代表克而瑞業(yè)務板塊廣佛團隊觀點，僅供參考

(資料圖片)

近幾年，商辦物業(yè)追趕住宅的趨勢，正變得越發(fā)明顯。

在“房住不炒”的政策基調下，限購、限貸、限價等調控政策層出不窮，哪怕近期暖風頻吹，樓市至今仍然承壓。然而，克而瑞透過數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，市場分化格局下，商辦資產市場卻悄悄走出了獨立行情：公寓物業(yè)成交均價從2019年的18500元/㎡上漲至今年1-7月的34757元/㎡，期間漲幅高達88%！而商業(yè)大平層市場表現(xiàn)更為亮眼，一路攀升，成交均價從2019年的20621元/㎡上漲至今年1-7月的87109元/㎡，成交均價現(xiàn)比2019年翻了3倍多。

從近幾年的市場反饋來看，我們能夠窺探出廣州的公寓市場正發(fā)生著深刻變化。

上不封頂，公寓成為置業(yè)新機遇

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公寓資產封面化

在城市規(guī)劃中，城市的核心地段往往是地標建筑的聚集地，通常都優(yōu)先規(guī)劃為商業(yè)商務用地，占據(jù)城市的高端資源及配套。如被譽為“上海十大頂級公寓”之首的“黃浦灣1號”，其坐落于上海外灘核心區(qū)，2010年項目首開時僅為12萬/㎡，目前二手市場均價已接近38萬/㎡；又如深圳的頂豪項目“深圳灣1號”，其作為商業(yè)大平層，成交單價卻由10年前的8萬/㎡漲至現(xiàn)在的30萬+/㎡，漲幅高達3倍多，而同期深圳的住宅均價僅翻了一倍多。而在廣州，金融城的大平層公寓，同樣早早占據(jù)10萬+/㎡的房價高地，甚至最近新出的項目吹風價已經觸及30萬+/㎡。

不難看出，在市場環(huán)境變動中，占據(jù)核心地段和優(yōu)質景觀資源的公寓資產往往能經受時間考驗，成為市場認可的封面之作。

資產配置日趨中心化

與住宅市場置業(yè)趨勢回歸中心區(qū)相仿，近3年廣州的公寓產品成交也大有回歸中心區(qū)的趨勢。2023年1-7月廣州中心四區(qū)的公寓成交占比已經從前兩年不到30%，上升到了40%，提高了超過10個百分點。

由此可見：在市場調整中，置業(yè)者更傾向于確定性的規(guī)劃和現(xiàn)有的成熟配套。如2021年8月入市的越秀·天薈江灣，其在短短兩年間便賣出了近1700套，飽受市場青睞。

公寓日漸類住宅化

克而瑞認為，除了不具備落戶和入學屬性，公寓的使用功能已與住宅相差無幾。從前的商業(yè)公寓大多是邊緣地段的小型loft，很多人受限只能買來收租。但隨著近年發(fā)展，越來越多真正有稀缺地段和資源的商業(yè)地塊進入市場，地產行業(yè)開始重新評判：優(yōu)質地段的公寓產品對置業(yè)者而言，自用也極具吸引力。因而在設計之初，開發(fā)商以自用需求的角度出發(fā)調整設計理念。此外，相比于商品住宅物業(yè)，公寓產品擁有“上不封頂”的成長屬性。體現(xiàn)在：商辦物業(yè)不限購、不占購房名額，其購買門檻低，更適合買家們將其作為資產“多點布置”、分散風險。

基于以上市場發(fā)生的深刻變化，加之公寓產品具有的以上優(yōu)點，其逐漸成為了當下的置業(yè)新寵。

細看近年來的廣州商辦市場，有一個品質紅盤引起了小編的關注：自2021年8月入市以來，無論是小面積商辦產品或商業(yè)大平層，該項目憑借自身實力熱銷全城！

它就是——越秀·天薈江灣！

斷崖式暢銷，海珠區(qū)連續(xù)兩年銷量第一

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據(jù)克而瑞權威數(shù)據(jù)顯示，入市2周年以來，天薈江灣連續(xù)兩年蟬聯(lián)海珠區(qū)商辦資產成交金額、套數(shù)、面積三榜第一。

從成交總額來看，項目入市至今已計成交26.13億元，在海珠區(qū)比第3名至第5名合計的成交總額還多！

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成交總量第一

天薈江灣的產品戶型涵蓋了建面約31-74㎡的小面積公寓與建面約176-343㎡的商業(yè)大平層。商業(yè)大平層自今年3月份開售以來，迄今僅四個月左右的時間，超越琶洲南TOD、深圳招商太子等灣區(qū)一眾熱門項目，在大灣區(qū)千萬級商業(yè)大平層項目中脫穎而出，成為今年1-7月的灣區(qū)公寓項目成交面積TOP1！

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市場占有率第一

從成交面積來看，自2021年8月至今年7月份，天薈江灣一共成交了1699套，占到了海珠區(qū)同期成交總套（4659套）的27%，約為第3名至第10名的套數(shù)總和。

值得一提的是，項目開售至今2周年，平均每天約可賣出超2套！

四大理由，1699戶業(yè)主的共同選擇

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開盤至今2周年，為何天薈江灣這樣的商辦資產能屢獲市場熱捧，成為海珠區(qū)“現(xiàn)象級紅盤”？通過和江灣業(yè)主們的交談，我們發(fā)現(xiàn)，業(yè)主們之所以選擇天薈江灣這樣的商辦資產，最為看好的還是以下幾個方面：

