千億房企越來越少了
2023年至今房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了多個階段,7月下旬以來中央頻繁表態(tài),釋放利好信號,但樓市仍然延續(xù)探底行情。
從企業(yè)來看,截至2023年7月,百強房企全口徑銷售金額已有10家過千億,過500億的有17家,從這些企業(yè)的單月銷售情況來看,2023年“千億房企”數(shù)量將在去年“腰斬”的基礎(chǔ)上進一步下滑,最終僅約16-17家企業(yè)保持千億規(guī)模。
(資料圖片僅供參考)
我們認為,在整體行業(yè)規(guī)模見頂回落之后,未來全國性的規(guī)模房企數(shù)量將大幅減少,主要還是以央國企為主,除此之外會有很多區(qū)域性的和專業(yè)性的企業(yè)。
目前整個行業(yè)已經(jīng)從我們原本所熟悉的運作模式,走到了一個不熟悉的模式之中,未來僅20強還有追求規(guī)模的可能,其余企業(yè)將會更多的致力于專業(yè)及區(qū)域、城市方面的發(fā)展。
2023年7月,整體樓市延續(xù)探底行情,TOP100房企業(yè)績規(guī)模創(chuàng)近年新低,單月業(yè)績同環(huán)比雙降,累計業(yè)績同比降低4.7%、業(yè)績增速由正轉(zhuǎn)負。
從2019年至2023年前7月百強房企單月業(yè)績走勢來看,2023年百強房企單月業(yè)績從6月起已連續(xù)兩月達近5年新低。
目前市場需求和購買力透支、行業(yè)信心也仍處在低位。2023年以來雖然有一定的修復(fù)預(yù)期,但在供需兩端制約之下,樓市復(fù)蘇動能趨緩、企業(yè)去化壓力仍然較大。
具體到企業(yè)表現(xiàn)來看,2023年7月有逾8成百強房企單月業(yè)績環(huán)比降低,同比降低的企業(yè)在也占到近7成。
2023年1-7月全口徑金額超1000億元的房企共10家,與2022年同期持平,其中全口徑金額超2000億有2家,較2022年同期減少1家;全口徑金額在500到1000億元之間的房企有7家。
自2010年萬科成為第一家千億房企以來,房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了長達十多年的黃金時代,2021年起行業(yè)進入調(diào)整期,與此同時,千億房企數(shù)量也隨之從峰值逐漸回落,2022年千億房企只剩下20家,較2021年峰值減少了23家。
從2023年至今的市場情況來看,2023年“千億房企”數(shù)量將在去年“腰斬”的基礎(chǔ)上進一步下滑,最終僅約16-17家企業(yè)保持千億規(guī)模。
過去“千億”是房企“進階”的關(guān)鍵指標(biāo),以后“千億”將就此退出時代舞臺。
不僅如此,未來全國性規(guī)模房企數(shù)量也將大幅減少,未來僅20強還有追求規(guī)模的可能,其余企業(yè)將會更多的致力于專業(yè)及區(qū)域、城市方面的發(fā)展。
這主要是由于,一方面房地產(chǎn)市場進入行業(yè)調(diào)整期,整體規(guī)模下臺階,另一方面經(jīng)過數(shù)十年發(fā)展,我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)走過總量上供不應(yīng)求階段,甚至一些區(qū)域已經(jīng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過剩的現(xiàn)象。
從行業(yè)規(guī)模來看,過去十年新房銷售規(guī)模132億平方米,未來十年,我們預(yù)計銷售規(guī)模在100億平方米上下。
從總量上看,132億平方米與100億平方米似乎差距并不是很大,但是由于過去5年整體市場處于上升期,每年銷售規(guī)模在16-17億平方米的高位,未來一段時間可能只有10億平方米,因此會感受到較大的落差。
