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越秀房托穩(wěn)收7%回報(bào)率,林德良:REITs仍是防御性較好的產(chǎn)品

2023-08-16 20:17:28來(lái)源:創(chuàng)作者_(dá)21U2

越秀房托穩(wěn)住基本盤(pán)撰文|盧致珍排版|fufu頭源|越秀房托在消費(fèi)提振、經(jīng)

越秀房托穩(wěn)住基本盤(pán)

撰文 | 盧致珍


(資料圖片)

排版 | fufu

頭源 | 越秀房托

在消費(fèi)提振、經(jīng)濟(jì)向好的市場(chǎng)主旋律下,備受關(guān)注的企業(yè)年中大考如約而至。

8月15日,越秀房地產(chǎn)投資信托基金(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“越秀房托”)按時(shí)交出答卷:上半年經(jīng)營(yíng)收入10.61億元,同比上漲12.4%;物業(yè)收入凈額7.63億元,同比上升11%。

作為香港及新加坡上市房產(chǎn)基金中持有中國(guó)資產(chǎn)組合規(guī)模最大的REIT,越秀房托再一次穩(wěn)住經(jīng)營(yíng)基本盤(pán)。

正如業(yè)績(jī)會(huì)上越秀房托董事長(zhǎng)及行政總裁林德良所言,REITs仍是防御性較好的產(chǎn)品,其核心物業(yè)和資產(chǎn)組合擁有良好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

但不可避免,市場(chǎng)轉(zhuǎn)好“必定經(jīng)歷陣痛過(guò)程”。公告顯示,越秀房托整體期末出租率為84%,與去年同期相比略有回落。

01

回報(bào)率7.07%

“REITs仍是防御性較好的產(chǎn)品”

觀察越秀房托的業(yè)務(wù)盤(pán)面能夠發(fā)現(xiàn),上半年其業(yè)態(tài)收入占比結(jié)構(gòu)相較以往進(jìn)一步優(yōu)化。

寫(xiě)字樓板塊憑借6.12億元的收入水平穩(wěn)居壓艙石地位,占整體經(jīng)營(yíng)收入58%。不過(guò),在市場(chǎng)下行環(huán)境中,林德良坦言“寫(xiě)字樓受到一定壓力”。

公告顯示,除了杭州維多利以及去年年底納入資產(chǎn)包的香港越秀大廈17樓及23樓以外,廣州IFC、財(cái)富廣場(chǎng)、城建大廈、上海越秀大廈等物業(yè)期末出租率均有不同程度的下跌。

●廣州IFC

除寫(xiě)字樓之外,其他三大業(yè)務(wù)上半年收入占比提升至42%。

具體包括,零售商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)收入上漲10.2%至0.85億元,客流銷(xiāo)售均明顯回升;酒店公寓隨著休閑消費(fèi)的火熱已百分百“回血”,經(jīng)營(yíng)收入2.56億元,占比24%;專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)止跌恢復(fù),經(jīng)營(yíng)收入1.08億元,占比10%。

若從單項(xiàng)目來(lái)看,武漢的越秀財(cái)富中心寫(xiě)字樓、商場(chǎng)部分出租率分別為61.6%、86%,均有較大幅度下跌。

●武漢越秀財(cái)富中心

究其原因,林德良認(rèn)為是城市差異的產(chǎn)業(yè)動(dòng)力所致。武漢正處于第三產(chǎn)業(yè)飛速提升的發(fā)展階段,也就是說(shuō),服務(wù)業(yè)背后蘊(yùn)藏的巨大需求還在釋放和挖掘之中。

同時(shí),越秀房托副行政總裁區(qū)海晶也解釋到,由于疫情重創(chuàng),很多在建的商業(yè)物業(yè)在今年延后交付,供應(yīng)量大增,短期內(nèi)對(duì)武漢商業(yè)市場(chǎng)有較大沖擊。