珠江后航道城市新中軸，IMAX南向江景

天薈江灣所處的海珠創(chuàng)新灣板塊，處于廣州新中軸線與珠江后航道高質量發(fā)展帶的交匯處，被定位為大灣區(qū)南門戶和科技創(chuàng)新集聚區(qū)，是廣州新中軸南端重要的濱水商務帶?？梢哉f，創(chuàng)新灣對于海珠而言，如同珠江新城與天河、深圳灣與南山，板塊地位不言而喻。更為難得的是，天薈江灣位于海珠創(chuàng)新灣的核心位置，主城南向望江，這在廣州的江景盤擁有獨一無二的競爭力。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計，自2019-2023年，廣州中心區(qū)僅出讓了5宗南向一線江景宅地。在珠江前航道開發(fā)趨于飽和之后，位于后航道的天薈江灣，所擁有的是江景的”IMAX”版本：距離江邊最近只有70米，真正的一線臨江；觀江面最窄處約440米，最寬處達約2400米，IMAX級別的景觀視野。

此外，與那些“只可遠觀，不可近賞”的江景項目不同，天薈江灣樓下即有全齡化的占地約1.7萬㎡濱江公園，露營、垂釣、環(huán)江漫步、兒童樂園等活動場所應有盡有，這樣豐富的濱江生活體驗在廣州城區(qū)是十分難得的。

附近三地鐵環(huán)繞，交通出行便捷

交通是連接城市經濟生活的重要紐帶。在主城區(qū)工作和生活，業(yè)主最為擔心的是早晚高峰可能出現(xiàn)的擁堵，這將影響每一天的心情和體驗。但這一點，天薈江灣的業(yè)主不必擔心。

項目1公里范圍內便有地鐵2號線南洲站和廣佛線石溪站，距離10號線大干圍站（在建中）直線距離僅約800米，預計2024年實現(xiàn)通車。屆時，業(yè)主們將能實現(xiàn)2號線、廣佛線、10號線三地鐵便捷出行。無論是從最近的大干圍站出發(fā)，僅需4站可直達天河體育西，還是借由2號線與廣佛線分別去往越秀與荔灣，均可暢達全廣州。

項目自駕出行更為便捷。項目距內環(huán)路入口僅約1.3公里（百度地圖測距），通過內環(huán)路即可直連廣州主城各核心區(qū)域。僅需約30分鐘即可快速通達珠江新城、琶洲CBD、金融城等核心區(qū)域

非比例尺繪圖，具體以實際為準

自帶3萬㎡商業(yè)mall，雙國企實力護航

高品質的城市生活，離不開琳瑯滿目的商業(yè)配套。天薈江灣定位為灣區(qū)XOD·濱江綜合體，集居住、辦公、購物、休閑于一體，自身配建建面約3萬㎡商業(yè)MALL與建面約4000㎡特色商業(yè)街，將打造成星級酒店、開放式購物街區(qū)、品牌旗艦店等高端業(yè)態(tài)。

項目商業(yè)由越秀集團+嶺南集團雙國企強強聯(lián)手開發(fā)運營，其中越秀集團作為老牌國企，已在全國累計開發(fā)200多個住宅項目和以珠江新城IFC為代表的40多個商業(yè)項目，嶺南集團則連續(xù)14年進入中國旅游集團20強，位列中國零售百強第17位，具有非常優(yōu)秀的商業(yè)運營經驗。（信息來源：越秀集團、嶺南集團官網）

此外，項目還臨近東曉南、江南西、樂峰廣場等成熟商圈，直線距離約3公里范圍內坐落著海珠創(chuàng)意創(chuàng)業(yè)園、BIG海珠灣藝術園區(qū)、廣州之窗等20多家產業(yè)園，具有非常濃郁的商業(yè)氛圍。

石溪舊改破局，規(guī)劃兌現(xiàn)在即

對于置業(yè)者而言，選擇在一個片區(qū)，除了看政府公布的藍圖規(guī)劃，還要看實實在在的動作，推進的進程將決定規(guī)劃價值兌現(xiàn)的時間。天薈江灣所處的板塊發(fā)展，更是和旁邊的石溪舊改的進程分不開。好消息是，石溪舊改正在有條不紊地推進，并且已經被列入2023年海珠區(qū)城中村更新改造任務清單。

根據(jù)廣州市《海珠區(qū)石溪片區(qū)城市更新單元詳細規(guī)劃》文件顯示，石溪舊改投資將超過170億元，未來將崛起268米超高層的星級酒店，集花園式總部辦公、智慧創(chuàng)客共享辦公、甲級寫字樓、地鐵上蓋商業(yè)綜合體、工人文化宮、濱江公園、智慧運動中心等于一體，構筑濱江活力產業(yè)引擎，為區(qū)域價值賦能。

石溪舊改效果圖 來源：廣州市城市規(guī)劃委員會

值此入市2周年，天薈江灣以實力與口碑贏得了市場的贊譽，已經成為1699個高階業(yè)主的共同選擇。熱銷全城的背后，是無數(shù)人對于濱江都市生活的向往。

一線觀江，咫尺珠江畔，只此天薈江灣！

項目目前在售建面約36-74方一線珠江商辦資產，熱銷之勢，全城爭藏。更有建面約176-343㎡一線南向望江大平層，貨量不多，收官在即。喜歡的朋友可掃文末二維碼了解。

備注：本文統(tǒng)計數(shù)據(jù)來自Cric商辦（酒店式公寓）口徑

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