值得注意的是2016年是一個關(guān)鍵的年份,從這一年開始,整個行業(yè)的變化就已經(jīng)開始了。
對比近十年全國商品房銷售面積走勢,受惠于棚改貨幣化安置加速推進,全國商品房銷售面積迅速從2015年的12.8億平方米跳漲至2016年的16.9億平方米,隨后2017年至2021年五年時間商品房銷售面積維持在17億平方米左右。
隨后,受住房需求飽和、購買力透支、市場疲軟等多方面影響,2022年銷售規(guī)模出現(xiàn)明顯下降。
對比“千億”房企數(shù)量,可以看到,2016年“千億”房企數(shù)量為12家,2017年開始“千億”房企數(shù)量明顯增加,為17家,到了2018年跳漲至30家,隨后2020年千億房企數(shù)量再次跳增,首次達到歷史頂點,43家,2021年千億房企數(shù)量與2020年持平。隨后,到了2022年“腰斬”至20家。2023年“千億”房企數(shù)量或為16-17家,未來有可能出現(xiàn)進一步減少。
目前整個行業(yè)已經(jīng)從我們原本所熟悉的運作模式,走到了一個不熟悉的模式之中。
未來肯定還會有全國性規(guī)模房企的存在,但數(shù)量肯定會出現(xiàn)大幅減少,主要還是以央國企為主。
這一點,從目前各大城市土拍市場可見一斑,目前大多房企在有限的資金壓力之下,紛紛押寶優(yōu)質(zhì)核心地塊,僅央國企還有采用“廣撒網(wǎng)”策略的余力。
與此同時,將出現(xiàn)更多的區(qū)域性或城市性的開發(fā)企業(yè),如濱江集團。2023年1-7月濱江集團全口徑銷售金額1027.9億元,排名第10。作為一家總部在杭州的企業(yè),濱江集團也是行業(yè)內(nèi)少見的達成千億規(guī)模的區(qū)域型房企。
事實上,在行業(yè)整體低位調(diào)整下,市場去化也變得愈發(fā)困難,城市分化嚴重,房企投資變得聚焦,2023年上半年百強房企中拿地TOP10的企業(yè)大多集中在10個城市左右拿地,排名前三的城市分別是北京、杭州、上海。
可以預(yù)見的是,未來土拍熱度指標(biāo)將逐步與新房市場趨同,如何做好區(qū)域深耕,也是各大房企需要考慮的難題。
在這其中,央國企和民企、規(guī)模房企和區(qū)域房企都有自己的生存之道。
具體到一個特定的城市之中,我們認為,未來不一定規(guī)模房企就一定能在特定城市中贏過中小房企,尤其是在普通的二線城市和三四線城市,在我們走訪各地的過程中就曾見過地方企業(yè)操盤能力遠勝于規(guī)模品牌房企的案例,關(guān)鍵就在于如何因地制宜,在這個過程中,規(guī)模房企可能會被自身的流程和標(biāo)準所桎梏。
除此之外,還有一些專業(yè)的企業(yè),可能會發(fā)展到只做物業(yè)、長租、產(chǎn)城、運營等單項業(yè)務(wù),這些企業(yè)在專業(yè)領(lǐng)域上面也可以有所建樹。
在行業(yè)規(guī)模變化下,企業(yè)自身也會發(fā)生變化。在整體行業(yè)的調(diào)整過程中,所有的企業(yè)都將做出不同的選擇。
我們認為,未來暫時不會再有人提“高速發(fā)展”4個字,行業(yè)中的每一個人都將慢慢習(xí)慣新的行業(yè)發(fā)展模式、新的市場狀態(tài)。
不僅是房地產(chǎn)行業(yè)進入到平穩(wěn)健康發(fā)展階段,各行各業(yè)都進入到平穩(wěn)健康發(fā)展階段。我們要適應(yīng)這樣一個從高速進入到平穩(wěn)發(fā)展的改變。
對企業(yè)來說,很多企業(yè)已經(jīng)主動或被動發(fā)生著一些變化,未來能夠“重新出發(fā)”的企業(yè),都是完成了從“痛”到“積”的這樣一個過程。
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