在越秀房托看來(lái),武漢作為中西部核心城市和全國(guó)交通樞紐城市,在國(guó)家及政府的利好推動(dòng)下將迎來(lái)高等級(jí)發(fā)展,武漢越秀財(cái)富中心已通過(guò)大面積的單元改造、招商調(diào)改及租約重組優(yōu)化,不斷增加租客粘性。

談及上半年綜合表現(xiàn),林德良表示,公司7.07%的回報(bào)率仍然符合市場(chǎng)預(yù)期,這也說(shuō)明房托基金仍然是防御性較好的產(chǎn)品。尤其越秀房托旗下核心物業(yè),占據(jù)城市核心地段,擁有地鐵上蓋的區(qū)位優(yōu)勢(shì),抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。

從估值來(lái)看,截至上半年,越秀房托持有十項(xiàng)物業(yè)組合總估值為424.34億元,相對(duì)2022年底的423.59億元已有所回升,同比2022年中期微增0.2%。

02

廣州市中心mall

客流銷(xiāo)售雙位數(shù)增長(zhǎng)

上半年,越秀房托零售商場(chǎng)收入占比8%,是貢獻(xiàn)相對(duì)穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)板塊。

值得注意的是,得益于越秀房托以財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為導(dǎo)向的資產(chǎn)提升計(jì)劃,旗下零售商場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)愈加出色。

以位于廣州市中心的兩大商場(chǎng)為例:

廣州IFC國(guó)金天地

上半年客流量同比增長(zhǎng)24%,銷(xiāo)售額同比增加13%,期末出租率高達(dá)98%;

廣州VT101維多利廣場(chǎng)

上半年客流量同比上漲38%,銷(xiāo)售額同比增加22%,期末出租率保持在93.5%的水平。

綜合來(lái)看,上半年其結(jié)合消費(fèi)潮流及目標(biāo)客群特征,主要通過(guò)升級(jí)品牌級(jí)次、加強(qiáng)續(xù)租管理、創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)玩法等手段,促進(jìn)商場(chǎng)人氣和銷(xiāo)售的加速恢復(fù),進(jìn)一步帶動(dòng)客流與租金爬升,為后續(xù)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)升級(jí)奠定基礎(chǔ)。

提升品牌級(jí)次,定向補(bǔ)足缺失業(yè)態(tài)品類(lèi)

上半年,廣州IFC國(guó)金天地基于高端白領(lǐng)的餐飲消費(fèi)訴求,一方面成功引入常來(lái)餐飲集團(tuán)首家東南亞菜泰神、優(yōu)質(zhì)連鎖烤肉品牌橘焱胡同,優(yōu)化餐飲調(diào)性的同時(shí)提升客單價(jià),為后續(xù)米其林、黑珍珠餐廳的進(jìn)駐“打樣”。

另一方面,不斷完善負(fù)一層餐飲品類(lèi),包括場(chǎng)內(nèi)首家茶餐廳湯稻、首家韓式泡飯泡鮮森,更好地滿足CBD白領(lǐng)的品質(zhì)便捷用餐需求。

武漢星匯維港購(gòu)物中心上半年新簽11家品牌,簽約面積近4000㎡,有效提升A館經(jīng)營(yíng)形象品質(zhì),其中包括無(wú)印良品等知名品牌商戶,彌補(bǔ)缺失品類(lèi),豐富場(chǎng)內(nèi)生活方式業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)氣氛。

穩(wěn)抓優(yōu)質(zhì)品牌續(xù)租,清退風(fēng)險(xiǎn)商戶

武漢星匯維港購(gòu)物中心針對(duì)高租金的商戶開(kāi)展重點(diǎn)幫扶,穩(wěn)定經(jīng)營(yíng),上半年實(shí)現(xiàn)81.8%的高水平續(xù)租率,合同期內(nèi)有效租金增長(zhǎng)24.2%。

