同比下降5.3%,其中住宅銷售面積下降2.8%。6月末,商品房待售面積64159萬平方米,同比增長17.0%。其中,住宅待售面積增長18.0%?!耙辉鲆粶p”,顯示了房地產市場銷售狀況并不好,市場仍然處于低迷狀態(tài),要想緩解房企的資金緊張矛盾,壓力很大。這其中,頭部房企是最大的壓力,也是市場中最大的風險源。
中指研究院發(fā)布的數據顯示,2023年上半年,TOP10房企銷售額平均較上年增長6.0%,TOP11-30房企銷售額平均較上年增長1.0%,TOP31-50房企銷售平均較上年下降6.4%,TOP51-100房企銷售額平均同比下降9.6%。而在銷售狀況較好的頭部房企中,銷售狀況較好的是央國企,民企仍在大幅下降過程中。與上年同期相比,TOP50房企中,央國企平均增長45.8%,穩(wěn)健民企增長14.2%,混合所有企業(yè)增長7.7%,出險民企下降36.6%。與2021年同期比較,央國企平均增長8.7%,穩(wěn)健民企、混合所有企業(yè)平均下降40%左右,出險民企平均下降超過70%。
近日,一直被認為穩(wěn)健經營的碧桂園,也出現了險情,成為又一顆扔向房地產市場的高當量炸彈。雖然企業(yè)聲稱沒有躺平,將采取更有力有效的措施,全力以赴保交付,化解階段性流動壓力,保障經營有序開展。但是,口號與現實之間的差距還是比較大的,能否實現,需要關注。也就是說,如果房企把目標設定在“保交樓”上,出險就會成為必然。房企的目標應當是“保銷售”“保資金回籠”“保資金鏈不斷”。只有這樣,才能確保企業(yè)平穩(wěn)運行,才能不出現任何風險。而降價售房,是房企走出困境唯一的出路。沒有選擇,也不能等待。
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