廣州VT101維多利廣場(chǎng)提前完成主力店優(yōu)衣庫(kù)續(xù)租,并借勢(shì)品牌營(yíng)銷(xiāo)和資源聯(lián)動(dòng)促進(jìn)其業(yè)績(jī)上漲。數(shù)據(jù)顯示,今年1-6月,這家優(yōu)衣庫(kù)門(mén)店銷(xiāo)售額同比提升19%。

與此同時(shí),該項(xiàng)目上半年還清退了350㎡風(fēng)險(xiǎn)客戶,騰出空間無(wú)縫引入兩家新品牌,新簽合同首年租金增長(zhǎng)17.6%。

場(chǎng)景化營(yíng)銷(xiāo)+生態(tài)圈聯(lián)動(dòng),強(qiáng)化租戶粘性及經(jīng)營(yíng)導(dǎo)流

上半年,越秀房托旗下零售商場(chǎng)原創(chuàng)IP營(yíng)銷(xiāo)“悅潮節(jié)”,積極迎合運(yùn)動(dòng)經(jīng)濟(jì)、夜經(jīng)濟(jì)、主理人經(jīng)濟(jì)、寵物經(jīng)濟(jì)等熱點(diǎn)消費(fèi)新趨勢(shì),挖掘出豐富的消費(fèi)新場(chǎng)景,點(diǎn)燃活動(dòng)人氣。

比如,廣州IFC國(guó)金天地“銀河中古市集”,一站解鎖了上萬(wàn)款中古包包,圈粉中古消費(fèi)人群;VT101維多利廣場(chǎng)“抱抱奇愈企劃”,3米高的粉色仙人掌和星際熊搭檔,打卡場(chǎng)景甜度爆表。

此外,還積極發(fā)揮“越秀生態(tài)圈”的協(xié)同效應(yīng),比如廣州IFC國(guó)金天地初步構(gòu)建綜合體常態(tài)化聯(lián)動(dòng)機(jī)制,整合多業(yè)態(tài)資源定向引流到場(chǎng)內(nèi)品牌門(mén)店。

03

“報(bào)復(fù)性消費(fèi)不一定會(huì)有”

前景困難,理性看待

面對(duì)上半年波浪式發(fā)展、整體運(yùn)行回升向好的宏觀經(jīng)濟(jì),越秀房托以“抗周期+穩(wěn)經(jīng)營(yíng)”的表現(xiàn),彰顯了資產(chǎn)基本盤(pán)的經(jīng)營(yíng)韌性。

站在新的業(yè)績(jī)起點(diǎn),林德良表示“未來(lái)肯定是非常困難的”,隨著一些措施的落地,相信市場(chǎng)會(huì)逐步轉(zhuǎn)好,也能看到一些利好趨勢(shì)。

一方面,國(guó)際航班在廣州的開(kāi)通率還有較大空間,未來(lái)將帶來(lái)更多客流,促進(jìn)商場(chǎng)、酒店公寓的經(jīng)營(yíng)增長(zhǎng)。

另一方面,下半年節(jié)假日消費(fèi)更加火爆,暑期、中秋、國(guó)慶等假日消費(fèi)同樣對(duì)酒店公寓的拉動(dòng)作用明顯。

但與此同時(shí),寫(xiě)字樓市場(chǎng)正面臨產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和客戶調(diào)整,在轉(zhuǎn)好的過(guò)程中不可避免要經(jīng)歷“陣痛”。此外,零售消費(fèi)行業(yè)整體比較平穩(wěn),“報(bào)復(fù)性消費(fèi)不一定有,還是理性看待”。

盡管如此,林德良對(duì)下半場(chǎng)依然有信心,越秀房托所具備的國(guó)企背景、優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)背景、融資評(píng)級(jí)等,擁有不可復(fù)制的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

“下半年業(yè)績(jī)基本面不會(huì)太差,爭(zhēng)取交出更好的成績(jī)表?!?/p>

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